近期中東局勢急劇升溫，2026年2月底美國與以色列對伊朗發(fā)動軍事行動，市場突然多了一重不明朗因素。不少置業(yè)人士擔(dān)心，這場“美伊戰(zhàn)爭”會否令香港樓價大幅波動？筆者近日作出了專題分析，回顧過去50年美國發(fā)動的主要戰(zhàn)爭，我們大概能梳理出一個脈絡(luò)：戰(zhàn)爭對香港樓市的影響，主要停留在短期情緒沖擊，長期走勢始終由利率、政策、供求、資金及經(jīng)濟五大基本面決定。今次就讓我們一齊溫故知新，為大家拆解歷史經(jīng)驗，并對2026年樓市作出務(wù)實展望。

香港樓宇。 大公文匯資料圖片

回顧歷史看潛在規(guī)律

正因為香港的國際金融中 心地位，樓市與全球經(jīng)濟脈搏緊密相連。任何重大國際事件如戰(zhàn)爭，都會透過資金流動、風(fēng)險情緒及利率傳導(dǎo)等多個渠道影響本地市場。

筆者今次的專題研究涵蓋過去50年美國發(fā)動的五場具全球影響力的戰(zhàn)爭：1990-1991年的海灣戰(zhàn)爭、1999年的科索沃戰(zhàn)爭、2001-2021年長達20年的阿富汗戰(zhàn)爭、2003年的伊拉克戰(zhàn)爭，以及剛爆發(fā)的2026年伊朗戰(zhàn)爭。這些戰(zhàn)爭背景各異，但對當(dāng)時全球政治經(jīng)濟格局均產(chǎn)生一定影響。時間軸清楚顯示，每場戰(zhàn)爭爆發(fā)時點不同，香港樓市的實時反應(yīng)亦有差異。

先看海灣戰(zhàn)爭與科索沃戰(zhàn)爭。海灣戰(zhàn)爭期間，香港樓價基本維持平穩(wěn)；戰(zhàn)爭結(jié)束后，因風(fēng)險釋放加上本地利好因素，樓價出現(xiàn)大幅上揚。相反，科索沃戰(zhàn)爭爆發(fā)時正值亞洲金融風(fēng)暴余波，市場本身已極度脆弱，戰(zhàn)爭期間樓價僅小幅下跌。戰(zhàn)后卻未見反彈，主要因為亞洲金融風(fēng)暴后樓市持續(xù)深度調(diào)整、“八萬五”政策、高失業(yè)率，以及當(dāng)年美息持續(xù)升穿5厘以上，年底樓價指數(shù)徐徐回落。這充分顯示，戰(zhàn)爭因素必須與本地經(jīng)濟基本面疊加，才會產(chǎn)生實質(zhì)影響。

再看持續(xù)20年的阿富汗戰(zhàn)爭，影響明顯分階段。戰(zhàn)爭初期疊加SARS疫情，樓價大跌；但由2004年起，在超低息環(huán)境及內(nèi)地資金強力推動下，香港樓市展開波瀾壯闊的牛市。到了戰(zhàn)爭后期，市場更多受中美貿(mào)易戰(zhàn)、本地社會事件及疫情影響，與戰(zhàn)爭本身的關(guān)聯(lián)度已大幅減弱。

伊拉克戰(zhàn)爭期間情況與阿富汗戰(zhàn)爭中期極為相似。雖然戰(zhàn)爭初期市場有短暫波動，但更強大的基本面——低息環(huán)境及內(nèi)地需求——迅速主導(dǎo)大局，香港樓價開啟“越升越有”的上行走勢。這再次印證：當(dāng)本地驅(qū)動力足夠強勁時，遠在地球另一端的戰(zhàn)爭影響，會被顯著削弱甚至忽略。

實質(zhì)影響有限

分析完各場戰(zhàn)爭期間表現(xiàn)，也來總結(jié)戰(zhàn)爭結(jié)束后的樓價規(guī)律，得出兩大核心洞見：第一，短期而言，戰(zhàn)爭結(jié)束是明確利好。市場風(fēng)險釋放，資金回流，樓價容易出現(xiàn)上升。第二，長期來看，戰(zhàn)爭影響純屬暫時性，樓價最終仍由利率、政策、供求、資金及經(jīng)濟這些根本因素決定。

同樣是戰(zhàn)爭結(jié)束，不同時期的樓價表現(xiàn)卻天差地別。海灣戰(zhàn)爭后大幅上揚，主因當(dāng)時低息及政策寬松；阿富汗戰(zhàn)爭后卻持續(xù)下調(diào)，因為正值加息周期及市場信心不足；伊拉克戰(zhàn)爭后則高位震蕩后持續(xù)大升——政府“辣招”只壓抑交投量，未能為樓價降溫，加上長期零息環(huán)境，令樓價不跌反升。

這一切，正印證長期走勢由基本面主宰！

現(xiàn)在我們對2026年2月底爆發(fā)的美以對伊朗的軍事行動，可作出理性判斷?；谶^去規(guī)律，相信其對香港樓市的實質(zhì)影響同樣有限，戰(zhàn)爭對樓價的沖擊更多是短期情緒層面。展望2026年，在減息周期展開、政策逐步放寬、經(jīng)濟好轉(zhuǎn)及內(nèi)地需求回升的五大基本面合力推動下，筆者對香港樓價持積極樂觀態(tài)度，預(yù)計將繼續(xù)有序上漲。保守估計，2026年樓價可升約一成，推升RVD指數(shù)至329.8點，重返2023年中水平，并有望創(chuàng)接近三年半新高。

為何如此樂觀？近期市場數(shù)據(jù)已充分印證：本港3月份兩個全新盤首輪銷售即告沽清；3月份僅半個月，一手新盤交投已突破千宗，是連續(xù)14個月破千宗，反映用家及大手投資客入市態(tài)度非常積極；二手市場交投同樣保持活躍，50指標(biāo)屋苑按周成交量無懼戰(zhàn)火及新盤搶客，已明顯重越百宗之上。可見，中東戰(zhàn)事對本港樓市的實質(zhì)影響輕微。

結(jié)論很簡單：大家不用太擔(dān)心戰(zhàn)事對香港樓市的沖擊。歷史早已證明，基本面永遠勝過地緣政治風(fēng)云。2026年樓市仍將在穩(wěn)健基本面支持下，繼續(xù)向

上！

來源：香港經(jīng)濟導(dǎo)報

作者：陳海潮 利嘉閣地產(chǎn)研究部主管