2025年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)嚴(yán)峻償債高峰，全年到期債務(wù)規(guī)模4500億元，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)融創(chuàng)、碧桂園、旭輝、金科等21家出險(xiǎn)房企債務(wù)重組或重整取得關(guān)鍵進(jìn)展，化債總規(guī)模達(dá)1.2萬(wàn)億元，涉及總負(fù)債超2萬(wàn)億元。

從早期被動(dòng)展期、資產(chǎn)甩賣，到債務(wù)減記、股權(quán)置換、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流主動(dòng)償債，房企化債路徑徹底重構(gòu)。在行業(yè)普遍承壓背景下，以龍湖集團(tuán)為代表的房企，憑借正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流主動(dòng)壓降負(fù)債、零違約如期兌付、持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，成為已經(jīng)或即將穿越債務(wù)周期的標(biāo)桿房企之一。

2026年行業(yè)整體償債規(guī)模雖顯著回落，但風(fēng)險(xiǎn)出清還未結(jié)束，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)與內(nèi)生造血能力，將成為房企活下去、活得好的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

·債務(wù)化解落地 風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)入深水區(qū)

2025年是房企債務(wù)化解的“落地年”，行業(yè)告別“以時(shí)間換空間”的被動(dòng)展期，轉(zhuǎn)向債務(wù)減記+股權(quán)置換+資產(chǎn)重整的實(shí)質(zhì)性化債，風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)入深水區(qū)。

典型如融創(chuàng)中國(guó)通過(guò)全額債轉(zhuǎn)股，完成96億美元境外債全額轉(zhuǎn)股，實(shí)現(xiàn)境外債基本清零；碧桂園177億美元債務(wù)重組落地，削債比例約66%，大幅壓降剛性償債壓力；金科股份則通過(guò)司法重整并引入戰(zhàn)略投資者卸下1470億元債務(wù)。此外，還有包括富力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等多家房企通過(guò)出售項(xiàng)目、股權(quán)、物業(yè)公司換取現(xiàn)金流，以換取短期流動(dòng)性安全。

從結(jié)果來(lái)看，完成重組后，2025年至少有7家出險(xiǎn)房企依靠債務(wù)重組收益實(shí)現(xiàn)賬面扭虧：如佳兆業(yè)2025年歸母凈利潤(rùn)525.55億元，而2024年同期虧損285億元；碧桂園2025年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)16億元，告別連續(xù)三年虧損；旭輝控股實(shí)現(xiàn)2025年歸屬股東凈利潤(rùn)176.66億元，同比扭虧為盈。

在此背景下，龍湖、中國(guó)金茂、招商蛇口等房企探索的主動(dòng)化債、內(nèi)生造血路徑，更具可持續(xù)性，成為行業(yè)突圍新方向。

·主動(dòng)化債、多元路徑筑牢安全墊

相較于出險(xiǎn)房企的被動(dòng)化債，一批具有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的優(yōu)質(zhì)房企早已提前布局，主動(dòng)轉(zhuǎn)向以經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為核心、以長(zhǎng)期低息債務(wù)置換短期高息融資的化債模式，在壓降負(fù)債的同時(shí)保留核心資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)債務(wù)安全與業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)平衡。

以龍湖集團(tuán)為例，一直以來(lái)始終堅(jiān)持以自我造血支撐債務(wù)壓降，連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)含資本性支出的正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，2025年達(dá)到58億元，成為覆蓋償債、運(yùn)營(yíng)與穩(wěn)健投資的核心資金來(lái)源。僅2025年龍湖如期及提前償還境內(nèi)外債務(wù)合計(jì)約220億元，涵蓋135億元境內(nèi)債券與92.3億港幣境外銀團(tuán)，全程無(wú)逾期、無(wú)展期、無(wú)違約。截至2025年末，龍湖有息負(fù)債降至1528.1億元，較上年壓降235.1億元，三年半累計(jì)壓降近600億元，財(cái)務(wù)安全邊際持續(xù)拓寬。

中國(guó)金茂則通過(guò)低效資產(chǎn)處置與經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回流修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，2025年新增融資成本低至2.75%，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸提款226億元；招商蛇口則通過(guò)良性縮表與存量永續(xù)債清零，一年縮表約250億元，有效降低杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

在壓降規(guī)模的同時(shí)，優(yōu)質(zhì)房企同步推進(jìn)債務(wù)結(jié)構(gòu)深度優(yōu)化，以長(zhǎng)周期、低成本的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、長(zhǎng)租貸置換高息短期信用融資，重構(gòu)穩(wěn)定的債務(wù)底盤。如中國(guó)金茂，截至2025年末其有計(jì)息銀行貸款及其他借款合共1290.12億元，其中開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)貸占比接近五成，達(dá)到639.51億元，較2024年的22%大幅提升。

