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20萬億元究竟意味著什么？它預示著未來五年內(nèi)，我國每年將向城市更新領域注入約4萬億元資金，這一數(shù)額甚至超出2025年全國商品住宅開發(fā)投資總額的三倍有余。這絕非傳統(tǒng)意義上的基礎設施建設，而是中國城市發(fā)展范式的一次根本性躍遷——從規(guī)模擴張邁向品質(zhì)躍升。
2026年國務院《政府工作報告》鄭重部署：以更高標準、更實舉措全面推進城市更新，系統(tǒng)化推進老舊小區(qū)提質(zhì)升級與城中村功能重塑。
當前，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已躍升至70.02%，穩(wěn)居中等發(fā)達國家行列。更具標志性的是，二手房年度成交套數(shù)首次全面超越新建商品住宅，清晰宣告依靠土地紅利、快建快銷、高周轉(zhuǎn)驅(qū)動的增量增長周期已然落幕。
中國城市演進的核心命題，正由“能否有房可居”深度轉(zhuǎn)向“是否宜居宜業(yè)”。告別粗放式大拆大建，轉(zhuǎn)而聚焦地下77萬公里市政管網(wǎng)、11.5萬個待煥新小區(qū)、1500處老舊街區(qū)及工業(yè)遺存的靶向更新，這場覆蓋全域、貫穿全生命周期的城市品質(zhì)革命，堪稱新中國成立以來規(guī)模最大、標準最高、內(nèi)涵最深的系統(tǒng)性提升工程。
那么，為何選擇在此時啟動20萬億級投入？答案深植于城市發(fā)展階段的客觀規(guī)律之中。過去二十年，中國城市主攻“增量擴張”賽道：拼搶優(yōu)質(zhì)地塊、加速項目開發(fā)、追求資金高速回籠，比拼的是資源獲取效率與資本運作節(jié)奏。
當城鎮(zhèn)化率由50%躍升至70%，當二手房交易量持續(xù)反超新房，依賴高杠桿、快周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)路徑頻頻承壓。開發(fā)商普遍感受到：新建房屋數(shù)量持續(xù)攀升，但真實購買力與有效需求卻呈現(xiàn)結構性收縮，“土地—建房—銷售”的線性盈利模型已難以為繼。
2020至2025年，是我國城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的攻堅期與陣痛期；進入2026年，增量主導時代正式謝幕，存量精耕時代全面啟幕。
尤為關鍵的是，全國所有地級及以上城市均已建成“城市體檢—問題診斷—更新實施”全鏈條閉環(huán)治理體系，徹底終結了以往“憑經(jīng)驗決策、靠熱情上馬、出問題甩手”的粗放管理慣性。今天的城市更新，不再是簡單的人力堆砌，而是融合空間規(guī)劃、工程技術、數(shù)字治理、社區(qū)營造的復合型專業(yè)實踐。
國家已將城市更新明確列為擴大有效投資、激發(fā)內(nèi)需潛力、穩(wěn)固經(jīng)濟大盤的戰(zhàn)略支點。這筆20萬億投入，既可夯實短期增長底盤，又能顯著提升億萬居民居住獲得感，同時為房地產(chǎn)行業(yè)開辟可持續(xù)發(fā)展新路徑，實現(xiàn)經(jīng)濟韌性、民生溫度與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的三維共振。
至于這筆巨資的具體落點，將重點布局五大方向，首當其沖便是地下生命線系統(tǒng)的全面升級。
全國地下管網(wǎng)總里程高達77萬公里，其中燃氣管道約20萬公里，供水與排水管道各約17.5萬公里，污水收集處理管道達10萬公里，集中供熱管線逾12萬公里。這些深埋地下的“城市血管”，雖隱于無形，卻關乎千家萬戶安?！t引發(fā)停水斷氣，大則導致燃爆事故，直接威脅公共安全與市民生命。
僅2024年一年，全國管網(wǎng)更新專項投入即突破4250億元。北京核心區(qū)完成供水管網(wǎng)系統(tǒng)性改造后，管網(wǎng)漏損率由18%壓降至10%以內(nèi)，年節(jié)水總量超千萬噸；上海普陀區(qū)建成全域地下管網(wǎng)智能監(jiān)測平臺，實現(xiàn)燃氣泄漏毫秒級識別與自動預警，連續(xù)三年保持零安全事故紀錄。
