全國逾七成地級及以上城市二手房交易量首次躍升至新房之上，依賴土地出讓與增量開發(fā)的傳統(tǒng)增長路徑已然觸達(dá)天花板。

地下管線系統(tǒng)普遍超期服役、汛期積水頻發(fā)、建成于上世紀(jì)的住宅樓普遍未配電梯、部分房屋結(jié)構(gòu)安全性堪憂——這些長期積累的城市隱疾，在人口結(jié)構(gòu)變化與居民期待升級的雙重壓力下集中顯現(xiàn)，民生期盼與治理能力之間的張力日益凸顯。

面對這一結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)折，國家層面正式部署一項(xiàng)具有里程碑意義的戰(zhàn)略性投入。

“十五五”規(guī)劃期內(nèi)，全國城市更新行動(dòng)總投資規(guī)模將達(dá)20萬億元，年均投入穩(wěn)定在4萬億元水平，體量遠(yuǎn)超19世紀(jì)巴黎奧斯曼式街巷重整、20世紀(jì)倫敦維多利亞地下管網(wǎng)升級、以及20世紀(jì)30年代美國羅斯福新政基建計(jì)劃，成為人類城市發(fā)展史上覆蓋人口最廣、資金總量最大、系統(tǒng)性最強(qiáng)的城市存量提質(zhì)工程。

這場靜水深流的城市演進(jìn)，不僅重塑空間組織邏輯與資源配置方式，更深度嵌入每個(gè)家庭的日常起居、通勤安全與社區(qū)歸屬感之中。

城市轉(zhuǎn)向“修內(nèi)功”

改革開放以來，我國城市以“攤大餅”式外延擴(kuò)張為主要范式，環(huán)線不斷外推、新城持續(xù)落成，常住人口城鎮(zhèn)化率由17.9%穩(wěn)步提升至67.89%，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)9.54億人，形成全球規(guī)模最大的城市化實(shí)踐。

然而物理空間拓展終有邊界，當(dāng)二手房成交套數(shù)連續(xù)十二個(gè)月高于新建商品住宅，標(biāo)志著以增量供給為主導(dǎo)的發(fā)展階段已全面終結(jié)，城市演進(jìn)主軸必須從“向外鋪展”轉(zhuǎn)向“向內(nèi)精修”，重心鎖定建成區(qū)功能優(yōu)化與品質(zhì)躍升。

這筆20萬億資金絕非僅用于粉刷立面、重鋪路面的形象工程，全部聚焦城市運(yùn)行底層支撐體系，直擊群眾反映最集中、風(fēng)險(xiǎn)最突出、改善最迫切的安全底線與生活便利問題，以實(shí)打?qū)嵉呢?cái)政與金融工具破解積弊已久的系統(tǒng)性短板。

地下管網(wǎng)是城市運(yùn)行的“生命線”，亦是本輪更新中投資強(qiáng)度最高、技術(shù)要求最嚴(yán)、民生關(guān)聯(lián)最密的核心板塊。

織密城市“安全網(wǎng)”

未來五年內(nèi)，全國將系統(tǒng)推進(jìn)77萬公里城鎮(zhèn)地下管網(wǎng)更新改造任務(wù)，其中燃?xì)夤艿?0萬公里、供水與排水管網(wǎng)各17.5萬公里，整體投資規(guī)模突破5萬億元。

國家同步設(shè)定剛性節(jié)點(diǎn)目標(biāo)：2026年底前須完成全部老舊管網(wǎng)總量的30%，中央財(cái)政單列1200億元專項(xiàng)資金直達(dá)市縣財(cái)政賬戶，實(shí)行“完工即撥付、未達(dá)標(biāo)必約談、整改不力追責(zé)任”的閉環(huán)管理機(jī)制。

