文/廣州進(jìn)深 嚴(yán)明會

最近，廣州樓市有個新盤火了，不是因為明星站臺，而是因為它請了一位特殊的“金牌銷售”——AI機器人。

4月4日，位于白云區(qū)石井板塊、廣州地鐵開發(fā)的江玥上城，正式開放了新的樣板間，同時迎來了廣州首個配備機器人講解員的板房項目。

訪客走進(jìn)樣板間，機器人“江玥”就會自動感應(yīng)，主動跟隨，用清晰的語音介紹戶型亮點、精裝細(xì)節(jié)，還能隨時回答問題，甚至陪著合影。

這一營銷手法，足夠吸引眼球。

廣州地鐵“軌道 產(chǎn)業(yè) 生活”TOD開發(fā)模式，一度贏得了業(yè)界的贊譽，但若將目光聚焦在項目上，江玥上城的疊院產(chǎn)品、平層產(chǎn)品，兩者的銷量已產(chǎn)生了分化。

而離它不遠(yuǎn)，同為兄弟樓盤的江語上品苑，與江玥上城，則在競爭中，形成了內(nèi)部“賽馬”。

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江玥上城項目推進(jìn)速度較快，從拿地到定名，只用了3個月，并在半年內(nèi)迅速入市。

它的前身，是廣州地鐵在2025年6月30日，拿下的白云區(qū)槎頭車輛段（一期）地塊，成交總價21.83億元，折合樓面價1.9萬元/㎡。

拿地僅21天后，項目開發(fā)公司“廣州市品潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”便注冊成立，注冊資本約11.23億元，由廣州地鐵集團(tuán)有限公司100%持股。

9月29日，項目正式定名“江玥上城”，并與名校培英中學(xué)簽約，配建54班九年一貫制公辦學(xué)校。

去年年底，項目拿下首批兩張預(yù)售證，推出1#江景大平層和15#疊院產(chǎn)品；

此后，在一周內(nèi)，江玥上城連拿4張預(yù)售證，推出1#、15#、16#和17#共4棟住宅樓，預(yù)售總套數(shù)53套，預(yù)售總面積6799.62㎡。12月27日，項目首開。

而時間來到2026年，江玥上城繼續(xù)加推，1 月加推疊院產(chǎn)品，3月10日再獲18#、19#疊院預(yù)售證，合計16套房源。

在整體定價上，其疊院售價約4.5-5.2萬元/㎡，江景平層均價約4-4.5萬元/㎡。不過，其中兩種產(chǎn)品的銷售情況，卻呈現(xiàn)出了落差。

疊院產(chǎn)品開盤后迅速售罄，對外宣稱 “無樣板間即秒空”。而作為平層產(chǎn)品，1#棟16層小高層，截至2026年3月卻暫無網(wǎng)簽記錄，似乎處于蓄客待售狀態(tài)。

江玥上城所在的石井板塊，目前最大的瓶頸是城市界面。項目附近分布著大量物流園、工業(yè)園、批發(fā)市場和城中村，日常大貨車、工程車往來頻繁，路況擁堵、揚塵較大。

板塊缺乏成熟的改善型居住氛圍，如此一來，拉長了總價300萬級以上的平層改善客群的考慮周期。

但疊院的客群邏輯不同，低密產(chǎn)品本身的稀缺性和私密性，以及高贈送率，部分抵消了外部環(huán)境對購房者的決策影響。

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江玥上城對應(yīng)的項目公司，是廣州市品潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“廣州品潤”）。廣州品潤注冊資本約為11.23億元，它由廣州地鐵集團(tuán)全資持股。

該公司的法定代表人、董事為黃洪亮；經(jīng)理為李增亮。

黃洪亮在廣州地鐵集團(tuán)的房地產(chǎn)體系內(nèi)，擔(dān)任多重角色。

他是多個項目公司的法定代表人/經(jīng)理，除了廣州品潤之外，他還擔(dān)任廣州品鑫房地產(chǎn)的法定代表人，也曾任廣州地鐵（佛山南海）房地產(chǎn)開發(fā)的法人等。

黃洪亮還有另外一層身份，那就是“廣州地鐵派出企業(yè)專職董事長”。這個職位，是廣州地鐵集團(tuán)，為了專門負(fù)責(zé)和監(jiān)管旗下一些地產(chǎn)合作項目公司，而委派的核心管理人員。

比如，他曾任廣州市品秀房地產(chǎn)（廣州地鐵與越秀集團(tuán)的合作公司）的董事長；同時，他也是廣州市品灝房地產(chǎn)（簡稱“廣州品灝”）的法人。

廣州品灝對應(yīng)的項目，是廣州石井水泥廠西地塊綜合開發(fā)項目的主體公司，項目名稱為江語上品苑，它是廣州地鐵與中交城投的合作項目。

相比于江玥上城，江語上品苑的開盤時間更早，它于2023年11月開盤，入市至今已有兩年多。

但兩者都位于槎頭車輛段TOD綜合體內(nèi)，核心賣點均為江景、TOD、低密；也都主打大面積改善產(chǎn)品，江語上品苑起步就是125㎡，江玥上城除少數(shù)84㎡塔樓單位外，其余均為大面積。

這兩個項目，本質(zhì)上是同一開發(fā)商在同一板塊，用相似的產(chǎn)品邏輯，試圖消化同一批改善客群。它們在內(nèi)部賽馬，似乎形成了一種“左右互搏”的情況。

如今的房地產(chǎn)市場競爭，已進(jìn)入“毫米級”時代，各房企在產(chǎn)品力上“內(nèi)卷”至每一個細(xì)節(jié)。廣州地鐵地產(chǎn)也放下身段，被迫與保利、越秀等老牌房企進(jìn)行“性價比”比拼。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年一季度，廣州地鐵地產(chǎn)在大灣區(qū)的銷售額，達(dá)到了24.8億元，排在保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、萬科之后，位列第四。

相關(guān)公司：廣州地鐵