北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

請(qǐng)問(wèn)：我們不是北京人，但在北京有房，目前為了移民養(yǎng)老（新西蘭）而準(zhǔn)備處理一些資產(chǎn)。普宅都好處理，目前糾結(jié)的是東大橋的尚都，二十年前我們買的時(shí)候就兩萬(wàn)多，現(xiàn)在的價(jià)格竟然才三萬(wàn)多，而且最低報(bào)價(jià)仍然是兩萬(wàn)多。租金收益率倒是還不錯(cuò)，如果按照最低報(bào)價(jià)的話能達(dá)到3%以上，但是出售的話感覺實(shí)在不劃算。

我想咨詢您幾個(gè)問(wèn)題，理論上說(shuō)這種70年產(chǎn)權(quán)的大戶型商務(wù)中心是不是應(yīng)該不會(huì)再有開發(fā)了？那這種產(chǎn)權(quán)的房子是否會(huì)成為稀缺品？我們是不是應(yīng)該再保留一段時(shí)間？然后是參考寫字樓市場(chǎng)的行情進(jìn)行未來(lái)研判，您建議我們是盡快出手還是先保留一段時(shí)間？

Ps：我們賣掉北京的70年普宅之后是不是就不能再買了？沒有北京社保的情況下。

章哥：

1、移民新西蘭，養(yǎng)老？您家真是有錢人啊。聽說(shuō)近期新西蘭戶口搞促銷呢，那您是深思熟慮的決定，還是剛剛被移民中介的宣傳所吸引的?。筐B(yǎng)老，慎重吧。

2、尚都現(xiàn)在才2/3萬(wàn)一平，不至于吧？太低了。這是東大橋啊，周邊老破小還得7萬(wàn)多一平呢。不過(guò)剛看了看還真的是這價(jià)格，沃天，那要是我就先不賣了，實(shí)在沒什么意思。

主要是您既然移民的新西蘭，那至少得上千萬(wàn)紐幣，換算成人民幣5000萬(wàn)以上。您的房既然自己評(píng)估價(jià)格是3萬(wàn)，那就是200平左右的戶型，賣個(gè)5/600萬(wàn)的對(duì)移民有很大幫助嗎？

如果幫助不大就先留著唄，等等行情再賣吧。畢竟新西蘭能允許移民購(gòu)買的房子動(dòng)輒500萬(wàn)紐幣，2000多萬(wàn)人民幣呢，賣了這套房也意義不大啊。

3、70年產(chǎn)權(quán)的寫字樓，以后肯定不會(huì)再開發(fā)了，甚至連商務(wù)+商住公寓都不會(huì)了。或者說(shuō)自從2006年之后就已經(jīng)沒人用住宅用地開發(fā)辦公類的了，尚都應(yīng)該是全北京最后一個(gè)。

當(dāng)年因?yàn)檫@是老潘從大炮手里買過(guò)來(lái)的二手項(xiàng)目，各種手續(xù)都辦的差不多了，改不了，所以只能改造一下就賣了，屬于歷史遺留項(xiàng)目。而之后的住宅+土地價(jià)格暴漲，商業(yè)用地價(jià)格卻下跌，那誰(shuí)會(huì)用住宅用地去開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目啊？地主家也沒有余糧，實(shí)在賠不起啊。

4、但是否稀缺得看終極產(chǎn)品的市場(chǎng)需求情況，跟土地性質(zhì)的關(guān)系不大。既然使用功能是寫字樓，那就得參照寫字樓的市場(chǎng)行情，租戶是不在乎產(chǎn)權(quán)的，只看價(jià)格+性價(jià)比。

所以我只能說(shuō)到目前為止，這種產(chǎn)品算不上稀缺，畢竟商業(yè)產(chǎn)權(quán)的寫字樓有的是，都一樣能用，沒人愿意多掏錢的。

5、以后的行情我不敢預(yù)測(cè)。但在我看來(lái)，中國(guó)的市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入大公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合+強(qiáng)者恒強(qiáng)的階段了，小公司創(chuàng)業(yè)會(huì)越來(lái)越難。而如果小公司的數(shù)量不增加，盈利也不多，那誰(shuí)為這種散戶型的寫字樓式的公寓買單啊？

或者這么說(shuō)吧，反正我是肯定不買寫字樓的，無(wú)論多少年產(chǎn)權(quán)的。再或者您問(wèn)問(wèn)自己，假定您現(xiàn)在是手持500萬(wàn)現(xiàn)金，是否還會(huì)購(gòu)買您這套尚都的房子？

6、您如果沒有北京購(gòu)房資格，那賣掉之后就不能再買了。不過(guò)這只是現(xiàn)在的政策，將來(lái)是否放寬不知道，一切都有可能吧。不至于跟國(guó)籍似的，一旦放棄就找不回來(lái)了。

僅供參考。

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