2026年4月1日，上海市規(guī)劃和自然資源局正式發(fā)布通知，印發(fā)《上海市城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準地價（2026年）》，對本市基準地價體系進行新一輪全面更新，基準日由2020年1月1日調(diào)整至2026年1月1日，進一步完善地價管理體系，規(guī)范土地市場秩序。記者從區(qū)規(guī)劃資源局獲悉，此次調(diào)整，住宅用地方面，黃浦老城廂、徐匯濱江、楊浦復(fù)興島及周邊、閔行紫竹片區(qū)等具有重要戰(zhàn)略意義的區(qū)域，土地價格提升一檔。

據(jù)悉，基準地價是政府對不同土地級別、不同用途區(qū)域評定的法定平均地價，是土地出讓、市場調(diào)控與資產(chǎn)核算的核心依據(jù)，直接關(guān)系到土地市場健康發(fā)展和城市空間布局優(yōu)化。按用途劃分，此次基準地價涵蓋七大類、十三小類，具體包括住宅用地、商業(yè)用地、辦公用地、研發(fā)用地、工業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地及殯葬設(shè)施用地。

新一輪基準地價對重點發(fā)展區(qū)域進行了明顯“提級”，且提級范圍主要集中在中心城區(qū)及戰(zhàn)略重點板塊。黃浦老城廂、徐匯濱江、楊浦復(fù)興島及周邊、閔行紫竹片區(qū)等具有重要戰(zhàn)略意義的區(qū)域，其住宅用地土地價格提升一檔，進一步凸顯區(qū)域未來價值導(dǎo)向，引導(dǎo)資源向重點區(qū)域集聚，尤其是閔行紫竹片區(qū)的基準地價提級，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

為何該片區(qū)域被單獨關(guān)注并實現(xiàn)價格提級？究其原因，黃浦江沿岸功能拓展是上?！耙唤缓印敝匾獞?zhàn)略的具體落地，此前上海市發(fā)布《黃浦江沿岸地區(qū)功能融合發(fā)展和空間品質(zhì)提升專項規(guī)劃（2024—2035年）》，徐匯濱江、楊浦復(fù)興島及周邊、閔行紫竹片區(qū)等均被納入規(guī)劃重點區(qū)域，成為推動城市功能升級的核心載體。

濱江企業(yè)熱力圖。圖源：黃浦江沿岸地區(qū)功能融合發(fā)展和空間品質(zhì)提升專項規(guī)劃（2025—2035年）

黃浦江兩岸貫通工程中，南部擴展至大吳涇地區(qū)，閔行紫竹濱江作為大吳涇地區(qū)的發(fā)展核心，承擔(dān)著重要的功能承接作用，是連接中心城區(qū)與南部科創(chuàng)板塊的關(guān)鍵節(jié)點。

科創(chuàng)布局方面，上海市發(fā)布的《“大零號灣”科技創(chuàng)新策源功能區(qū)專項規(guī)劃（2025—2035年）》也進一步強化了閔行紫竹片區(qū)的戰(zhàn)略價值。

規(guī)劃范圍示意圖。圖源：“大零號灣”科技創(chuàng)新策源功能區(qū)專項規(guī)劃（2025—2035年）

“此次基準地價調(diào)整的地方并不多，尤其是商品房相關(guān)用地，基準價格提升的區(qū)域僅有少數(shù)，閔行紫竹片區(qū)是其中之一”，區(qū)規(guī)劃資源局相關(guān)負責(zé)人表示，紫竹片區(qū)地價提級，更多是看中其未來發(fā)展?jié)摿?，該區(qū)域作為產(chǎn)城融合典范，同時也是“大零號灣”的核心區(qū)域，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，這些因素共同促成了此次提級，地價提升是表象，本質(zhì)上是對該區(qū)域產(chǎn)業(yè)未來潛力的認可和預(yù)判。

記者發(fā)現(xiàn)有自媒體依據(jù)基準地價繪制了地價圖。業(yè)內(nèi)人士、注冊城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計師袁煒解釋，網(wǎng)傳地價圖是根據(jù)官方基準地價數(shù)據(jù)繪制而成，圖中顏色不同色系的深淺對應(yīng)基準價格高低，玫紅色代表價格最高，深藍色代表價格最低。

從圖中可以清晰地看出，閔行紫竹片區(qū)的顏色與莘莊（外環(huán)以外部分）等區(qū)域一致，基準價格也高于周邊區(qū)域，直觀反映了該片區(qū)域的土地價值。閔行紫竹濱江沿岸重點板塊，基準地價等級提升也符合規(guī)劃導(dǎo)向與實際發(fā)展需求。

從顏色來看，紫竹區(qū)域比北邊和西邊基準地價高一檔。圖源自媒體，僅供參考

業(yè)內(nèi)人士分析認為，此次基準地價更新并非簡單的價格調(diào)整，而是對上海城市空間價值的再評估與合理優(yōu)化，蘊含著清晰的城市發(fā)展導(dǎo)向。

一方面，通過對城市更新重點區(qū)域、黃浦江沿岸功能拓展區(qū)及科創(chuàng)核心板塊的地價“提級”，有效引導(dǎo)土地、資金、人才等資源向戰(zhàn)略重點區(qū)域集聚，推動區(qū)域功能升級和價值提升；另一方面，工業(yè)用地基準地價降低，大幅帶動工業(yè)用地收儲的評估價格降低，減少低效用地收儲阻礙。

需要提醒的是，地價級別的提高或降低，不等同于地價的提高或降低。此次調(diào)整反映的是土地級別的變化，地價最終還是由市場決定。

記者：崔松鴿

部分素材：區(qū)規(guī)劃資源局

審核：劉墾博 方雨斌

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