韓國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺Asil數(shù)據(jù)顯示，截至3月29日，首爾公寓待售量已達(dá)到7.8739萬套，較一個(gè)月前的7.2049萬套增加9.2%，為全國增幅最高地區(qū)。隨著5月9日多住宅持有者轉(zhuǎn)讓稅重課延期即將結(jié)束，市場供給端正在明顯放大。

從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，增量主要集中在核心區(qū)域。江南區(qū)待售量一個(gè)月內(nèi)增加20.5%，居首位；江東區(qū)增長19.5%，瑞草區(qū)16.6%，城東區(qū)15.9%。整體來看，漢江沿線及核心資產(chǎn)區(qū)域的掛牌增長最為明顯。而江北區(qū)、中浪區(qū)、鐘路區(qū)等外圍區(qū)域則出現(xiàn)掛牌減少，區(qū)域分化趨勢進(jìn)一步加劇。

盡管掛牌數(shù)量快速增加，但成交表現(xiàn)卻明顯疲弱，導(dǎo)致同一區(qū)域內(nèi)價(jià)格走勢出現(xiàn)分裂。例如，江南區(qū)論峴洞慶南論峴79平方米成交價(jià)為9億韓元，較一個(gè)月前下降5.7億韓元；而附近新洞公寓52平方米則以14億韓元成交，上漲1.7億韓元。城東區(qū)玉水洞同樣出現(xiàn)類似情況，一套85平方米公寓上漲至20.5億韓元，而另一套172平方米則下跌至18億韓元，單筆降幅接近7億韓元。

這種“同區(qū)不同價(jià)”的現(xiàn)象，反映出市場正在從單一趨勢轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性波動(dòng)。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與非核心資產(chǎn)之間的價(jià)格差距正在拉大，市場定價(jià)逐漸細(xì)分。

從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看，4月被視為關(guān)鍵窗口期。隨著5月9日轉(zhuǎn)讓稅重課延期結(jié)束，多住宅持有者若未在此之前完成出售，將面臨更高稅負(fù)。因此，當(dāng)前階段成為集中釋放房源的時(shí)間點(diǎn)。

與此同時(shí)，政策端對需求的限制也在同步加強(qiáng)。根據(jù)金融委員會4月1日公布的家庭負(fù)債管理方案，自4月17日起，多住宅者及租賃經(jīng)營者在首都圈的住房抵押貸款展期將受到限制，同時(shí)全年家庭貸款增速目標(biāo)下調(diào)至1.5%。此外，監(jiān)管范圍還擴(kuò)大至P2P等非銀行融資渠道。

從結(jié)構(gòu)上看，市場正面臨“雙重收縮”。一方面，轉(zhuǎn)讓稅政策推動(dòng)供給增加；另一方面，貸款收緊抑制購房需求。這種供給增加與需求收縮同時(shí)發(fā)生的情況，使市場流動(dòng)性明顯下降。

在短期內(nèi)，這種結(jié)構(gòu)更容易形成價(jià)格壓力。尤其是流動(dòng)性較弱、依賴杠桿的多住宅持有者，可能優(yōu)先選擇出售，從而增加市場供給。部分依賴保證金結(jié)構(gòu)的房產(chǎn)，在全租比例下降、月租占比上升的背景下，也可能更快進(jìn)入市場。

但從中期來看，市場并非單向下行。若在政策窗口期內(nèi)未能消化當(dāng)前掛牌量，部分房東可能選擇撤回房源，從而減少市場供給。一旦供給收縮疊加需求恢復(fù)，價(jià)格反彈壓力可能重新出現(xiàn)。

從需求端看，交易收縮已成為共識。貸款額度減少、利率上升以及資金來源審查趨嚴(yán)，使購房者資金條件全面收緊，觀望情緒進(jìn)一步加重。

整體來看，當(dāng)前首爾房地產(chǎn)市場并未進(jìn)入單邊下跌階段，而是進(jìn)入“供給釋放—需求收縮—價(jià)格分化”的博弈周期。4月至5月這一政策窗口期，將成為決定短期走勢的關(guān)鍵分水嶺。