北京東城區(qū)核心區(qū)完成供水管網(wǎng)整體更換后，管網(wǎng)漏損率由18%壓降至9.6%，年節(jié)水超1200萬噸；上海普陀區(qū)為全域燃?xì)庵鞴艿兰友b高敏度智能傳感終端，實(shí)現(xiàn)泄漏識(shí)別響應(yīng)時(shí)間壓縮至毫秒級，已連續(xù)36個(gè)月保持燃?xì)獍踩鹿柿阌涗洝?/p>

這些深埋于地下的基礎(chǔ)設(shè)施升級，構(gòu)筑的是城市防災(zāi)減災(zāi)的第一道屏障，更是千家萬戶安心生活的隱形基石。

居住環(huán)境的系統(tǒng)性提升，直接映射為居民獲得感、幸福感與安全感的可感可及增長。

煥新民生與未來

全國已梳理出11.5萬個(gè)待改造老舊小區(qū)、50萬套被鑒定為C級（局部危險(xiǎn)）與D級（整體危險(xiǎn)）的既有住房，全部納入“十五五”更新實(shí)施清單。加裝適老化電梯、增配普惠型托育點(diǎn)與社區(qū)養(yǎng)老驛站被列為優(yōu)先級最高的改造內(nèi)容，各級財(cái)政同步配套專項(xiàng)補(bǔ)貼資金予以保障。

南京石榴新村曾是典型高密度危改片區(qū)，樓宇間距不足1米、消防通道常年堵塞，經(jīng)原址拆除重建后，200戶原住居民全部實(shí)現(xiàn)“原址回遷”，既保留鄰里網(wǎng)絡(luò)與社區(qū)記憶，又入住符合現(xiàn)行抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)的新建住宅。

廣州已完成1277個(gè)老舊小區(qū)綜合改造，覆蓋居民近百萬戶，改造后小區(qū)二手掛牌均價(jià)平均上浮12.3%至18.7%，實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)提升與家庭資產(chǎn)穩(wěn)健增值的雙重目標(biāo)。

銀川市統(tǒng)籌投入106億元對10個(gè)典型城中村實(shí)施連片更新，居民簽約意愿達(dá)91.4%；重慶市將廢棄鋼鐵廠、老紡織基地等工業(yè)遺存進(jìn)行微尺度活化利用，轉(zhuǎn)型為沉浸式文創(chuàng)街區(qū)與數(shù)字內(nèi)容孵化中心，其形成的22條可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)已被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部作為典型案例向全國推廣，成功將沉睡的“工業(yè)銹帶”轉(zhuǎn)化為充滿活力的“生活秀帶”，同步激活存量用地價(jià)值并新增就業(yè)崗位超4.2萬個(gè)。

多元協(xié)同的資金機(jī)制與務(wù)實(shí)靈活的政策工具，共同筑牢大規(guī)模更新可持續(xù)推進(jìn)的制度基礎(chǔ)。

雙重保障加持

2026年地方政府專項(xiàng)債券總規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)4.8萬億元，其中25%—30%明確定向用于城市更新項(xiàng)目；截至3月底，超長期特別國債已下達(dá)2900億元，撬動(dòng)各類社會(huì)資本1.4萬億元，支持落地項(xiàng)目3800個(gè)。對地下管網(wǎng)類項(xiàng)目，中央補(bǔ)助比例最高可達(dá)70%，西部地區(qū)進(jìn)一步提高至80%。

國家開發(fā)銀行2025年度在城市更新領(lǐng)域發(fā)放中長期貸款7863億元，初步構(gòu)建起“中央預(yù)算內(nèi)投資引導(dǎo)+地方政府專項(xiàng)債支撐+政策性金融主力投放+市場化資本積極參與”的四維資金供給格局。

所有更新項(xiàng)目均嚴(yán)格執(zhí)行“先算賬、再立項(xiàng)、后開工”原則，通過公共停車場智慧收費(fèi)、社區(qū)商業(yè)空間租賃、專業(yè)化物業(yè)增值服務(wù)等渠道建立穩(wěn)定現(xiàn)金流，確保項(xiàng)目全生命周期財(cái)務(wù)可持續(xù)，堅(jiān)決防范形成新的政府隱性債務(wù)或爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

