2026.04.07

本文字?jǐn)?shù)：2401，閱讀時(shí)長(zhǎng)大約4分鐘

作者 |第一財(cái)經(jīng) 陳益刊

受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷影響，2025年全國地方政府國有土地使用權(quán)出讓收入（下稱“土地出讓收入”）整體出現(xiàn)下滑，但各省份之間仍存在差異。

粵開證券4月7日發(fā)布的研報(bào)顯示，根據(jù)對(duì)各地財(cái)政部門公開數(shù)據(jù)梳理，全國31個(gè)省份中，除山西、內(nèi)蒙古、遼寧、西藏外，27個(gè)省份披露了2025年土地出讓收入。其中，云南、甘肅、寧夏、新疆、黑龍江等五地去年土地出讓收入實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，其余22個(gè)省份出現(xiàn)下滑。

粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅志恒表示，去年云南、甘肅、寧夏土地出讓收入增速領(lǐng)跑全國，主要緣于省會(huì)城市大力盤活存量土地，從存量資源中挖掘增量?？傮w來看，2025年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“總量收縮、結(jié)構(gòu)改善”的格局。商品房市場(chǎng)低迷持續(xù)沖擊土地市場(chǎng)，疊加房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流偏緊、企業(yè)拿地意愿不高，直接影響了地方政府的土地出讓收入。他預(yù)計(jì)，2026年土地出讓收入雖然仍將延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，但降幅有望收窄。

“好房子”建設(shè)助力

根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2025年地方政府土地出讓收入為4.15萬億元，同比下降14.7%。這是該收入自2022年以來連續(xù)四年出現(xiàn)兩位數(shù)降幅。與2021年地方土地出讓收入峰值（8.7萬億元）相比，2025年地方土地出讓收入減少了約4.6萬億元，降幅達(dá)到52.3%。

羅志恒表示，在房地產(chǎn)需求承壓的背景下，去年地方政府主動(dòng)盤活存量土地、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)土地市場(chǎng)“縮量提質(zhì)”轉(zhuǎn)型。比如廣東、浙江、四川等經(jīng)濟(jì)大省土地出讓收入在經(jīng)歷深度調(diào)整后降幅收窄。各省份聚焦“存量挖潛”，通過大量發(fā)行土地儲(chǔ)備新增專項(xiàng)債，收回收購閑置土地后進(jìn)行重新規(guī)劃和出讓，提升土地資源價(jià)值。

粵開證券上述研報(bào)梳理的數(shù)據(jù)顯示，2025年上述22個(gè)土地出讓收入同比下降的省份中，有12個(gè)省份同比降幅收窄。比如廣東、浙江、四川土地出讓收入同比分別下降11.0%、7.9%、1.1%，降幅分別較2024年收窄17.9個(gè)、19.1個(gè)、18.4個(gè)百分點(diǎn)。

羅志恒表示，去年部分一二線城市支持“好房子”建設(shè)，增加低容積率的優(yōu)質(zhì)住宅用地供應(yīng)，高溢價(jià)地塊成交增多，提高了企業(yè)拿地意愿，增加了土地出讓收入。比如去年深圳成交住宅用地溢價(jià)較高，疊加產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)大幅增加，全市土地出讓收入同比高增52%。成都、杭州、青島等地通過增加核心城區(qū)宅地供應(yīng)、放寬容積率限制，推動(dòng)土地出讓收入增長(zhǎng)。

他表示，去年一些省會(huì)城市大力盤活存量土地，帶動(dòng)土地出讓收入增長(zhǎng)。比如昆明市加快批而未供和閑置土地盤活利用，增加基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)用地供應(yīng)，全市土地出讓收入增長(zhǎng)61.6%，其中劃撥土地收入同比高增78.8%，占到全市土地出讓收入近一半。蘭州市用好土儲(chǔ)專項(xiàng)債資金，盤活閑置土地資源，推動(dòng)土地市場(chǎng)持續(xù)回暖，全市土地出讓收入同比增長(zhǎng)19.5%，帶動(dòng)甘肅土地出讓收入增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。

