意大利華人網(wǎng)2026年3月26日消息：意大利北部倫巴第大區(qū)的商業(yè)生態(tài)正發(fā)生明顯變化。最新數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)乜罩蒙啼仈?shù)量已接近1萬家，而在米蘭，一些業(yè)主開始采取一種更“直接”的方式應(yīng)對困境——把商鋪改造成住宅再出售。

根據(jù)意大利商業(yè)聯(lián)合會的研究，自2012年以來，倫巴第已有約1.2萬家商鋪關(guān)閉，絕大多數(shù)屬于中小型經(jīng)營者。僅米蘭一地，2025年就有824家商鋪徹底關(guān)門，過去五年累計關(guān)閉數(shù)量至少達到1500家。

空置現(xiàn)象的背后，有兩個核心原因。一方面是電商的沖擊持續(xù)擴大，消費者購物習(xí)慣發(fā)生改變；另一方面是商業(yè)租金長期居高不下，許多實體店難以維持經(jīng)營。

不過，從整體來看，情況還沒有到“全面失控”的程度。數(shù)據(jù)顯示，米蘭登記在冊的商鋪總數(shù)仍超過4萬家，空置比例仍在可控范圍內(nèi)。同時，餐飲業(yè)尤其是酒吧和餐廳的不斷開業(yè)，在一定程度上減緩了商業(yè)空心化的速度。但這一行業(yè)更新極快，不少店鋪開業(yè)后幾個月內(nèi)就被迫關(guān)門，競爭異常激烈。

值得注意的是，商業(yè)“空心化”已經(jīng)不再局限于郊區(qū)。在米蘭市中心，除了傳統(tǒng)熱門購物街之外，越來越多街區(qū)開始出現(xiàn)“關(guān)門店鋪”，街道活力明顯下降。這種變化不僅影響城市商業(yè)氛圍，也被認為會對治安產(chǎn)生一定負面影響。

面對這一局面，一些業(yè)主開始嘗試“變道”。在條件允許的情況下，將原本的商業(yè)用途房產(chǎn)改造成住宅，再出售或出租。相比長期空置，這種方式可以更快回籠資金，也反映出當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性壓力。

盡管有聲音提出通過降低租金或給予稅收優(yōu)惠來刺激商業(yè)復(fù)蘇，但業(yè)內(nèi)普遍認為，這類政策效果有限。原因在于商業(yè)租賃市場本身較為透明，且不存在像住宅租賃那樣的大規(guī)模“灰色空間”，減稅反而可能帶來財政上的不平衡。

從區(qū)域來看，米蘭核心購物街的表現(xiàn)依然較為穩(wěn)健。像奢侈品集中區(qū)域、主干商業(yè)街等地，空置率明顯低于其他區(qū)域，甚至有的地段幾乎沒有空鋪。但在次級商業(yè)街，空置比例已接近14%，顯示出明顯分化。

整體來看，電商沖擊、消費結(jié)構(gòu)變化以及高租金三重壓力疊加，使得傳統(tǒng)實體零售正在經(jīng)歷深度調(diào)整。短期內(nèi)，這一趨勢仍難逆轉(zhuǎn)。（異域 編寫）