贏商盤點-項目

　　來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

　　作者 · 賈斐

　　圖片來源 · 各項目官方

　　封面&頭圖來源 · 視覺中國

　　作為山東經(jīng)濟版圖中的"雙子星"之一，濟南近年來在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域展現(xiàn)出強勁的"后發(fā)優(yōu)勢"。據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)顯示，目前濟南已開業(yè)購物中心及獨立百貨達(dá)77家，商業(yè)存量面積615.71萬方，位列全國第24位；但人均購物面積排全國第32名，這組數(shù)據(jù)釋放出明確信號——濟南商業(yè)密度仍有較大提升空間，市場遠(yuǎn)未飽和，屬于典型的"機會之地"。

　　這種潛力背后是濟南不斷夯實的經(jīng)濟底盤。據(jù)濟南市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年全市生產(chǎn)總值達(dá)14210億元，按不變價格計算比上年增長5.4%；社會消費品零售總額達(dá)5547.9億元，增長4.4%，消費市場展現(xiàn)出韌性十足的"壓艙石"作用。

　　經(jīng)濟實力之外，政策紅利持續(xù)釋放：省級層面《濟南都市圈發(fā)展規(guī)劃（2024-2030年）》全面落地，強化濟南作為黃河流域中心城市的輻射帶動能力；市級層面《濟南市城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2023-2035年）》加快實施，構(gòu)建四級商業(yè)中心體系。這些頂層設(shè)計與市場機遇形成共振，為商業(yè)提質(zhì)擴容注入強勁動能。

　　受狹長型城市格局影響，濟南的大體量商業(yè)項目并未過度集中于單一核心商圈，而是沿著城市發(fā)展主軸均衡分布。這種"多點開花"的布局使各項目獲得充分的成長、成熟與調(diào)改時間，避免了過早陷入同質(zhì)化內(nèi)卷，形成了差異化競爭的良性生態(tài)。

　　當(dāng)前，"東強"雖為城市發(fā)展主旋律，但濟南各商圈整體發(fā)展仍保持均衡態(tài)勢，西城、老城、CBD等板塊均有重量級項目布局，呈現(xiàn)"群雄并起"之勢。據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2025年濟南已開業(yè)重點項目5個，2026年籌開重點項目7個，兩年新增商業(yè)體量超100萬方，顯示出濟南商業(yè)進入加速釋放期。

　　01.

　　2025年復(fù)盤——

　　規(guī)模兌現(xiàn)與“頭部玩家”的卡位戰(zhàn)

　　據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計，濟南2025年已開業(yè)（含試營業(yè)）的5個代表性項目（商業(yè)建面≥2萬方），總體量達(dá)到約60.7萬方。

　　這一年的市場呈現(xiàn)出清晰的“頭部主導(dǎo)”特征。龍湖、萬達(dá)、銀座等幾大運營商的重磅項目相繼落子，分別在西城、東城、主城核心區(qū)完成了關(guān)鍵布局。這些項目的集中入市，不僅為濟南貢獻(xiàn)了可觀的商業(yè)增量，更重要的是，它們重塑了濟南的商業(yè)骨架——

　　西客站片區(qū)因龍湖天街的進駐，補齊了長期缺失的大型商業(yè)拼圖，而海那百聯(lián)奧特萊斯二期則以“超級精品奧萊”的姿態(tài)，進一步豐富了西部的高品質(zhì)消費選擇；

　　東城在萬達(dá)雙輪驅(qū)動下，商業(yè)能級進一步提升；

　　本土巨頭銀座則以超大綜合體宣告了其在大體量購物中心賽道上的強勢回歸。

　　濟南世紀(jì)大道萬達(dá)廣場

　　開業(yè)時間：2025年12月19日

　　商業(yè)體量：15萬平方米

　　濟南世紀(jì)大道萬達(dá)廣場于2025年12月19日開業(yè)，是山東首座第四代萬達(dá)廣場。項目位于歷城區(qū)唐冶街道，總體量約15萬平方米，以“泉城四季暖聚場”為核心理念，創(chuàng)新引入綠色LOD模式，將自然生態(tài)與商業(yè)空間深度融合。在空間設(shè)計上，項目呼應(yīng)濟南“山、泉、湖、河、城”的城市特質(zhì)，通過U型建筑讓渡出約1.5萬平方米的公共空間，構(gòu)建了三大特色花園、四大共享場域。