管網(wǎng)系統(tǒng)性更新，直擊“馬路反復開挖”“汛期城區(qū)看?！薄肮芫€老化失能”等頑疾。單公里燃氣管道改造成本約300萬元，供水與排水管道單位造價在400萬至600萬元區(qū)間，綜合管廊建設成本更高達每公里億元級別。據(jù)權威測算，“十五五”期間地下管網(wǎng)更新總投資將突破5萬億元，這筆投入極具戰(zhàn)略價值，是守護城市運行安全底線、筑牢民生保障根基的關鍵一招。
第二大核心投入方向為老舊小區(qū)功能再造。全國現(xiàn)存11.5萬個老舊小區(qū)，覆蓋居民約4800萬戶，普遍存在設施陳舊、功能缺失、適老性差等痛點，典型表現(xiàn)為加裝電梯訴求迫切、機動車停放無序、新能源車充電設施匱乏、水電暖管線故障頻發(fā)等。
“十五五”期間，國家將統(tǒng)籌安排8萬億元專項資金，圍繞“安全托底、便捷可達、服務可及、環(huán)境宜人”四大維度精準發(fā)力。安全層面，全面更換超期服役管線、開展建筑結構安全性評估與加固、配齊微型消防站與智能煙感系統(tǒng)；
便捷層面，因地制宜加裝無障礙電梯、科學施劃共享停車位、成片布局智能充電樁網(wǎng)絡；服務層面，嵌入式建設社區(qū)養(yǎng)老服務中心、普惠托育服務點、平價社區(qū)食堂；環(huán)境層面，實施建筑外立面美化、小區(qū)道路平整硬化、立體綠化與口袋公園建設。
廣州已累計完成1277個老舊小區(qū)改造，惠及94萬戶居民，改造后片區(qū)二手房掛牌均價平均上浮10%—20%，市場認可度持續(xù)走高；南京石榴新村項目成為全國樣板，282套D級危房實施原址重建，居民“原拆原建、原地回遷”，入住后居住品質(zhì)與社區(qū)認同感顯著躍升，贏得廣泛贊譽。
第三大攻堅方向是城中村與老舊工業(yè)廠區(qū)的整體煥新，其復雜性與協(xié)調(diào)難度遠超前兩類。城中村作為快速城鎮(zhèn)化進程中留下的特殊空間形態(tài)，普遍存在基礎設施滯后、人居環(huán)境欠佳等問題，卻是大量新市民、青年人的重要安居載體，300萬以上人口城市幾乎均存在此類區(qū)域。
“十五五”期間，國家將安排2.5萬億元專項資金，推動1500個老舊街區(qū)與工業(yè)遺存片區(qū)實現(xiàn)有機更新。與以往不同，此次更新摒棄“推倒重來”模式，全面推行“針灸式”微改造、“繡花式”精提升，重慶、銀川等地探索形成的成熟經(jīng)驗具備全國推廣價值。
重慶市總結提煉的22項微更新技術導則與協(xié)同機制，已被住房和城鄉(xiāng)建設部納入全國示范推廣清單，其精髓在于構建政府引導、市場運作、居民共治的可持續(xù)更新生態(tài)；銀川市興慶區(qū)統(tǒng)籌推進10個城中村更新項目，總投資達106億元，居民簽約同意率達91.13%，多數(shù)群眾主動響應、積極配合改造方案。
本次更新設定了三條剛性約束紅線：拆除建筑面積比例嚴格控制在20%以內(nèi)；拆建比不高于2:1；原住民就地就近安置比例不低于80%。此舉既有效規(guī)避了大規(guī)模拆遷帶來的社會震蕩，又切實保障了原住民基本權益與發(fā)展權利。改造完成后，昔日城中村將蝶變?yōu)榕涮自O施完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、治理精細高效的現(xiàn)代化宜居社區(qū)，讓發(fā)展成果真正惠及每一位原住民。
除上述三大主戰(zhàn)場外，另兩大方向亦將獲得可觀資金傾斜：歷史文化街區(qū)保護性活化利用，預算約2萬億元；完整社區(qū)標準化建設，預算約3.5萬億元。
歷史文化街區(qū)更新堅持“修舊如故、以用促保”原則，嚴禁大拆大建，重在激活歷史空間當代價值——通過功能植入，將百年老宅轉(zhuǎn)化為非遺工坊、沉浸式文旅空間、社區(qū)文化客廳或青年創(chuàng)意聚落，破解“千城一面”困局，延續(xù)城市文脈根系與集體記憶。
完整社區(qū)建設，則致力于打造“15分鐘品質(zhì)生活圈”：居民步行15分鐘內(nèi)，即可便捷抵達幼兒園、義務教育學校、基層醫(yī)療衛(wèi)生機構、連鎖便利店、社區(qū)養(yǎng)老服務設施、多功能運動場地、街心公園及公共交通站點。
