深圳最受矚目的停工項目，終于迎來轉(zhuǎn)機的曙光。

就在前幾日，位于龍崗大運新城的深港國際中心核心地塊正式重啟司法拍賣程序，起拍價定為70.45億元，成為2025年深圳掛牌金額最高的單一資產(chǎn)包，最終歸屬將在5月6日塵埃落定。

這一價格在當(dāng)前市場環(huán)境下已屬罕見，但鮮有人記得，2017年該地塊首次出讓時的成交總價高達239.43億元。

短短八年有余，土地估值蒸發(fā)逾160億元；而操盤該項目的世茂集團，亦從年銷售額逼近3000億元的頭部房企，滑入資不抵債的深淵，整個過程僅歷時四年。

輿論場上一度流行一種簡化歸因：這是一場富二代揮霍家業(yè)的典型樣本——許榮茂四十年苦心經(jīng)營筑就的千億版圖，被其子許世壇在四年之內(nèi)悉數(shù)耗盡。

可事實遠比“敗家”二字沉重得多，也更具警示價值。

?——【·崩塌的序幕·】——?

許榮茂的奮斗史，堪稱中國式草根突圍的鮮活注腳。

這位1950年生于福建的創(chuàng)業(yè)者，早年曾習(xí)中醫(yī)，七十年代懷揣不甘奔赴香港謀生，在餐館端盤、做雜工、跑運輸，最終于證券領(lǐng)域站穩(wěn)腳跟，掘得第一桶金。

1994年，他敏銳捕捉到內(nèi)地房地產(chǎn)崛起的歷史機遇，果斷回歸祖國創(chuàng)業(yè)。

當(dāng)同行熱衷快周轉(zhuǎn)、搶流量、拼規(guī)模時，他堅持深耕高端住宅賽道，以品質(zhì)立身、以口碑筑基、以穩(wěn)健拓疆，逐步贏得“豪宅操盤手”的業(yè)內(nèi)美譽。

從香江之畔起步，到神州大地扎根，整整四十年光陰，許榮茂將世茂鍛造為橫跨地產(chǎn)、商業(yè)、酒店、物業(yè)的綜合性千億企業(yè)。

2020年，世茂實現(xiàn)合約銷售3003億元，位列全國房企第八位；許氏父子以1050億元凈資產(chǎn)穩(wěn)居福建首富榜首，全國布局超百城，“世茂”二字承載著信任、實力與精工的集體認(rèn)知。

只是當(dāng)時極少人意識到，這條看似堅不可摧的增長曲線背后，早已悄然累積起高負(fù)債率、重持有型資產(chǎn)、長周期回款等結(jié)構(gòu)性隱患。

而2017年那場震動行業(yè)的高價拿地，正是系統(tǒng)性風(fēng)險集中釋放的起點。

2017年12月，許榮茂攜許世壇親赴深圳土拍現(xiàn)場，以239.43億元總價競得龍崗大運新城核心區(qū)地塊，刷新彼時深圳總價地王第二紀(jì)錄。

父子二人對該地塊寄予厚望，規(guī)劃打造一座高達668米的摩天綜合體，目標(biāo)直指“中國第一高樓”，涵蓋超五星級酒店、旗艦商業(yè)體、國際會展中心及高端服務(wù)式公寓，整體投資預(yù)算逾500億元。

許世壇更在內(nèi)部會議上公開預(yù)判：項目建成后年租金收入將突破30億元，全周期貨值有望達700億元以上。

彼時全城熱議這座未來地標(biāo)，卻少有人點破兩個不容回避的事實：其一，668米高度嚴(yán)重觸碰寶安機場航空限高紅線，方案獲批概率極低，先天存在致命合規(guī)缺陷；

其二，該項目屬典型重資產(chǎn)長周期運營模型，預(yù)計回收周期長達十年以上，融資結(jié)構(gòu)卻大量依賴一年期、兩年期甚至三個月滾動續(xù)作的高成本短期資金，本質(zhì)是以流動性換時間，賭的是政策不變、市場不冷、資金不斷。

尤為關(guān)鍵的是，這場豪賭并非許世壇擅自決策，而是許榮茂親自拍板的戰(zhàn)略支點。

誰也不曾預(yù)料，這場萬眾矚目的高光時刻，竟成了壓垮整座大廈的最后一塊巨石。

?——【·風(fēng)向變了·】——?

