本次小道消息是國賢府PRAK專場，內(nèi)容涉及到開盤內(nèi)幕、真相和八卦

1.原來市場上傳言說，國賢府PARK是4月份開盤，是不是突然提前？

傅布斯私下里打聽了，說國賢府PARK4月份開盤的揣測依據(jù)是，國賢府二期去年是4月19日開盤。

其實(shí)國賢府PARK開盤日期定在3月，是一開始就定下來的。所有運(yùn)營節(jié)點(diǎn)都是根據(jù)3月開盤倒排期。

2.為啥不在酒店開盤，選了一個(gè)文化中心開盤？

傅布斯在開盤現(xiàn)場問了智地小伙伴。他們的確是提前三個(gè)月就預(yù)訂了。

今年的3月28日、3月29日是黃道吉日，朝陽區(qū)所有五星級酒店全都被訂滿，3個(gè)月前都被訂滿了。

3.文化中心還是跟酒店不一樣，包括接待、服務(wù)、氛圍感還是有差距。但現(xiàn)場的酒店感拉滿，都以為是酒店，這又是為什么？

現(xiàn)場的小伙伴告訴傅布斯，一開始是不同意選這個(gè)地方開盤的，實(shí)在是沒有更好的地兒了，只能臨時(shí)包裝，將樓上樓下的動(dòng)線重新設(shè)計(jì)，還有視覺設(shè)計(jì)。

我也是到了現(xiàn)場才感受到氛圍感拉滿，包裝相當(dāng)有水準(zhǔn)。

4.現(xiàn)場到底來了多少人？

傅布斯現(xiàn)場數(shù)椅子了，27*25=675把椅子，后來人流量大，又臨時(shí)加了兩排，變成27*27=729把椅子。這已經(jīng)是場地極限了。

晚來的很多渠道小伙伴都只能站著了，現(xiàn)場過道都站滿了。目測人數(shù)肯定超過900組。

5.領(lǐng)導(dǎo)們都去了嗎？

傅布斯還真的在門口看到了幾位熟識(shí)的大領(lǐng)導(dǎo)，有領(lǐng)導(dǎo)全程督戰(zhàn)，還看到F總了，只是沒有打招呼。

后來有智地小伙伴介紹，認(rèn)識(shí)了條線的分管領(lǐng)導(dǎo)。

股份和局里的領(lǐng)導(dǎo)沒看到，主要是不認(rèn)識(shí)。

6.中建智地每次開盤，都會(huì)征調(diào)各個(gè)部門和項(xiàng)目的小伙伴過去參戰(zhàn)，這次也是這樣嗎？

過去這么運(yùn)作，是因?yàn)橹堑乇P子少。現(xiàn)在的智地三個(gè)子公司都滿備齊員。所以，傅布斯看到是京西公司的小伙伴全都上了，人手肯定夠用。

7.一開始的時(shí)候，板塊叫歇甲國際公園灣區(qū)，很多同行都不理解。為什么堅(jiān)持要這么做？

有信源告訴傅布斯，一開始的確有人不理解。這其實(shí)是中建智地造城營城的核心能力。

類似中央別墅區(qū)，要給板塊持續(xù)賦能，才能持續(xù)成為價(jià)值高地；要做板塊的價(jià)值增量管理，才能持續(xù)有升值空間。

8.國賢府PARK搶開盤節(jié)點(diǎn)太拼了，干嘛這么拼？

傅布斯給國賢府PARK算了一筆時(shí)間賬。拿地是去年10月28日，3月14日開樣板間。正常情況下，樣板間要開一個(gè)月蓄客，4月14日開盤最穩(wěn)妥。

去年國賢府二期就是4月19日開盤。為什么就不能給國賢府PARK蓄客一個(gè)月的時(shí)間？

感覺這是行業(yè)內(nèi)一場大運(yùn)營效率的超級大考，太難了。

有信源告訴表哥，公司早就要求，必須是3月份開盤是去年定下來的運(yùn)營節(jié)點(diǎn)，這是戰(zhàn)略，沒有更改的余地。

京三公司各條線全都動(dòng)員起來加班加點(diǎn)搶時(shí)間。春節(jié)期間工程的小伙伴都沒有休息。

即便是時(shí)間拉滿到超負(fù)荷，樣板間原定是3月7日開出來，還是延后一周，到3月14日才開放。

原本以為開盤日期也要順延。其實(shí)沒有。這就意味蓄客只有短短的15天。

9.這么搶時(shí)間節(jié)點(diǎn)，是不是要犧牲某些東西？

開發(fā)商通常會(huì)在流速、價(jià)格和時(shí)間上做取舍。國賢府PARK這一次是三個(gè)維度既要還要又要，要求標(biāo)準(zhǔn)極其苛刻。

