樂(lè)居財(cái)經(jīng)·進(jìn)深 出品
陳海保 主播

龍樾海序所在昌平東小口地塊成交于去年10月30日，由城建發(fā)展（600266.SH）和北京銘嘉聯(lián)合體以28.09億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)3.2萬(wàn)元/㎡。

項(xiàng)目占地3.13公頃，規(guī)劃建面8.78萬(wàn)㎡，容積率2.8。

規(guī)劃12棟住宅樓，共907戶，面積段：78/95/108/122㎡。

規(guī)劃解讀

龍樾海序整體規(guī)劃12棟住宅樓，5棟洋房和7棟18F小高層高低錯(cuò)落，穿插布局。

項(xiàng)目占地3.13公頃，容積率高達(dá)2.8。

北京在全國(guó)來(lái)講，樓盤的容積率普遍是比較低的，2.8已經(jīng)北京近三四年來(lái)住宅地塊的最高容積率水平。

當(dāng)然2.8不是唯一，去年有一些四環(huán)甚至三環(huán)內(nèi)地塊，容積率也達(dá)到2.8。

但是這個(gè)項(xiàng)目在2.8容積率的條件下，建筑高度限制在60米內(nèi)，實(shí)在有點(diǎn)偏矮，常規(guī)情況，至少建筑限高80米。

可以對(duì)比下朝陽(yáng)區(qū)的兩個(gè)盤：

北京宸園西地塊容積率2.8，限高80米，為16-25層；

中海萬(wàn)吉玖序的容積率2.8，限高80米，為10-23層。

相較而言，龍樾海序規(guī)劃的難度更大，在限高條件下只能做到最高18層，樓間距也會(huì)相對(duì)小一些。

公服配套樓集中在東側(cè)主入口位置，除了兩棟單體配套樓，大門北側(cè)5號(hào)樓的首層，有一部分空間為社區(qū)管理服務(wù)用房。

在整個(gè)總圖上，沒(méi)有看到配電室。

在公眾反饋意見(jiàn)中，也提到了有關(guān)公服配套設(shè)置的問(wèn)題。

對(duì)于總圖中沒(méi)有標(biāo)注的垃圾桶站、可再生回收點(diǎn)、非機(jī)動(dòng)車坡道等，開(kāi)發(fā)商回復(fù)明確了具體位置：

垃圾桶站位于5#、8#、9#、12# 住宅樓及2# 人防出入口的北側(cè)；

可再生回收點(diǎn)位于5# 住宅樓及2# 人防出入口的北側(cè)；

非機(jī)動(dòng)車坡道位于9# 住宅樓東側(cè)。

然而，有關(guān)配電室的位置，依然沒(méi)有明確。只是援引了《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)》及《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)實(shí)施意見(jiàn)》(京政發(fā)[2025]25號(hào))作為依據(jù)，表示該項(xiàng)目的配電室按照上述要求設(shè)置。

TIP：在最新實(shí)施的文件中，關(guān)于市政保障類設(shè)施配置的引導(dǎo)要求提到：

配電室（箱）/電纜分界室，落實(shí)防澇風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及防控措施，經(jīng)相關(guān)部門審查同意后，可在地下一層設(shè)置。

龍樾海序雖然沒(méi)在回復(fù)里明確，但結(jié)合總圖來(lái)看，該項(xiàng)目的配電室應(yīng)該是放在了地下空間。

這也成為新規(guī)實(shí)施后，北京首個(gè)民宅配電室“入地”的項(xiàng)目。

在它之后，豐臺(tái)的中建方程國(guó)賢府，以及順義中鐵工投新國(guó)展項(xiàng)目，建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目也跟進(jìn)了。

配電室入地，不僅可以節(jié)約地上空間，還不占用容積率，多設(shè)置幾套住房。

對(duì)于購(gòu)房者而言，配電室是否入地直接關(guān)系到居住安全與生活品質(zhì)。雖然新規(guī)為地下設(shè)置提供了政策通道，但具體的防澇評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、審查流程以及后續(xù)的安全保障措施，仍是公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。

龍樾海序此次含糊的回應(yīng)，或許也折射出開(kāi)發(fā)商在平衡政策紅利與市場(chǎng)信心之間的謹(jǐn)慎態(tài)度。

隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的日益重視，公共服務(wù)設(shè)施的配置細(xì)節(jié)也成為衡量項(xiàng)目品質(zhì)的關(guān)鍵標(biāo)尺之一。龍樾海序后續(xù)是否會(huì)進(jìn)一步公開(kāi)配電室的具體設(shè)計(jì)方案及防澇評(píng)估報(bào)告，以消除公眾疑慮，值得持續(xù)關(guān)注。

開(kāi)發(fā)主體

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體北京城華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司由城建發(fā)展（600266.SH）控股80%，藍(lán)華宇房地產(chǎn)持股20%。

城建發(fā)展總經(jīng)理助理劉露軍出任項(xiàng)目公司法人、董事長(zhǎng)。

藍(lán)華宇房地產(chǎn)是昌平區(qū)屬國(guó)企北京嘉銘的全資子公司，也是昌平區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)平臺(tái)之一，負(fù)責(zé)城市開(kāi)發(fā)工作，這其中就包括龍樾海序所在的東小口賀村中灘村AB地塊舊村重點(diǎn)村改造項(xiàng)目。

區(qū)位地段

龍樾海序位于昌平東小口鎮(zhèn)，五環(huán)至六環(huán)之間。

地塊自打亮相就頗受關(guān)注，回天地區(qū)人口密集，但都是老盤，板塊近5年都沒(méi)有新增供應(yīng)，新規(guī)產(chǎn)品稀缺。

東小口地塊一度被稱為“昌平南區(qū)域的最后一塊拼圖”。在昌平，這塊地的位置，是能跟朱辛莊叫板的。

中軸北延長(zhǎng)線上，直線距離北五環(huán)3公里，挨著海淀和朝陽(yáng)，往西能承接西二旗、后廠村的互聯(lián)網(wǎng)新貴的外溢需求，向東可吃到望京商務(wù)區(qū)的紅利。

在建的地鐵13B號(hào)線建材城東站距離地塊1公里左右，計(jì)劃明年通車，向西5站直達(dá)西二旗；向東3站到望京。

再加上今年6月已開(kāi)工建設(shè)的S7東北環(huán)線，減少到國(guó)貿(mào)CBD的換乘。

周邊有西三旗萬(wàn)象匯、東小口城市休閑公園、東小口森林公園、賀新公園等設(shè)施，生活配套完善。規(guī)劃中的北京101中學(xué)也在地塊附近，12年一貫制學(xué)校，填補(bǔ)區(qū)域優(yōu)質(zhì)教育資源的缺口。

東小口賀村中灘組團(tuán)共有3幅住宅子地塊，用地規(guī)?？傆?jì)14.49公頃，規(guī)劃地上建面39.8萬(wàn)㎡。

其中龍樾海序所在的001地塊是最早成交的一幅，具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

這塊地也是規(guī)模最小的一幅，規(guī)劃建面約8.8萬(wàn)㎡。

東側(cè)002地塊建筑規(guī)模約15.6萬(wàn)㎡；南邊的005地塊約15.4萬(wàn)㎡。

相關(guān)公司：城建設(shè)計(jì)hk01599,北京城建sh600266