同步配套海綿城市建設、城市防洪排澇能力提升、既有建筑抗震加固、新能源汽車充電網(wǎng)絡全域覆蓋、5G+千兆光網(wǎng)雙千兆接入、AI視頻分析智慧安防系統(tǒng)等新型基礎設施，全方位提升城市韌性、安全系數(shù)與生活便利度。這兩類投入雖周期較長、顯性成效較慢，卻是決定城市長期競爭力與居民幸福質(zhì)感的核心變量。
梳理完資金投向，我們再聚焦普通人最關切的現(xiàn)實命題：這場20萬億規(guī)模的城市更新浪潮中，哪些主體將面臨重塑，又有哪些群體將迎來全新機遇？
先看行業(yè)變革趨勢。過往房地產(chǎn)開發(fā)強調(diào)標準化流程與確定性回報，本質(zhì)是可控條件下的“數(shù)學運算”。而城市更新項目高度異質(zhì)化——一棟樓宇一套技術方案、一個社區(qū)一套治理路徑，對從業(yè)者的專業(yè)縱深、跨界整合與政策駕馭能力提出前所未有的挑戰(zhàn)，具體體現(xiàn)為三大能力躍遷要求。
首要能力是全周期精細化運營能力。城市更新項目周期普遍長達5—8年，政策調(diào)整、居民訴求、技術迭代等變量密集交織，利潤空間來自全過程精益管理與成本動態(tài)優(yōu)化，缺乏系統(tǒng)方法論與專業(yè)工具支撐者難以立足；
其次為復合型工程技術能力。面對地下管線三維交叉避讓、既有建筑消防規(guī)范適配性改造、歷史風貌建筑結構加固與材料復原等高難度課題，僅靠人脈資源或行政協(xié)調(diào)已遠遠不夠，必須擁有扎實的專業(yè)功底與現(xiàn)場解決能力；
第三是政策體系穿透與資源整合能力。城市更新資金來源多元且監(jiān)管嚴格，涵蓋中央預算內(nèi)投資、地方政府專項債券、超長期特別國債、政策性銀行信貸及市場化REITs等多種渠道，任一環(huán)節(jié)銜接不暢都將導致項目停滯。唯有能貫通政策邏輯、精準匹配工具、高效協(xié)同多方的市場主體與專業(yè)人才，方能在未來五年贏得廣闊發(fā)展空間；反之，思維固化、能力單一、拒絕迭代者，終將被高質(zhì)量發(fā)展浪潮所淘汰。
落實到個體層面，普通民眾可重點關注三大行動方向。第一，住房資產(chǎn)配置需更具前瞻性：優(yōu)先考慮已納入官方更新計劃的老舊小區(qū)，以及核心城區(qū)規(guī)劃成熟、配套完善的高品質(zhì)新建住宅；審慎規(guī)避遠離城市功能中心、基礎配套缺位、房齡超30年且未列入任何更新名錄的存量房源。
第二，職業(yè)發(fā)展與創(chuàng)業(yè)選擇應緊扣產(chǎn)業(yè)鏈機遇：老舊小區(qū)改造將強力拉動建筑工程、綠色裝修、智能電梯、環(huán)保建材、專業(yè)化物業(yè)服務等上下游產(chǎn)業(yè)；地下管網(wǎng)智慧化升級催生燃氣安全監(jiān)測、水務大數(shù)據(jù)平臺、AI巡檢機器人等新興崗位；社區(qū)服務領域中，普惠型養(yǎng)老照護、嬰幼兒托育、社區(qū)營養(yǎng)食堂、便民維修驛站等業(yè)態(tài)加速擴容；歷史文化街區(qū)活化則為非遺傳承、精品民宿、在地文旅策劃、沉浸式內(nèi)容創(chuàng)作等提供廣闊舞臺。
第三，主動參與共建共治共享。當所在社區(qū)啟動更新程序時，積極建言獻策、理性表達訴求、深度參與議事協(xié)商。城市更新的最終紅利，必將向那些珍視家園、樂于協(xié)作、共建共享的每一位普通居民傾斜。
20萬億元不只是財政賬本上的宏觀數(shù)字，它承載著城市能級躍升的歷史使命、億萬家庭安居樂業(yè)的深切期盼，更牽引著房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模速度型向質(zhì)量效益型的根本性轉(zhuǎn)變。當一座座城市煥發(fā)新生、一條條街巷重獲生機、一個個社區(qū)溫暖可及，我們終將深刻體悟：這場靜水流深的城市更新，正是中國式現(xiàn)代化最生動、最溫暖、最堅實的注腳。
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