來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：瞰華東）

苗野丨發(fā)自北京

4月初，上海市規(guī)劃和自然資源局正式發(fā)布2026年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。

這份年度土地“總清單”提出，2026年上海國(guó)有建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模為1140～1500公頃，供地中值1320公頃，較2025年同比下降10%。這是繼2022年上海供地規(guī)模達(dá)到階段性高點(diǎn)后連續(xù)第四年優(yōu)化收縮。

值得注意的是，本年度計(jì)劃明確存量建設(shè)用地占比不低于70%，新增用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目和民生事業(yè)。

上海易居房地產(chǎn)研究院咨詢(xún)中心總監(jiān)姚臘認(rèn)為，總量?jī)?yōu)化并非簡(jiǎn)單壓減規(guī)模，而是在城市開(kāi)發(fā)強(qiáng)度接近上限的背景下，通過(guò)集約節(jié)約用地實(shí)現(xiàn)資源高效配置，推動(dòng)住宅供給更多依靠存量盤(pán)活、城市更新和低效用地再開(kāi)發(fā)。

從2026年度供應(yīng)計(jì)劃的頂層設(shè)計(jì)到一季度土拍市場(chǎng)的實(shí)際表現(xiàn)，“減量提質(zhì)”成為核心關(guān)鍵詞，上海正以更精細(xì)化的供地節(jié)奏，在嚴(yán)控增量和激活存量之間尋找新的平衡點(diǎn)。

宅地大幅收縮

五年降幅超40%

從供地結(jié)構(gòu)來(lái)看，2026年上海各類(lèi)用地的供應(yīng)計(jì)劃呈現(xiàn)鮮明的“有收有放”特征。

商品住房用地大幅收縮是今年供地計(jì)劃最顯著的變化。2026年商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)275～385公頃，按中值計(jì)算較2025年減少約100公頃，降幅達(dá)23.3%。近五年上海商品住宅用地供應(yīng)上限從2022年的647公頃一路降至2026年的385公頃，降幅超過(guò)40%。“減量”已經(jīng)成為上海宅地供應(yīng)的主旋律。

在住宅用地整體縮減的同時(shí)，保障性住房的供給力度并未削弱。2026年上海保障性住房用地計(jì)劃供應(yīng)70～105公頃，保障性租賃住房用地計(jì)劃供應(yīng)30～55公頃。商業(yè)辦公用地連續(xù)兩年維持穩(wěn)定，計(jì)劃供應(yīng)35～65公頃不變。

產(chǎn)業(yè)用地成為今年供地的“壓艙石”，計(jì)劃供應(yīng)730～890公頃，中值僅微降約1.2%，與2025年基本持平。上海主打“好項(xiàng)目不缺土地，好產(chǎn)業(yè)不缺空間”，這一承諾在產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)上得到了充分體現(xiàn)。2026年上海面向全球集中推出62塊優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)用地，總面積超過(guò)1.1萬(wàn)畝，預(yù)計(jì)可帶動(dòng)總投資近1500億元。

“收縮宅地供應(yīng)是為積壓的樓市庫(kù)存創(chuàng)造消化空間，從根本上穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期?！币εD認(rèn)為，商品住房用地規(guī)模合理優(yōu)化與當(dāng)前上海17.8個(gè)月的商品房庫(kù)存去化周期相匹配，有助于緩解外圍區(qū)域庫(kù)存壓力，同時(shí)優(yōu)質(zhì)地塊占比提升將帶動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)，更好滿(mǎn)足改善性住房需求。

對(duì)于購(gòu)房者而言，供地收縮意味著未來(lái)新增商品住宅的稀缺性將進(jìn)一步凸顯，尤其是在核心城區(qū)可以獲得更穩(wěn)定的房?jī)r(jià)預(yù)期。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，對(duì)產(chǎn)品力和綜合規(guī)劃能力的考驗(yàn)也將更為嚴(yán)苛。

