2026年初，城市更新四個字引發(fā)熱議。樓市過去那種“大拆大建、賣地—蓋房—快周轉(zhuǎn)”的舊模式已經(jīng)很難繼續(xù)推進(jìn)，新的主線正在成形，并且規(guī)模非常可觀——未來五年，全國城市更新的市場容量被測算約為20萬億元。

過去二十多年，城鎮(zhèn)化高速推進(jìn)，城市發(fā)展更像是在不斷“外擴(kuò)”，土地供應(yīng)不斷增加，新房持續(xù)上量，開發(fā)商主要依靠高周轉(zhuǎn)來實現(xiàn)增長，地方財政也憑借土地相關(guān)收入獲得了較強(qiáng)支撐。但近兩年市場深度調(diào)整，交易情緒偏冷，資產(chǎn)端承壓明顯。

隨著城鎮(zhèn)化率逼近70%，從國際經(jīng)驗來看，再往上提升會變得明顯更慢，類似進(jìn)入緩慢爬坡區(qū)間。繼續(xù)依靠新增土地和新房供給來拉動投資，不僅成本更高，也不太現(xiàn)實。很多城市已經(jīng)出現(xiàn)二手房成交量開始壓過新房，這意味著主戰(zhàn)場正在從“開新盤”轉(zhuǎn)移到“把已有的城市空間用好、住好”。

住建部門在公開表述中把城市更新的定位講得更清楚：它既可以撬動有效投資，也能夠帶動消費，還能把“投物”和“投人”更緊密地結(jié)合起來。相關(guān)規(guī)劃綱要把“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”寫入重點任務(wù)，年度經(jīng)濟(jì)工作部署也將其單列推進(jìn)。資金會持續(xù)進(jìn)入、項目會陸續(xù)啟動、產(chǎn)業(yè)鏈條也會被帶動起來。

那么，對于20萬億元不少人的第一反應(yīng)是刷外立面、修廣場、做景觀。但這類偏“面子”的工程并不會成為新一輪更新的核心，真正的大頭是城市的“里子”，比如老舊小區(qū)改造、地下管網(wǎng)升級、城中村治理、危舊房改造、歷史街區(qū)保護(hù)以及智慧城市能力補(bǔ)齊等。表面上是一串清單，但每一項其實都直指居民最常見的痛點。

其中最需要被講透的，是地下管網(wǎng)。日?？吹降摹榜R路拉鏈”、雨季積水甚至內(nèi)澇、燃?xì)夤艿谰o張時的全網(wǎng)排查，很多緣由都在地下系統(tǒng)老化和底數(shù)不清。地面上表現(xiàn)為擁堵、積水和反復(fù)開挖，地下可能是多種年代的管線交織疊加，而這往往很難迅速說清。城市更新要重點動的，恰恰是這些平時看不見的，比如燃?xì)?、供水、排水、污水、供熱等?/strong>

以上海徐匯區(qū)金?；ㄔ窞槔?，它屬于90年代老公房，典型“老舊小”。改造路徑更偏系統(tǒng)化：以片區(qū)化提升為抓手，去開展全要素修繕工作，并且把規(guī)?；友b電梯作為重點推進(jìn)方向，門洞加梯實現(xiàn)了較高覆蓋率，推進(jìn)節(jié)奏也快。改造完成后，二手房的市場表現(xiàn)跑贏周邊同類房源。

還有北京推動批量加裝電梯，改造老舊廠房與低效園區(qū)，并且同步去開展管線更新工作。這幾個城市不再依靠“制造新盤”來形成繁榮感，而是依靠“把既有空間變得更好用”來提升效率。城市更新追求的關(guān)鍵詞不在“更大”，而在“更順暢、更安全、更舒適”。

反過來看，具備技術(shù)能力、管理能力與協(xié)同能力的主體，會更有機(jī)會獲得增量空間。新房市場競爭激烈、價格壓縮明顯，而城市更新往往愿意為專業(yè)化能力付費。大型建筑集團(tuán)轉(zhuǎn)向該領(lǐng)域，并非跟風(fēng)，而是順勢。

資金端也在同步配套。中央預(yù)算內(nèi)投資、超長期特別國債、地方專項債等資金在傾斜支持，金融監(jiān)管層面還出臺了城市更新項目貸款管理辦法，在期限、利率等方面提供支持。落實到項目邏輯上，只有資金周期拉長，才更有條件把錢投入到管網(wǎng)、結(jié)構(gòu)、安全這類“里子工程”上，企業(yè)也才敢持續(xù)投入技術(shù)與人才培養(yǎng)。

當(dāng)然，更新過程也會帶來現(xiàn)實陣痛，比如施工擾民、臨時交通與停車秩序變化等。這些問題客觀存在，關(guān)鍵在于把規(guī)則講清、把溝通做足、把施工標(biāo)準(zhǔn)落到位，避免把改善性工程做成新的生活負(fù)擔(dān)。

20萬億元投入的本質(zhì)，是在補(bǔ)上過去建設(shè)速度快，但在精細(xì)度、耐久性與安全性方面存在欠缺。核心問題不在于要不要做，而在于能否把資金真正用在關(guān)鍵處，把每一次施工都轉(zhuǎn)化為對居民生活的實質(zhì)加分項。這樣的更新，才能支撐一個更有溫度、更有韌性的城市未來。