　　品牌引入方面，倡導(dǎo)“定制店”“高標(biāo)店”打造，項目匯聚178家品牌，其中首店比例超過40%，定制店、概念店、旗艦店占比80%，包括28家省市首店。引入了濟南東部最大的盒馬鮮生，萬達(dá)影城CINITY激光廳提供高階觀影體驗。餐飲矩陣匯集70余家品牌，涵蓋海底撈、盛江山臻選等知名連鎖，悅竹吟，瑞幸美學(xué)天花板悠享店、必勝客侘寂風(fēng)主題店、星巴克寵物友好店等特色門店也紛紛落子。項目還打造了“全時段社交、全齡友好”兩大生活方式矩陣，通過共創(chuàng)場景、業(yè)態(tài)共生、品牌流暢度，構(gòu)建濟東最美場景力典范。

　　龍湖濟南西城天街

　　開業(yè)時間：2025年10月31日

　　體量：15.8萬平方米

　　龍湖西城天街位于槐蔭區(qū)經(jīng)十路與臘山河交匯處，緊鄰濟南西站交通樞紐，商業(yè)體量約16萬平方米。它不僅是山東省內(nèi)規(guī)模最大的龍湖天街，也是龍湖在濟南布局的第三座天街。項目最大的特色在于采用了“POD模式”，即以生態(tài)公園為導(dǎo)向的商業(yè)開發(fā)模式，通過一條24小時開放的景觀廊道與臘山河景觀帶無縫銜接。

　　在品牌引入方面，龍湖濟南西城天街強調(diào)“首店經(jīng)濟”和“旗艦店規(guī)格”，共引入品牌350余家，其中首店占比超過40%，包括13家山東首店，極大地填補了濟南西部品質(zhì)商業(yè)的空白。

　　主力店方面，項目引入了山東首家銀座超市臻選店、濟南首座UME影城（配備西城首個IMAX激光影廳）以及山東首家燃BOOM超樂場旗艦店；同時匯聚了VICUTU&GORNIA地標(biāo)店、蕉下山東最大面積旗艦店、源氏木語山東最大千平旗艦店、NIKE RISE 600高階店、特步時代領(lǐng)跑店等一批高階旗艦店，數(shù)碼科技方面則有華為智能生活館、小米智能生態(tài)體驗店和西城首家Coodoo蘋果授權(quán)店。餐飲美食同樣陣容強大，巴奴（區(qū)域首店/濟南第二家）、濱壽司（濟南首店）、吃飯皇帝大（濟南首店）等品牌共同構(gòu)成了覆蓋全菜系的美食矩陣。

　　濟南銀座·新辰天地

　　開業(yè)時間：2025年9月30日

　　商業(yè)體量：18萬平方米

　　濟南銀座·新辰天地位于歷城區(qū)唐冶中路，于2025年9月30日正式開業(yè)，是銀座集團與北京新辰商業(yè)集團聯(lián)手打造的戰(zhàn)略力作。項目總體量達(dá)18萬平方米，定位為“年輕潮流型時尚購物中心”，填補了唐冶片區(qū)長期缺乏大型全能商業(yè)綜合體的空白。

　　項目的最大特色在于空間設(shè)計的顛覆性創(chuàng)新。作為中國北方唯一的“梯田式”退臺商業(yè)體，其建筑通過層層退臺將封閉的Mall“打開”，形成全樓層半戶外的餐飲社交集群，與看臺式下沉廣場、景觀走廊共同構(gòu)筑起多重半露天開放空間，實現(xiàn)了自然與商業(yè)的共生。同時，項目采用“Mall+Block”復(fù)合模式，將封閉式購物中心的環(huán)境可控性與開放式街區(qū)的休閑松弛感有機融合，為都市年輕人提供釋放壓力的情緒價值。

　　品牌引入方面，項目匯聚300余家優(yōu)質(zhì)品牌，其中餐飲娛樂業(yè)態(tài)占比近60%，區(qū)域首店比例超過30%。主力品牌包括濟南第8家盒馬鮮生、上影國際影城、濟南首家無想集城市書房，以及低糖健康主題戶外綜合空間。

　　02.

　　2026年前瞻——

　　非標(biāo)、更新與精品化，差異化競爭

　　展望2026年，濟南預(yù)計將有至少7個重點項目入市，總體量約57.4萬平方米（不含未披露體量項目）。與2025年相比，供應(yīng)總量雖有所減少，但市場看點更加集中，競爭維度也在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。

　　從商業(yè)體量來看，2026年濟南待開業(yè)項目的7個項目，10萬平方米以上的大項目有兩個，分別為章丘世茂廣場和綠地國金天地；其他5個都集中在3萬平方米-8萬平方米這個中等體量之間。

