4月2日，廣州規(guī)自局發(fā)布廣州東站至新塘站五六線石牌綜合開發(fā)項目（AT0802規(guī)劃管理單元）控制性詳細規(guī)劃批前公示。

這一沉寂多年的鐵路用地迎來“華麗轉身”，將在廣園快速路與科韻路交匯處西南側，打造一個集住宅、學校、公園綠地于一體的低密TOD綜合體。

本次調規(guī)涉及總用地面積約26.26公頃，最引人注目的是釋放了三宗住宅用地和一宗中小學用地。

其中，核心地塊AT080203面積達16.2萬㎡，建筑面積23.2萬㎡，容積率僅為1.43，建筑限高80米；另有兩宗小型宅地容積率分別為1.1和3.05。

如此低的容積率在天河核心區(qū)實屬罕見，奠定了整個項目的低密屬性。

教育配套方面，AT080258地塊將建設中小學，兼容鐵路、道路及停車場用地，面積3.6萬㎡，建筑面積4.5萬㎡。

此外，靠近廣園快速的三個地塊規(guī)劃為公園綠地，總面積超過3.1萬㎡。

整個項目還將新增27處公共服務和市政設施，總建筑面積5.21萬㎡。

該項目最大的亮點在于“立體分層”開發(fā)模式。地面層保留現(xiàn)有石牌站鐵路軌道；11米標高處為蓋板層，設置市政道路、站點樞紐及停車場；17米以上才是核心居住區(qū)和學校、公園。這意味著未來住宅首層被抬升了17米，不僅有效規(guī)避了地面鐵路噪音，更帶來開闊的視野和良好的通風條件。

地塊地理位置優(yōu)越，北靠石牌站，西鄰華景新城，南接上社村，與在售高端項目保利天瑞僅一路之隔，通過科韻路可直達金融城起步區(qū)。

目前周邊1公里范圍內僅有保利天瑞在售，且剩余房源不多。

根據(jù)克而瑞好房點評網(wǎng)的評測，保利天瑞的綜合評分表現(xiàn)非常出色，在天河排名前列。

華景新城、匯景新城等成熟社區(qū)聚集了大量改善置換需求，而石牌地塊的低密屬性、大體量以及新增的學校配套，恰好填補了這一空白。

從產品定位來看，約1.4的綜合容積率、80米限高、南向開闊面寬，都具備了打造高端改善項目的潛力。

但北側廣園快速路的噪音、南向舊村的城市界面也是現(xiàn)實挑戰(zhàn)。

樂居君預測，地塊出讓后將會被打造成改善和豪宅產品，大家覺得呢？