即便是拿地后，中間隔了春節(jié)，有時(shí)間上的折損。

這其實(shí)是一場大運(yùn)營效率的加壓大考預(yù)演，也是極限壓力測試。

傅布斯猜測，智地要卷全行業(yè)的大運(yùn)營天花板。

10.去年雙子星座開盤，有多起背刺事件發(fā)生。昌平今年是三姐妹前后腳拿地，更是多了攪局者。國賢府PARK往前跑得快，有沒有擔(dān)心更招來針對？

這事傅布斯也聽說了，搶節(jié)點(diǎn)不只是搶工程節(jié)點(diǎn)，還有報(bào)規(guī)節(jié)點(diǎn)、運(yùn)營節(jié)點(diǎn)、營銷節(jié)點(diǎn)，而且鏈條都是串起來，互相串聯(lián)并聯(lián)式影響。

報(bào)規(guī)晚，施工圖自然就晚，營銷也會(huì)延后。更主要的是，你先報(bào)規(guī)，就會(huì)被優(yōu)先針對，包括投訴。

運(yùn)營是一個(gè)完整的閉環(huán)體系，智地這一次要求每個(gè)環(huán)節(jié)都極限運(yùn)轉(zhuǎn)。

11.有沒有想過等一等，會(huì)有更好的市場窗口期？

有開發(fā)商小伙伴說過一句話：再難的事情都會(huì)解決；把時(shí)間縮短，再容易的事情都會(huì)指數(shù)級變難。

特別是極短時(shí)間內(nèi)，要高質(zhì)量完成目標(biāo)，更是難上加難。這還不是最困難的，市場才是最困難的。

有業(yè)內(nèi)小伙伴算過一筆賬，昌平庫存取證的和沒取證的，加起來有1.3萬套左右。

這是一個(gè)什么概念？昌平去年一年賣了3700套。如果1.3萬套全投放到市場，需要3.5年才能消化完。

這才是最困難的，其它都不算啥。

既然市場是如此困難，3月份開盤就沒有啥糾結(jié)的的。

12.坊間一直傳說國賢府PARK的開盤任務(wù)很高，全年任務(wù)更高得離譜，有沒有考慮過市場的困難？

傅布斯粗略算過，去年昌平區(qū)巔峰期是400套/月，平均每個(gè)月是300套+。

開盤前聽到一個(gè)口風(fēng)，說是國賢府PARK開盤要賣昌平區(qū)去年一個(gè)月的量。當(dāng)時(shí)還以為是好事者開玩笑。

從海報(bào)宣發(fā)的數(shù)字來看，這個(gè)口風(fēng)似乎并不是空穴來風(fēng)，但也是一件堪比登天還難的事情。

傅布斯打聽的一個(gè)細(xì)節(jié)是，國賢府PARK開盤前，北京國賢府突然漲價(jià)了，漲了2000元/平米。

然后是國賢府PARK價(jià)格也出來了，小戶型 5.3-5.4萬/元，122、144戶型都是6萬以上，要賣出隔壁2倍以上的價(jià)格。

當(dāng)時(shí)聽到很多不一樣的市場反饋，有認(rèn)可板塊價(jià)值，也有表示擔(dān)心，后者居多。

直到今天超百套網(wǎng)簽結(jié)果出來，國賢府PARK底牌全打出來才看清楚，公司是既要流速，又要價(jià)格，還要節(jié)點(diǎn)。

13.很多人私下也在打聽，國賢府PARK憑什么？

跟設(shè)計(jì)圈的小伙伴也打聽了，國賢府PARK的總圖，放在朝陽跟豪宅盤打，也是12w+的量級，不僅有雙湖，還有雙景觀，小區(qū)還有棵百年古樹。

后者據(jù)說靈感來自《肖申克的救贖》片尾那棵大樹，回望過去，暢想未來。

110戶型做三居也是創(chuàng)新和反套路。這在當(dāng)下市場，沒有人敢把110做三居，普遍會(huì)做4居。國賢府PARK偏偏做了三居。

從立面、景觀、大門、風(fēng)雨連廊、茶室等等，全都在顛覆，國賢府PARK的產(chǎn)品力形象也就水到渠成樹立起來了。

到底是憑什么？不是一個(gè)點(diǎn)發(fā)力，是全維度發(fā)力顛覆式創(chuàng)新。

14.國賢府PARK不僅在工地上有圍檔，還在北苑東路上做通高發(fā)光圍檔，感覺是包括地鐵，全都要圈起來。但是戶外圍擋又沒有國賢府PARK的廣告，這又讓人看不懂了？