今年分化加劇

房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整持續(xù)沖擊地方財(cái)政。羅志恒告訴第一財(cái)經(jīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整直接導(dǎo)致地方土地出讓收入持續(xù)下滑，這減少了地方可用財(cái)力，加大地方償債壓力。預(yù)計(jì)2026年土地出讓收入延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，但降幅有望收窄。

這從今年中央與地方預(yù)算報(bào)告和一些地方預(yù)算報(bào)告中也能得到印證。

根據(jù)今年3月國務(wù)院提交的《關(guān)于2025年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2026年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》，2026年全國地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入預(yù)計(jì)為5.26萬億元，與上年基本持平。

由于地方土地出讓收入占地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入比重近八成，今年國務(wù)院預(yù)計(jì)全國政府性基金預(yù)算本級(jí)收入與上年持平，側(cè)面也反映了官方預(yù)期今年土地出讓收入止跌。

今年各個(gè)省份對(duì)土地出讓收入預(yù)計(jì)增速差異較大，部分省份預(yù)計(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)增長(zhǎng)，也有地方預(yù)計(jì)繼續(xù)下滑。

根據(jù)各地財(cái)政部門披露的當(dāng)?shù)仡A(yù)算報(bào)告，廣東預(yù)計(jì)2026年當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屖杖霝?536.6億元，增長(zhǎng)5%。河南預(yù)計(jì)2026年當(dāng)?shù)卣曰痤A(yù)算收入為2484.6億元，增長(zhǎng)57%。河北預(yù)計(jì)2026年當(dāng)?shù)卣曰痤A(yù)算收入為2249.7億元，增長(zhǎng)約22%。2026年江西政府性基金預(yù)算收入預(yù)計(jì)為1624.5億元，增長(zhǎng)2%。

當(dāng)然也有一些省份預(yù)計(jì)這一收入出現(xiàn)下滑。比如浙江省預(yù)算報(bào)告顯示，2026年全省政府性基金預(yù)算收入預(yù)期為4918.42億元，下降16.2%。

從今年前兩個(gè)月數(shù)據(jù)來看，土地市場(chǎng)依然承壓。

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，地方政府土地出讓收入為3547億元，同比下降25.2%。這一降幅較去年同期增速（-15.9%）有所擴(kuò)大，也大于去年全年這一收入降幅（-14.7%）。

不過由于房企簽訂土地出讓合同價(jià)款到實(shí)際資金繳入國庫普遍需要一段時(shí)間，因此土地出讓收入數(shù)據(jù)存在一定滯后性，上述前兩個(gè)月土地出讓收入更多地反映的仍是去年下半年土地成交情形，因此仍需觀察后續(xù)土地出讓收入變化。

顯然，今年土地出讓收入形勢(shì)將與后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)緊密相連。而今年以來從中央到地方繼續(xù)推出穩(wěn)樓市系列政策。

比如，今年1月財(cái)政部等發(fā)文將2025年底到期的支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策再延續(xù)兩年至2027年底。央行等將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，支持推動(dòng)商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存。

今年以來部分地方也通過降低購房門檻、優(yōu)化公積金政策、加大稅費(fèi)優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼等形勢(shì)，激活需求，并優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)等，來穩(wěn)定當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>

羅志恒建議，今年加大對(duì)地方政府的財(cái)政支持力度，從根源上調(diào)控土地供給。針對(duì)地方政府因房地產(chǎn)形勢(shì)下行而急劇減少的土地出讓收入，建議中央財(cái)政通過增加轉(zhuǎn)移支付或進(jìn)一步提高地方政府債務(wù)額度的方式予以彌補(bǔ)。這將賦予地方政府更大的財(cái)政空間，從根本上控制和減少非必要的土地供給，并有力推進(jìn)對(duì)存量閑置土地的回購工作，從而扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)供需失衡的局面。

微信編輯| 蘇小

：bianjibu@yicai.com

：business@yicai.com