2019年，許榮茂正式將世茂集團經(jīng)營權(quán)移交許世壇。

彼時世茂年銷售額達3000億元，總資產(chǎn)近5000億元，是行業(yè)公認(rèn)的標(biāo)桿型房企。

然而無人預(yù)見，僅僅四年之后，這座曾經(jīng)巍峨的商業(yè)帝國便轟然傾覆。

數(shù)據(jù)清晰映照現(xiàn)實：2020年尚有3003億元銷售業(yè)績，至2023年驟降至不足430億元，縮水幅度超八成；

2023年凈虧損236億元，2024年虧損擴大至429億至439億元區(qū)間，兩年累計虧損逼近700億元；

截至2025年中旬，世茂集團資產(chǎn)負(fù)債率飆升至101.5%，凈資產(chǎn)為負(fù)66.02億元，即全部資產(chǎn)變現(xiàn)后仍無法覆蓋債務(wù)本息。

2022年3月，深港國際中心全面停工，世茂債務(wù)危機正式浮出水面。

全國數(shù)十個在建項目相繼停擺，數(shù)萬名購房者面臨交房遙遙無期，數(shù)百億元信托與債券投資人本金受損，許世壇本人多次被列為限制高消費對象，昔日風(fēng)光無限的“地產(chǎn)接班人”，淪為法院公示的失信被執(zhí)行人名單常客。

外界普遍將崩盤主因歸結(jié)于許世壇個人決策失誤。

但理性審視可知，這絕非一人之過。

他確有重大失策：接棒后繼續(xù)加碼擴張，斥資200億元收購深陷債務(wù)泥潭的福晟集團，加速自身現(xiàn)金流枯竭；

他誤將行業(yè)上行期的系統(tǒng)性紅利，錯認(rèn)為個體能力的必然結(jié)果；國家早在2020年起陸續(xù)收緊房企融資通道，監(jiān)管信號持續(xù)釋放，他卻選擇視而不見、逆勢加杠桿；

他接手的世茂資產(chǎn)結(jié)構(gòu)本就承壓——近三成資產(chǎn)為難以快速變現(xiàn)的商業(yè)綜合體與超高層自持物業(yè)，市場轉(zhuǎn)冷后，這些“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”迅速轉(zhuǎn)化為持續(xù)吞噬現(xiàn)金的負(fù)向引擎。

但更深層的癥結(jié)在于時代邏輯的根本切換。

許榮茂四十年的成功，始終建立在中國房地產(chǎn)高速成長的黃金周期之上，其高杠桿、重資產(chǎn)、規(guī)模化復(fù)制的發(fā)展范式屢試不爽。可當(dāng)2021年“三道紅線”監(jiān)管政策全面落地，舊路徑已被徹底封堵。

許世壇沿襲父親經(jīng)驗路徑前行，卻未察覺風(fēng)向早已逆轉(zhuǎn)，周期已然切換。

這塊土地的命運，恰是世茂興衰最凝練的鏡像。

2023年首次掛拍，起拍價130.44億元，無人應(yīng)價；二次降價至104.35億元，再度流拍；直至2025年初，由龍崗區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局以約68億元完成收儲；

如今以70.45億元重新掛牌，不僅建筑高度大幅下調(diào)，且至少50%原規(guī)劃商業(yè)用地須調(diào)整為住宅用途，“中國第一高樓”的宏大愿景，已然徹底消散于現(xiàn)實塵埃之中。

?——【·結(jié)語·】——?

四十年心血鑄就的商業(yè)豐碑，四年之間化為廢墟殘影。這段令人扼腕的沉浮史，為所有奮斗者留下三條樸素而深刻的啟示：其一，風(fēng)口上的收益未必屬于你自己，時代的托舉之力越強，個體的辨識度就越需清醒；其二，切勿用短期可兌付的資金，押注長期不確定的回報，鋼絲雖可走一次，卻難保次次無虞；其三，守業(yè)之艱，遠甚于創(chuàng)業(yè)之難，真正的挑戰(zhàn)從來不是守住已有財富，而是穿透表象識別周期律動，敬畏規(guī)律、預(yù)留緩沖、主動轉(zhuǎn)身。

眼下，這塊土地的最終買家，將于5月6日正式揭曉。

無論花落誰家，都無法改寫那段令人心悸的過往，也無法撫平那些因項目停滯而承受重壓的家庭所經(jīng)歷的漫長等待與焦慮。

畢竟，掙得一分不易，守住一分更難；仰望星空固然動人，腳踏實地方能致遠。