“提前還貸？太糊涂了，房貸是普通人這輩子能拿到的唯一優(yōu)質(zhì)杠桿。”

這話是不是很熟悉？

以前買房一糾結(jié)是貸款還是全款，都會(huì)被工作人員用這話噎回去。

尤其是隨著房貸利率下降，貸款人更是會(huì)各種言語(yǔ)告訴你貸款更劃得來(lái)。02.提前還貸真的糊涂嗎？03.如果堅(jiān)持提前還貸，選哪種劃算？

01.提前還房貸的人，真的“虧”嗎？

結(jié)果呢？

很多提前還貸的人就后悔了，原來(lái)房貸利率5.2%，現(xiàn)在只要3.3%，如果走點(diǎn)門路說(shuō)不定還能降到3%，利率進(jìn)入歷史最低區(qū)，

這么低的成本，提前還貸？真的是最糊涂嗎？

還真不一定！

關(guān)于這個(gè)問題，就要看你所說(shuō)的虧指的是什么？

如果這個(gè)“虧”指的是賠了錢？那么，提前還貸，非但沒有賠錢，還減少了整體的利息支出，這么看其實(shí)是賺的。

但如果這個(gè)“虧”指的是收益降低，那么這里就得先厘清貸款的機(jī)會(huì)成本、和實(shí)際利率了。

啥是貸款的機(jī)會(huì)成本：

比方說(shuō)，你欠銀行80萬(wàn)貸款，現(xiàn)在你手上有這筆資金，足夠提前還貸減少以后的利息支出，但這筆錢你也可以用來(lái)投資其他項(xiàng)目，賺取收益。

這個(gè)時(shí)候你提前還貸，就意味著犧牲了這筆資金投資其他項(xiàng)目帶來(lái)的收益機(jī)會(huì)。

這時(shí)候你就會(huì)掂量掂量，如何讓這筆資金的效益最大化，也就是考慮、比較提前還房貸的機(jī)會(huì)成本。

其次就是實(shí)際利率

很多人借錢計(jì)算利率時(shí)對(duì)比的是名義利率，實(shí)際上，貸款這塊咱們更要看實(shí)際利率。比如你的房貸利率是3%，現(xiàn)在的通脹率是2%，其實(shí)你借出的這筆資金，實(shí)際利率就是1%，

倘若現(xiàn)在處于通縮環(huán)境，通脹率-1%，那么你的實(shí)際利率就是4%。

有人說(shuō)，現(xiàn)在房貸利率已經(jīng)降到歷史最低，這個(gè)時(shí)候提前還貸就太糊涂了，真的嗎？

其實(shí)這個(gè)因人而異！

①看投資回報(bào)

對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，要不要提前還貸，最直接的方式就是看這筆錢的投資收益能不能覆蓋貸款利息。

如果可以，提前還貸就不劃算！

比如深圳的老李，以前買房都是盡最大化去貸款，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候他用資金去投資理財(cái)產(chǎn)品，年化收益可以覆蓋掉房貸利率，所以這就叫做：用銀行的錢去賺錢。

但是從2022年開始，他看中的那些理財(cái)產(chǎn)品，硬跑不贏房貸利率了，所以那一年他就果斷提前還貸。

所以，如果你手上的資金用于其他投資，不能覆蓋房貸利率，提前還貸其實(shí)就是反向理財(cái)。

②看個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)偏好

如果你對(duì)投資一竅不通，手上多余的錢只會(huì)放在銀行里面存起來(lái)吃利息，那么，提前還貸對(duì)你來(lái)說(shuō)就更劃算。

比如你手頭上有80萬(wàn)，存銀行三年期利率只有1.5%，房貸利率3.3%，你提前還貸，就相當(dāng)于一年省下了1.8%的利息支出，這個(gè)肯定更劃算。

但一定要清楚，提前還貸，等于消耗手上的現(xiàn)金，來(lái)?yè)Q取1%-2%的利息套利，這里面付出的是機(jī)會(huì)成本。

但如果你有自己獨(dú)到的投資見解，和充足的投資經(jīng)驗(yàn)，不愿意錯(cuò)過一些投資風(fēng)口，這時(shí)候手上有一些現(xiàn)金流是利大于弊的。

③看還款方式和期限

如果房貸是等額本金還款方式，這種是前期償還本金多，利息少。提前還貸更劃算。

如果房貸是等額本息還款方式，這種是前期償還的利息多、本金少，但如果你已經(jīng)還了超過一半了，提前還貸就劃不來(lái)。

④對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期

也就是說(shuō)，你預(yù)計(jì)以后是通脹還是通縮？

如果你覺得以后會(huì)通縮，那提前還貸就是對(duì)的。比如你現(xiàn)在貸款利率3%，以后通脹-2%，這時(shí)候你的實(shí)際貸款利率就是5%，顯然劃不來(lái)。

但如果你覺得以后會(huì)通脹，就不應(yīng)該提前還，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)通脹，投資、創(chuàng)業(yè)、理財(cái)?shù)仁找媛识紩?huì)普遍上行，你手上留著資金才能抓住這些機(jī)會(huì)。

所以，要不要選擇提前還房貸，一定要自根據(jù)自身情況來(lái)定。

現(xiàn)在提前還貸的形式一般有三種：提前一次性還完、減少月供、縮短還款期限。

如果是一次性還完，那么恭喜你，從此沒有房貸壓力。

如果不能一次性還完，你就只能在另外兩種方式中選擇，至于選哪種，還得看你手上的資金是否寬裕。

①減少月供，還款周期不變

如果你覺得月供壓力太大，或者未來(lái)打算賣房，這個(gè)時(shí)候就沒必要去在意節(jié)省多少利息，可以選擇減少月供來(lái)減輕目前的還貸壓力。

②月供不變，縮短還款周期

如果現(xiàn)在每月還貸之后，手上剩余資金還比較寬裕，多余的錢又沒有其他更好的用處，這個(gè)時(shí)候如果想要提前還貸，就比較適合縮短房管周期，總利息也會(huì)少很多。

所以不管選哪種方式，還得根據(jù)自己實(shí)際情況來(lái)定。

總之，提前還房貸的人，是不是最糊涂，這個(gè)不能直接下定論，畢竟每個(gè)人資金情況不一樣，貸款合同也存在差別。

但具體要不要提前還，建議你根據(jù)自己的情況來(lái)分析，別盲目跟風(fēng)。