文/上海進深 嚴明會

北外灘的市場情緒，被綠城潮鳴外灘點燃了。

3月28日，綠城潮鳴外灘首開，官宣熱銷14.85億，去化近9成。

備案均價17.5萬元/㎡，主力戶型為建面約200-240㎡，起步總價約2400萬元起。

240㎡的洋房，均價18.2萬元/㎡，率先清盤；最高成交單價沖到19.8萬元/㎡、最高總價直上4771萬元，刷新虹口新房成交價天花板。

開盤10天后，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示：44套房源已售21套，預(yù)定10套，可售13套。

算上預(yù)定和可售，一共賣出31套，網(wǎng)簽去化率約70%。

但兩天后，再刷新一遍系統(tǒng)，已售變成了25套，預(yù)定清零。

也就是說，原本的10個預(yù)定里，有6個客戶下車了。網(wǎng)簽去化率同步回落至56%。

潮鳴外灘開盤后的第二天，“上海虹口”官方微信公眾號推送了一篇文章，標(biāo)題只有四個字、三個嘆號：

《開盤！熱銷??！》

官方媒體用如此熱烈、直接的語調(diào)，為一個單體樓盤的熱銷背書，這在上海樓市極其罕見。

這背后，不僅是對一個項目銷售成績的認可，更是北外灘板塊急需的一針強心劑。

豪宅搶客

按照上海新房交易的網(wǎng)簽規(guī)則，購房者付完首付、簽好合同并完成網(wǎng)簽后，房源會顯示“已售”；如果只交了認籌金、還沒正式簽約，則顯示“預(yù)定”；而認籌金已轉(zhuǎn)為定金、但尚未支付首付的，顯示為“已付定金”。

潮鳴外灘的成交波動，不是個例，而是滬上高凈值人群“多盤同看、多盤博弈”的新常態(tài)。

與潮鳴外灘幾乎同期入市的，還有徐匯濱江的安瀾上海、浦東后灘的澐啟濱江。

潮鳴外灘周邊的潛在競品，也正在陸續(xù)浮出水面，景觀更好、成本更低、面積段接近的項目已經(jīng)開始預(yù)熱。

同時，傳統(tǒng)豪宅板塊的供應(yīng)也在路上，像翠湖7期這樣的明星項目也在來的路上。

多重供應(yīng)之下，客戶心理開始轉(zhuǎn)向觀望。

正是在這樣的競爭格局中，潮鳴外灘共195套房源，首開僅推44套，更像是一次謹慎的試水。

事實上，潮鳴外灘原計劃在去年12月開放樣板間和首開，后來卻被推遲。有說法稱樣板間曾短暫開放，但因細節(jié)未達內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)被叫停；也有判斷認為，蓄客量未達預(yù)期。

這44套房源，歷經(jīng)數(shù)月的沉淀和蓄客，認購率來到了139%，但最終仍面臨波動。

地王壓力

之所以難，是因為它從落地那一刻起，就被貼上“地王”的烙印。

在過去，地王是黃袍加身；在現(xiàn)在，地王是泰山壓頂。

在預(yù)算普遍收縮的年代，如何把高昂的土地成本轉(zhuǎn)化為客戶愿意買單的溢價，成了開發(fā)商最頭疼的博弈。

2025年7月，綠城以64.72億、46.33%的溢價率拿下這塊地，成交樓板價126577元/㎡。算上配建等因素，可售樓板價已接近14萬/㎡。

再加上建安、財務(wù)、營銷等成本，項目的保本售價已經(jīng)逼近17萬/㎡。

17.5萬/㎡的首開均價，對綠城而言，利潤空間已經(jīng)很薄。

項目開盤前，市場上有不少質(zhì)疑：有這個預(yù)算，為什么不去買更成熟的黃浦濱江？為什么不去買如日中天的徐匯濱江？憑什么要選北外灘？

客觀來講，北外灘的全面兌現(xiàn)確實需要時間。

加之北外灘核心區(qū)幾乎無其他的豪宅用地供應(yīng)，無法形成圈層氛圍，可能影響部分買家對社區(qū)社交屬性的預(yù)期。

但是，塔尖客戶愿意在這里買單，已經(jīng)是一個好的信號。

首開中有個細節(jié)，潮鳴外灘的240㎡戶型沖到了18.25萬/㎡，比安瀾上海的239㎡戶型貴了近1萬/㎡，卻依然被搶空。

加推大戶型

一批次，潮鳴外灘推出了建面約200-240㎡戶型。二批次即將加推入市，主推190㎡4房、310㎡5房。

據(jù)悉，還有220㎡五房特殊戶型，全盤僅4套。

190㎡四房：

戶型方正，無浪費面積，三代同住也互不打擾；客餐廳一體，分割雙主臥，有獨立私人空間的同時，家人也有歡聚的空間。

310㎡五房：

主臥套房串聯(lián)衣帽間、雙臺盆、高隱私衛(wèi)浴，旁邊的可變空間可做書房或私人會客室，堪比別墅的私享尺度?？勺兡舷蚺P室，可以做成大主臥、雙臥室 書房或三房。

100㎡客餐廳 南向21米巨幅面寬，可以直接看到南向天際線與6公頃城市公園。

面積段的躍升，意味著總價門檻的進一步大幅抬高，也意味著市場情緒將迎來第二輪驗證。

如果二批次還能穩(wěn)住熱度，那不僅意味著項目成功，而意味著北外灘板塊的豪宅邏輯被進一步坐實。