　　從運營商名單來看，龍湖、萬達(dá)、華潤、世茂、綠地等全國性巨頭齊聚濟南，本土的歷城控股等企業(yè)也在積極應(yīng)戰(zhàn)。

　　2026年的項目呈現(xiàn)出鮮明的“非標(biāo)化”與“精品化”趨勢。一方面，城市更新項目濟南洪樓1905備受矚目，它將歷史文脈與現(xiàn)代商業(yè)融合，有望成為濟南版的“文化商業(yè)地標(biāo)”；另一方面，華潤萬象生活攜濟南萬象里而來，以5.2萬平方米的精致體量，瞄準(zhǔn)品質(zhì)社交與漫步式消費，與大體量的萬象城形成互補。

　　此外，2026年的項目分布更加均衡：

　　CBD核心區(qū)有綠地國金天地補位；

　　起步區(qū)有會展時代廣場破冰；

　　區(qū)縣市場有章丘世茂廣場下沉。

　　這表明，濟南的商業(yè)版圖正從主干道的“線性擴張”轉(zhuǎn)向全域的“網(wǎng)格化深耕”。

　　2026年，商業(yè)競爭將更加考驗運營商的“精細(xì)化運營” 能力。尤其是面對2025年集中入市的新項目，2026年的項目如何在招商和后期運營中差異化定位，將是生存的關(guān)鍵。

　　濟南洪樓1905

　　計劃開業(yè)：2026年12月

　　商業(yè)體量：7.7萬平方米

　　這無疑是2026年濟南最值得期待的項目。洪樓1905位于濟南市歷城區(qū)洪樓商圈核心，地處百年洪樓教堂與山東大學(xué)之間，是濟南規(guī)模最大的城市更新項目。項目總占地31畝，規(guī)劃建筑面積約7.7萬平方米，總投資額達(dá)362億元的洪樓片區(qū)更新計劃的重要組成部分。項目以“街區(qū)+MALL”的復(fù)合商業(yè)模式，深度融合洪樓教堂的哥特式建筑風(fēng)貌與山東大學(xué)的百年人文底蘊，串聯(lián)全福河生態(tài)景觀資源，打造集國際輕奢、高端戶外、社交餐飲于一體的高端購物中心。案名中的“1905”取自洪樓教堂的始建年份，承載著這片土地的歷史記憶。

　　項目的最大亮點在于其創(chuàng)新的TOD“超級環(huán)”設(shè)計理念。通過地下與地上“雙環(huán)”聯(lián)動，項目將實現(xiàn)與軌道交通站點的無縫銜接，地下通道可直達(dá)商業(yè)街區(qū)并連通周邊商業(yè)體，形成完整的步行系統(tǒng)。地上空間則采用多層級退臺設(shè)計，打破傳統(tǒng)商業(yè)的封閉感，消費者可在退臺與連廊上俯瞰洪樓廣場與教堂景觀，實現(xiàn)歷史與現(xiàn)代的視覺對話。

　　品牌引入方面，洪樓1905的簽約品牌涵蓋多個領(lǐng)域。目前已確認(rèn)入駐的有上影國際影城、魔方城市書房、MINISO等主力知名品牌。

　　濟南槐蔭萬象里

　　計劃開業(yè)：2026年5月

　　商業(yè)體量：5.2萬平方米

　　濟南萬象里位于槐蔭區(qū)經(jīng)一路與緯十二路交匯處，地處西市場商圈核心，是華潤萬象生活旗下全新推出的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線，也是全國首座社區(qū)商業(yè)綜合體的萬象里。項目商業(yè)建筑面積約5.2萬平方米，商業(yè)運營面積為2.7萬平方米，由地上1至4層和地下一層構(gòu)成，同時配套1066套的租賃型公寓及7500平方米的公園綠地，是一個集商業(yè)、居住、生態(tài)于一體的復(fù)合型TOD綜合體。

　　作為濟南西市場片區(qū)首個地鐵上蓋商業(yè)體，萬象里與在建的地鐵6號線實現(xiàn)無縫接駁，未來可實現(xiàn)“出站即達(dá)”的便捷消費場景。項目以“鄰里生活，煙火萬象”為核心定位，旨在通過“垂直社區(qū)”模式，構(gòu)建覆蓋周邊3公里范圍內(nèi)成熟社區(qū)家庭的15分鐘生活圈。

　　在品牌與業(yè)態(tài)引入上，萬象里聚焦社區(qū)剛需與日常高頻消費，計劃打造以“食集+超市”為核心的地下一層家庭補給站，地上各層則融合美食、零售、運動娛樂及生活服務(wù)等多元業(yè)態(tài)。重點引入生鮮超市、健身中心等與居民日常生活緊密相關(guān)的業(yè)態(tài)，致力于構(gòu)建一個便捷、溫暖、充滿活力的鄰里生活服務(wù)平臺。

