“郭總在公司已經(jīng)有（近）30年時(shí)間，為公司穩(wěn)健發(fā)展作出卓越貢獻(xiàn)，但提出來要退休，我們也不得不尊重他的個(gè)人意愿”。3月31日，在綠城中國召開的2025年業(yè)績會(huì)上，管理層對于行政總裁郭佳峰的離任如此說道。

核心高管在年報(bào)發(fā)布當(dāng)天辭任，這在整個(gè)行業(yè)內(nèi)都十分罕見，可相似的劇情卻在綠城中國身上重復(fù)上演。

左二為郭佳峰 孫婉秋/攝

2025年4月的業(yè)績會(huì)召開前夕，綠城中國突發(fā)換帥，原董事會(huì)主席張亞東辭任，繼任者是大股東中交集團(tuán)黨委常委兼副總經(jīng)理劉成云。

這一次，綠城中國委任了原執(zhí)行總裁、主管財(cái)務(wù)融資的耿忠強(qiáng)代行行政總裁職務(wù)。耿忠強(qiáng)是“中交系”高管，其于1995年7月加入中交集團(tuán)，并在2018年至2019年期間擔(dān)任中交地產(chǎn)總裁兼黨委副書記、中交房地產(chǎn)集團(tuán)董事和黨委委員，后又獲委任為綠城中國執(zhí)行總裁。

雖然是代行職責(zé)，綠城中國在公告中也強(qiáng)調(diào)“待完成行政總裁人員考慮及聘任程序后，將另行刊發(fā)公告”，但在外界看來，這已然是中交集團(tuán)進(jìn)一步集權(quán)、全面接管的又一關(guān)鍵信號。

也有目光將郭佳峰的離任投射到業(yè)績端，因?yàn)?025年財(cái)報(bào)是綠城中國近年來最差的一份“成績單”。

2025年，綠城中國實(shí)現(xiàn)收入約1549.66億元，同比下降2.3%；公司股東應(yīng)占利潤約0.71億元，較上年的15.96億元下降95.6%。

業(yè)績會(huì)上，對于利潤規(guī)模大幅下滑的原因，管理層解釋稱，主要是由于房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，公司為促進(jìn)長遠(yuǎn)發(fā)展繼續(xù)積極推動(dòng)長庫存去化，導(dǎo)致2025年收入結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率以及分占合聯(lián)營公司業(yè)績下降。

據(jù)管理層透露，2025年交付結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目中，有部分業(yè)績貢獻(xiàn)度較高的項(xiàng)目屬于合作項(xiàng)目，綠城中國在這些項(xiàng)目中的股權(quán)比例沒那么高，因此歸母凈利潤占比較低。

同時(shí)報(bào)告期內(nèi)，綠城中國在合聯(lián)營公司方面虧損11億元，影響較大，“因?yàn)檫@是單方面吃掉綠城歸母凈利潤的”。

減值計(jì)提依舊在吞噬利潤。

2025年，綠城中國計(jì)提相關(guān)資產(chǎn)減值及公平值變動(dòng)損失凈額49.21億元，與上年基本持平，進(jìn)而影響了股東應(yīng)占利潤。

算上過往兩年的減值計(jì)提金額，2023年至2025年的三年時(shí)間里，綠城中國合共計(jì)提減值超118億元。管理層預(yù)計(jì)上述影響在2026年還會(huì)持續(xù)，“受同樣因素影響，預(yù)計(jì)公司2026年的利潤仍有一定壓力”。

不過，管理層也強(qiáng)調(diào)，綠城中國近年新拓項(xiàng)目質(zhì)量很好，權(quán)益比例也在逐步提升，隨著2021年以前的老庫存逐步減少，未來歸母凈利潤將有所改善。

近年來，綠城中國一直在推動(dòng)長庫存去化。報(bào)告期內(nèi)，公司2021年及以前的庫存去化規(guī)模約328億元，車宅去化比進(jìn)一步提升至1.51倍。

管理層稱，截至2025年，公司2021年及以前的庫存占比逐年下降，2026年會(huì)繼續(xù)加大去庫存力度，并設(shè)定了一些考核政策。

例如，2026年會(huì)加強(qiáng)重難點(diǎn)的考核，強(qiáng)化2021年及以前的存量合同指標(biāo)，以及住宅長庫存、車庫、商業(yè)尾盤等重點(diǎn)難庫存計(jì)劃指標(biāo)，考核力度與年度獎(jiǎng)金發(fā)放直接掛鉤，完成不了KPI的子公司將暫緩發(fā)放年度獎(jiǎng)金。

同時(shí)資源也會(huì)向存量項(xiàng)目傾斜，針對2021年及以前的項(xiàng)目，公司會(huì)以銷售流速提升為導(dǎo)向，在價(jià)格政策、激勵(lì)政策、人員補(bǔ)充、優(yōu)秀人員調(diào)轉(zhuǎn)等維度進(jìn)行資源傾斜；針對合作糾紛等低效貨值推進(jìn)重啟開發(fā)，具體措施包括整售回購、商改住、化解合作糾紛等。

去年，綠城中國實(shí)現(xiàn)總合同銷售2519億元，其中自投項(xiàng)目銷售額1534億元，權(quán)益銷售額1043億元；代建管理項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售額985億元。

投資端來看，2025年，綠城中國年內(nèi)新增項(xiàng)目50個(gè)，權(quán)益地價(jià)約511億元，預(yù)計(jì)新增貨值1355億元，新拓項(xiàng)目平均權(quán)益比約69%。這些新拓項(xiàng)目中，一二線城市新增貨值1168億元，占比86%，長三角貨值占81%。

報(bào)告期內(nèi)，綠城中國搶抓開局，確保轉(zhuǎn)化，年內(nèi)新拓轉(zhuǎn)化率為33%，同比提升3個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)當(dāng)年銷售額453億元。

關(guān)于今年的投資計(jì)劃，管理層在會(huì)上表示，2026年會(huì)是最近幾年最難做的一年。

其指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處在筑底階段，整體市場規(guī)模還有一定下行壓力。相比往年，供給端節(jié)奏明顯放緩，總量下降，優(yōu)質(zhì)地塊也相對較少。對于存貨較多、去化較慢的城市，開發(fā)商會(huì)減緩拿地，因此城市之間分化非常明顯。

2026年，綠城中國堅(jiān)持“做一成一”原則，投資兼顧現(xiàn)金流和利潤，不看重某一單一維度。公司在深耕核心城市的同時(shí)，積極挖掘非熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，全年拿地貨值目標(biāo)初步定為1000億元，未來會(huì)在執(zhí)行中進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

截至2025年末，綠城中國擁有總貨值約2300億元，結(jié)合庫存和新增貨值，2026年力爭實(shí)現(xiàn)約1300億元的銷售目標(biāo)。管理層強(qiáng)調(diào)，“我們還是會(huì)綜合考慮行業(yè)情況，以及內(nèi)部投資規(guī)模，確保銷售規(guī)模和經(jīng)營安全相匹配”。