同期，龍湖經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及長(zhǎng)租貸占比達(dá)66%，銀行融資占比提升至89%，信用類融資壓降至200億元左右。依托穩(wěn)健的信用與資產(chǎn)質(zhì)量，龍湖平均融資成本降至 3.51%，平均合同借貸年期延長(zhǎng)至12.12年，均達(dá)到歷史最優(yōu)水平，外幣債務(wù)占比降至10%且100%完成掉期對(duì)沖，有效規(guī)避匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

需要注意的是，主動(dòng)化債的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在于保留并做強(qiáng)能夠持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成“經(jīng)營(yíng)增值—現(xiàn)金流增厚—債務(wù)優(yōu)化”的良性循環(huán)。

與行業(yè)內(nèi)大量處置持有物業(yè)的做法不同，無(wú)論是中國(guó)金茂、招商蛇口還是龍湖集團(tuán)均保留了優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)提效增厚現(xiàn)金流，在化債過(guò)程中不僅沒(méi)有傷筋動(dòng)骨，反而強(qiáng)化了長(zhǎng)期盈利能力。尤其是龍湖，在化債周期內(nèi)持續(xù)加碼優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，僅2025年就新開(kāi)業(yè)13座購(gòu)物中心，累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)已達(dá)99座，商業(yè)投資航道租金收入112.1億元，同比增長(zhǎng)4%，出租率保持97%高位；長(zhǎng)租公寓冠寓開(kāi)業(yè)超六個(gè)月項(xiàng)目出租率達(dá)95.7%，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)全年收入267.7億元，核心溢利79.2億元，成為穩(wěn)定的利潤(rùn)與現(xiàn)金流“壓艙石”。

截至2025年末，龍湖凈負(fù)債率52.2%，現(xiàn)金短債倍數(shù)1.85倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率54.7%，三項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)居民營(yíng)房企安全區(qū)間頂部，摩根大通評(píng)價(jià)其為主要民營(yíng)房企中依然“屹立不倒”的企業(yè)。

·2026償債新局 穩(wěn)健方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)

2026年，房企債務(wù)周期迎來(lái)階段性拐點(diǎn)，行業(yè)到期債務(wù)總量明顯回落。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，全年行業(yè)到期債務(wù)約3521億元，較2025年減少1019億元，整體償債壓力有所緩和。但壓力結(jié)構(gòu)分化顯著，一季度與三季度仍為相對(duì)集中的償付時(shí)段，疊加民營(yíng)房企市場(chǎng)化融資尚未完全恢復(fù)，一季度行業(yè)融資規(guī)模同比下滑37%。

但對(duì)已完成債務(wù)削峰、構(gòu)建穩(wěn)健財(cái)務(wù)底盤的房企而言，2026年則已進(jìn)入低壓力、可持續(xù)的償債周期。以龍湖為例，集團(tuán)層面2026年剩余到期債務(wù)僅約61億元，2027年到期約62億元，年均償付規(guī)模僅60億-70億元，完全可被年均50億- 100億元的正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流充分覆蓋，疊加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的持續(xù)支持，償債緩沖充足、安全邊際較高。

按此推演，龍湖新債務(wù)地基或?qū)⒂?028年完成，有息負(fù)債規(guī)模有望降至1200億元左右，債務(wù)主體將以長(zhǎng)周期、低成本的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸為主，同時(shí)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入有望超過(guò)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)引擎有效切換與協(xié)同。

站在行業(yè)視角，2026年仍是風(fēng)險(xiǎn)出清與格局重塑的關(guān)鍵一年。債務(wù)重組只是化解歷史包袱的起點(diǎn)，能否真正穿越周期，取決于企業(yè)能否建立低負(fù)債、低成本、穩(wěn)定現(xiàn)金流驅(qū)動(dòng)的可持續(xù)發(fā)展模式。

當(dāng)行業(yè)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)，房企競(jìng)爭(zhēng)重心從規(guī)模轉(zhuǎn)向穩(wěn)健、從杠桿轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)，只有持續(xù)依靠運(yùn)營(yíng)與服務(wù)實(shí)現(xiàn)內(nèi)生造血、堅(jiān)持財(cái)務(wù)紀(jì)律與長(zhǎng)期主義的企業(yè)，才能在新一輪行業(yè)格局中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將徹底告別舊模式，轉(zhuǎn)向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、內(nèi)生增長(zhǎng)的新軌道。以龍湖為代表的房企，已經(jīng)用實(shí)踐證明：主動(dòng)化債而非被動(dòng)自救、內(nèi)生造血而非依賴外部輸血，才是房企穿越周期、行穩(wěn)致遠(yuǎn)的核心邏輯，也將成為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的主流方向。

文/李希

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