臨港宅地“斷供”

各區(qū)宅地供應(yīng)分化加劇

從區(qū)域分布來(lái)看，各區(qū)宅地供應(yīng)量分化顯著，傳遞出不同的市場(chǎng)信號(hào)。

大幅縮減的區(qū)域以徐匯區(qū)和楊浦區(qū)最為突出。徐匯區(qū)商品住房用地從2025年的25～35公頃驟降至10～15公頃，降幅約58%，成為全市降幅最大的區(qū)域，主要因?yàn)?025年?yáng)|安新村地塊一次性高基數(shù)供應(yīng)，今年回歸常態(tài)。

楊浦區(qū)從30～35公頃降至10～20公頃，降幅約54%，去年楊浦區(qū)是上海全市宅地出讓數(shù)量最多的區(qū)域，主要集中在楊浦濱江和新江灣，今年主動(dòng)控速，意在消化庫(kù)存，夯實(shí)市場(chǎng)基礎(chǔ)。

浦東新區(qū)計(jì)劃供應(yīng)35～45公頃的商品住房用地，雖較2025年有所下降，仍是全市供應(yīng)量最大的區(qū)域，其中包含15～20公頃城中村用地。閔行、寶山計(jì)劃供應(yīng)量同步縮減約18%，但30～40公頃的體量仍屬全市供地主力。臨港今年商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為零；嘉定、松江、青浦也均有約30%左右的降幅，供應(yīng)總量均為25～35公頃，位列第三梯隊(duì)。

逆勢(shì)上漲的區(qū)域集中在靜安區(qū)和普陀區(qū)，各自計(jì)劃供地10～15公頃，較去年的10公頃增長(zhǎng)約25%。靜安區(qū)今年的供地主力預(yù)計(jì)集中在大寧板塊，普陀區(qū)將在石泉等斷供多年的板塊發(fā)力。遠(yuǎn)郊方面，金山計(jì)劃供應(yīng)量大幅增加67%，成為全市增幅最大的區(qū)域。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，從區(qū)域?qū)用婵?，上海供地的精?zhǔn)化特征愈發(fā)明顯。中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊仍是稀缺資源，靜安、普陀等區(qū)域的小幅增長(zhǎng)，意在激活斷供板塊的改善性需求；徐匯、楊浦等去年的供地大戶(hù)主動(dòng)“踩剎車(chē)”，為消化既有庫(kù)存留出了空間。

供地計(jì)劃的方向，已在今年一季度的土拍市場(chǎng)中有所體現(xiàn)。上海延續(xù)“少而精”的供地策略，一季度共出讓9宗涉宅地塊，數(shù)量居全國(guó)首位，且均順利成交。

3月30日，長(zhǎng)寧中山公園地塊經(jīng)41輪競(jìng)價(jià)，由保利發(fā)展以59.22億元競(jìng)得，溢價(jià)率6.43%。這一地塊是長(zhǎng)寧近17年來(lái)首次大體量出讓?zhuān)脖粯I(yè)內(nèi)稱(chēng)為“壓箱底”宅地，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中國(guó)金茂三家央企同臺(tái)競(jìng)技，體現(xiàn)了頭部房企對(duì)上海核心地塊的信心。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜認(rèn)為，從土拍熱度來(lái)看，房企資金繼續(xù)向確定性較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集聚。三批次土拍也已定檔4月21日，徐匯長(zhǎng)橋、普陀石泉、金山新城三宗地塊總起拍價(jià)65.5億元，均為區(qū)域優(yōu)質(zhì)純住宅地塊，市場(chǎng)關(guān)注度不減。

綜合來(lái)看，2026年上海供地計(jì)劃呈現(xiàn)出“總量收縮、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、區(qū)域分化”的鮮明特征。“少而精”不僅是土地供應(yīng)的策略，更將成為整個(gè)市場(chǎng)運(yùn)行的主旋律。

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：禾苗