2026年1月，自然資源部聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持城市更新行動(dòng)若干規(guī)劃與土地政策的實(shí)施意見》，推出包括規(guī)劃動(dòng)態(tài)校核調(diào)整、存量用地5年過渡期管理、不動(dòng)產(chǎn)登記“即來即辦”綠色通道等在內(nèi)的六項(xiàng)關(guān)鍵支持舉措，切實(shí)破解產(chǎn)權(quán)主體多元、歷史手續(xù)缺失、審批鏈條冗長等長期制約更新落地的堵點(diǎn)難點(diǎn)。

允許老舊廠房轉(zhuǎn)為嬰幼兒照護(hù)服務(wù)中心、閑置倉儲(chǔ)設(shè)施改建為鄰里便民商業(yè)綜合體，且5年內(nèi)無需辦理土地用途變更手續(xù)，大幅降低市場主體參與門檻，釋放基層創(chuàng)新活力。

全國所有地級市已全面啟動(dòng)年度城市體檢工作，依托物聯(lián)網(wǎng)感知終端與城市信息模型（CIM）平臺(tái)，精準(zhǔn)識(shí)別交通擁堵節(jié)點(diǎn)、管網(wǎng)滲漏點(diǎn)位、消防設(shè)施盲區(qū)等32類典型問題，以“小切口、微干預(yù)、快見效”的精準(zhǔn)更新替代“大拆大建”粗放模式。

北京南鑼鼓巷片區(qū)在保留傳統(tǒng)四合院肌理與青磚灰瓦風(fēng)貌前提下，全面加裝地源熱泵供暖系統(tǒng)與AI安防中控平臺(tái)；廣州永慶坊在完整保護(hù)麻石街巷與嶺南趟櫳門的基礎(chǔ)上，引入非遺工坊、青年創(chuàng)客空間與沉浸式戲劇駐場演出，使百年老城既承載文化根脈，又煥發(fā)當(dāng)代生活氣息。

城市更新不僅是物理空間的迭代升級，更是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)與治理結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性重構(gòu)。

增量開發(fā)周期結(jié)束之后，市政工程精細(xì)化設(shè)計(jì)、地下管網(wǎng)智能監(jiān)測、建筑全生命周期運(yùn)維管理等新興專業(yè)方向迎來爆發(fā)式需求，以“繡花功夫”推動(dòng)空間提質(zhì)的運(yùn)營能力，正逐步取代“跑馬圈地”式的開發(fā)能力，成為行業(yè)核心競爭力所在。

圍繞“一老一小”服務(wù)場景延伸出的社區(qū)嵌入式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、普惠托育中心、家庭醫(yī)生工作站，以及依托更新空間培育的社區(qū)智慧物業(yè)、便民生活圈零售、本地生活服務(wù)平臺(tái)等新業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)將在未來五年內(nèi)創(chuàng)造超過1100萬個(gè)高質(zhì)量就業(yè)崗位。

到2030年，城市更新將取得標(biāo)志性成果，城市開發(fā)建設(shè)模式實(shí)現(xiàn)由“速度優(yōu)先”向“質(zhì)量優(yōu)先”、由“規(guī)模導(dǎo)向”向“功能導(dǎo)向”的根本性轉(zhuǎn)變，人居環(huán)境品質(zhì)、歷史文化傳承、綠色低碳水平實(shí)現(xiàn)整體躍升。

結(jié)語

這20萬億元真金白銀，最終將具象為單元門口那部平穩(wěn)運(yùn)行的加裝電梯、暴雨傾盆時(shí)依然暢通無阻的街角路口、清晨飄著煙火氣的社區(qū)長者食堂。

從追求面積擴(kuò)張到專注內(nèi)涵提升，中國城市正在經(jīng)歷一場靜水流深卻影響深遠(yuǎn)的結(jié)構(gòu)性進(jìn)化。我們不只是宏大敘事的旁觀者，更是每一處細(xì)微改變的親歷者、受益者與共建者。