　　濟南綠地國金天地

　　計劃開業(yè)：2026年

　　商業(yè)體量：14.1萬平方米

　　濟南綠地國金天地位于濟南中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，坐擁“三線兩站”的TOD區(qū)位優(yōu)勢，是濟南首個真正意義上的公園商業(yè)開放式街區(qū)。項目由綠地集團攜手DBW設(shè)計機構(gòu)聯(lián)袂打造，采用“MALL+街區(qū)”的創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，商業(yè)經(jīng)營面積約14.1萬平方米，聯(lián)動綠地IFC山東第一高裙樓的高奢購物中心，共同構(gòu)成CBD核心區(qū)域內(nèi)體量最大的商業(yè)組團之一。

　　項目跳脫出傳統(tǒng)封閉式盒子的同質(zhì)化競爭，采用“一鋪一景”的定制化景觀，通過立體綠化、下沉庭院、露臺連廊與演藝廣場的精心布局，將自然生態(tài)與商業(yè)空間深度融合，營造出兼具呼吸感與消費力的沉浸式體驗場景。

　　品牌引入方面，綠地國金天地以“首店經(jīng)濟”與“非標(biāo)商業(yè)”為核心驅(qū)動力，構(gòu)筑首店、主力店、主理人三大品牌共生生態(tài)。目前已簽約的品牌陣容強大，既有FanTown聚星商店、MINISO、大疆等知名品牌，也集結(jié)了樂班、徐升記、言情山、閆府私房菜等眾多餐飲品牌。魏斯理漢堡山東首店已率先開業(yè)，華為、小米、魅KTV等首批首店及創(chuàng)新品牌也已達(dá)成入駐意向。

　　濟南起步區(qū)會展時代廣場

　　開業(yè)時間：2026年9月

　　商業(yè)體量：8萬平方米

　　濟南起步區(qū)會展時代廣場是起步區(qū)重點打造的大型商業(yè)配套項目，位于崔寨片區(qū)核心，與黃河國際會展中心毗鄰而居。項目總建筑面積約11萬平方米，規(guī)劃約8萬平方米的商業(yè)體量，創(chuàng)新采用“商務(wù)館”與“生活館”雙館模式，定位為集社交美食、商務(wù)會客、全時段休閑娛樂于一體的特色商業(yè)街區(qū)，預(yù)計將于2026年9月正式開業(yè)。

　　在功能定位上，項目與會展中心形成了“1+1>2”的共生互補關(guān)系。商務(wù)館直接錨定會展經(jīng)濟，規(guī)劃引入精品酒店、商務(wù)宴請餐廳、高端茶歇、多功能會議空間等業(yè)態(tài)，為參展客群提供“最后一公里”的貼心服務(wù)；生活館則聚焦產(chǎn)業(yè)精英與年輕家庭，規(guī)劃零售、親子、全時段餐飲等業(yè)態(tài)，滿足高品質(zhì)生活需求。這一布局將展會“流量”切實轉(zhuǎn)化為“留量”，延長了商務(wù)人群的停留時間，創(chuàng)造了更多消費可能。

　　從區(qū)域發(fā)展視角看，目前起步區(qū)大型集中式商業(yè)綜合體尚屬空白，項目建成后將率先填補這一空缺，快速形成區(qū)域商業(yè)吸附力。同時，依托日益完善的跨河交通體系——包括已通車的濟濼路隧道、鳳凰大橋、黃河大橋復(fù)線橋等橋隧網(wǎng)絡(luò)，項目能夠便捷輻射濟南主城區(qū)及周邊縣市。

　　回顧2025年，濟南用60多萬方的增量，證明了自己作為北方消費中心城市的吸引力與承載力。頭部玩家完成了關(guān)鍵卡位，城市商業(yè)骨架被進一步拉大。

　　展望2026年及未來，濟南商業(yè)的競爭邏輯正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，“美而不同”成為穿越周期的根本。

　　隨著洪樓1905、萬象里等非標(biāo)、精品項目的入市，濟南商業(yè)將逐漸進入“精耕細(xì)作”的新階段。未來的競爭焦點，將不再是單純的體量比拼，而是場景營造、首店引入、主理人聚合以及在地文化挖掘的能力。

　　對于品牌商而言，濟南仍是機會之地，但需要更精準(zhǔn)地判斷項目的氣質(zhì)與客群；對于運營商而言，如何在“均衡發(fā)展”的濟南市場中找到自己的獨特定位，將決定其能否在這場經(jīng)營“長跑”中，笑到最后。