傅布斯工地現(xiàn)場和周邊都騎行了，通高戶外圍檔的主題是點(diǎn)亮歇甲。

晚上去看，包括地鐵口到歇甲莊的，北苑北街全都是燈光璀璨，中建智地真的是在點(diǎn)亮歇甲，不只是造房子。

戶外圍擋只寫8個(gè)大字——中建智地 制造美好生活。

這其實(shí)就是營城，中建智地最擅長的其實(shí)是城市區(qū)域運(yùn)營。

而歇甲國際生活灣區(qū)的主題概念設(shè)計(jì)，也從點(diǎn)亮歇甲那束燈光中開始綻放和落地，區(qū)域價(jià)值的封面感也就樹立起來。

這么看的話，我也就慢慢懂了。

15.但是，點(diǎn)亮歇甲這組戶外主題圍擋怎么沒有在朋友圈看到？

有匿名小伙伴告訴傅布斯，主要是怕被投訴，都被投訴怕了。

國賢府PARK從一開始到現(xiàn)在，都一直被投訴困擾。報(bào)規(guī)被投訴，售樓處立圍檔被投訴，設(shè)立指示牌被投訴。

被投訴也是當(dāng)下操盤的一部分工作內(nèi)容。

16.有信源說國賢府PARK的置業(yè)顧問，是超級團(tuán)隊(duì)，配了足足有40人，是真的嗎？

搖人前，有人側(cè)面跟傅布斯打聽過這事。按常理說，肯定是超編了。后來有信源說，國賢府PARK要做到千人來訪，完成巨難的年度指標(biāo)，置業(yè)顧問少了肯定不行。

換個(gè)角度想，國賢府PARK要在最短時(shí)間內(nèi)提高流速，還能合理管控成本，最省事的辦法就是多招置業(yè)顧問。

傅布斯覺得，國賢府PARK招40個(gè)置業(yè)顧問，是奔著年內(nèi)清盤去的。而且，打短仗這事，置業(yè)顧問喜歡，能馬上收到錢，肯定會(huì)搶著去。

17.聽說起案名也是一波三折，遲遲下不了決心，國賢府PARK也是中洋結(jié)合，到底是怎么想的，這中間有什么故事嗎？

信源告訴傅布斯，上會(huì)的案名至少有5個(gè)，領(lǐng)導(dǎo)一直不滿意，說做品牌很難，起碼要花5年時(shí)間，國賢府是一個(gè)品牌，要給新盤賦能，新盤也要給國賢府賦能，還要能體現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)涵。

最后是領(lǐng)導(dǎo)定的?，F(xiàn)在回過頭來看，越看越覺得好，太有內(nèi)涵。

18.這次國賢府PARK的外展，也有爭議，說外展沒賣壓，是喝茶的地兒。

外展傅布斯也去看了，是喝茶的地兒，沒有過往那種銷售物料擺滿的壓力感，展廳還有山有山能喝茶。換個(gè)招牌就是茶樓。

國賢府PARK的外展打破賣場常規(guī)，能讓人放空，愿意座下來。只有坐下來才能聊。傅布斯覺得沒有賣壓挺好。

19.選址售樓處時(shí)，聽說feng shui 師也被說服了。真有這事嗎？

傳言有點(diǎn)夸張。傅布斯打聽到的消息是，選售樓處前前后后用了一個(gè)半月，一直在糾結(jié)中。

第一輪是15個(gè)備選；第二輪是6個(gè)備選；第三輪是3個(gè)備選。

現(xiàn)在這個(gè)售樓處要定下來時(shí)，公司前前后后來了12撥人。沒有人會(huì)把售樓處放在公園里，還有停車位怎么解決，都是問題。

如果是圍繞千人到訪這個(gè)人流量去想，客戶來太多有地方逛時(shí)，也是有策略的分流。

最主要的是，這里和建成的后的歇甲太像了，是業(yè)主未來在歇甲的生活場景展示，就太值了。

對的事情，總是一連串對。

售樓處的老板臨時(shí)給修了三個(gè)停車場，又增加了120個(gè)車位，做到無限停車，還提供草坪免費(fèi)使用。

20.當(dāng)時(shí)有合作方對國賢府PARK操盤團(tuán)人意見特別大，不知道是不是真的？

有服務(wù)商同行的確吐槽過，還寫了大事記流水賬。廣告公司的團(tuán)隊(duì)，中間還換過一次，天天在吵架，定案名兩個(gè)月改了5次，故事線寫了5個(gè)。

視頻公司就在售樓處附近酒店住下，辦公就在現(xiàn)場和國賢府PARK操盤團(tuán)隊(duì)一起，天天吵架。

不只是視頻公司，好多供應(yīng)商都被干瘋了。

吐槽歸吐槽，活兒一樣都沒少干。因?yàn)閲t府PARK團(tuán)隊(duì)全都在加班。

而且大領(lǐng)導(dǎo)都有黑眼圈，天天加班到凌晨2點(diǎn)才離開辦公室。都是拼命要拿到好結(jié)果的一群人，都在做極限運(yùn)動(dòng)。

21.有媒體說北京從小陽春到大陽春，是國賢府PARK引爆的，前面沒那么火。這話是不是有點(diǎn)夸張。

夸張不夸張，傅布斯不知道。但是一天排號(hào)430組，確實(shí)是創(chuàng)造了奇跡。很多外地的朋友圈都在轉(zhuǎn)發(fā)這條視頻。

雖然說看房人多了，但是市場情緒也不穩(wěn)定。國賢府PARK排號(hào)430組，確實(shí)讓北京小陽春站穩(wěn)了。

之前客戶覺得不值就不買，轉(zhuǎn)化就變成了最大挑戰(zhàn)。開盤后不到三天，網(wǎng)簽110套，就說明國賢府PARK不僅引爆大陽春，還落地站穩(wěn)了。銷冠100

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