觀點(diǎn)網(wǎng) 在物管公司市場拓展過程中，一切皆有可能。

從依賴地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方輸送面積，到如今家家都爭相披露市拓成績，簽約知名企業(yè)或是金額較大的項(xiàng)目雖不至于“只道是尋�！�，但也不算非常稀有。

見過定價(jià)上億的訂單，卻少見物企能從一項(xiàng)訂單里獲得超過30個(gè)省市的拓展資源。

近日，長城物業(yè)披露市拓動(dòng)態(tài)，公司成功中標(biāo)“超聚變”全國框招項(xiàng)目，為其全國供應(yīng)鏈中心提供綜合設(shè)施管理（IFM）服務(wù)，覆蓋深圳、東莞、杭州、西安、成都、北京、天津等30多個(gè)省市。

曾被碧桂園服務(wù)入股押寶，也曾以“最大獨(dú)立第三方物企”的身份勇闖港交所卻遺憾折戟，再次將目光放到長城物業(yè)身上，五年時(shí)間里管理規(guī)模已經(jīng)翻了一番。

不再考慮如何“破圈”的長城物業(yè)，將所有明顯的規(guī)模優(yōu)勢與毛利短板徹底隱藏在資本桌外。

一單三十城

長城物業(yè)也是第一次接到這樣的大訂單。

超聚變是一家算力基礎(chǔ)設(shè)施與算力服務(wù)提供商，最早源于華為的x86服務(wù)器業(yè)務(wù)部門，2021年11月開始獨(dú)立運(yùn)營，目前由河南超聚能控股，背后法定監(jiān)護(hù)人為河南省財(cái)政廳。

據(jù)了解，超聚變2022年至2024年銷售收入分別突破100億元、280億元、435億元，2025年上半年以268億元銷售額躍居國內(nèi)服務(wù)器市場第二，僅次于浪潮，已連續(xù)兩年穩(wěn)居中國標(biāo)準(zhǔn)液冷服務(wù)器市場份額第一。

作為科技圈內(nèi)披著“新貴”皮的“老錢”，超聚變脫離華為后成立不足五年，實(shí)際業(yè)務(wù)落地范圍卻非常廣泛。

根據(jù)官網(wǎng)資料，超聚變在全球部署10個(gè)研發(fā)中心與5個(gè)供應(yīng)中心，設(shè)立6個(gè)全球技術(shù)服務(wù)中心與7大地區(qū)部，服務(wù)全球100多個(gè)國家和地區(qū)的10000多家客戶。

機(jī)遇往往伴隨著挑戰(zhàn)，大體量的項(xiàng)目能夠?yàn)橹袠?biāo)物企帶來可觀的結(jié)算金額與管理面積數(shù)據(jù)，卻也是一次能力考驗(yàn)。

此次物管服務(wù)項(xiàng)目橫跨深圳、東莞、杭州、西安、成都、北京、天津等全國30多個(gè)省市代表處，在項(xiàng)目覆蓋范圍的廣度與協(xié)調(diào)難度上都算得上是業(yè)內(nèi)罕見。

經(jīng)歷十六天籌備對接，長城物業(yè)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成了北京、天津、杭州、成都、西安、東莞六個(gè)場地及全國代表處的接管工作，服務(wù)內(nèi)容涵蓋平臺(tái)運(yùn)行、環(huán)境清潔、設(shè)備維保、實(shí)驗(yàn)室管理、安全管理等場景。

IFM賽道早有招商積余、萬物梁行、保利物業(yè)、卓越商企服務(wù)等老玩家在場，更有新大正9.17億元收購嘉信立恒高調(diào)入場，碧桂園服務(wù)在2025年也悄悄挖來一名IFM大將。發(fā)展尚不成熟的市場里，能夠分到多少蛋糕并不直接與市場占有率掛鉤，同樣是一切皆有可能。

接下超聚變這項(xiàng)超級訂單，是長城物業(yè)IFM業(yè)務(wù)的一次突破，或許也能夠?yàn)殚L城物業(yè)帶來地域、客戶資源上的拓展。

截至目前，長城物業(yè)IFM業(yè)務(wù)已覆蓋27個(gè)省、215個(gè)城市，服務(wù)項(xiàng)目包括奧運(yùn)村、進(jìn)博會(huì)、榮耀園區(qū)等。

作為獨(dú)立第三方物企，長城物業(yè)只能依靠市場拓展，不僅拓展管理規(guī)模，也需要拓展業(yè)務(wù)線。

從2024年開始披露拓展動(dòng)態(tài)，長城物業(yè)近些年在高校、醫(yī)院等業(yè)態(tài)均有涉獵，甚至試圖開辟新的賽道。

2025年11月，長城物業(yè)宣布進(jìn)駐國內(nèi)某新能源龍頭企業(yè)的華北區(qū)域4S門店，提供保潔、安保、洗車、茶水接待等一體化基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，此次合作被雙方定義為“物業(yè)+汽車”跨界融合的新嘗試。

根據(jù)官網(wǎng)介紹，長城物業(yè)目前業(yè)務(wù)覆蓋31個(gè)省市、162個(gè)城市，合約項(xiàng)目超1600個(gè)，合約面積約2.9億平方米。

獨(dú)立物企折戟的上市路

如果從1987年長城房地產(chǎn)（今為中洲控股）管理部的前身開始算起，長城物業(yè)已經(jīng)存在38年了。

1993年進(jìn)行一系列增值和公司制改造后，獨(dú)立成為長城物業(yè)管理公司，隨后對外市場發(fā)展、1999年進(jìn)入北京，長城物業(yè)業(yè)務(wù)開始擴(kuò)展至全國。

比起上市物企們，長城物業(yè)游離在資本市場邊緣，除了官號不定期掉落的拓展好消息之外，幾乎沒有別的動(dòng)態(tài)流露在外，也沒有收獲太多的關(guān)注。

事實(shí)上，看似低調(diào)的長城物業(yè)不止一次想過奔赴上市。

早在2017年7月，長城物業(yè)便在官微表示正在籌謀A股上市，為公司謀求更大的資本力量，但最終不了了之。

隨后，長城物業(yè)將上市目標(biāo)放在港股，期間引入多家戰(zhàn)投，向港交所遞交招股書前一個(gè)月還引來碧桂園服務(wù)“閃電入股”。

于2021年4月29日，曾持有長城物業(yè)約16.34%股份的盛美同贏與碧桂園服務(wù)簽訂股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，以5.4億元的對價(jià)將其持有的15.28%股份轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)，較當(dāng)初盛美同贏4億元入股長城物業(yè)溢價(jià)1.4億元。

剩余股權(quán)則由五個(gè)員工持股平臺(tái)熙城睿家、熙城睿和、熙城睿豐、熙城睿盈、熙城睿安，以及中洲資本分別持有20.7%、18.5%、11.85%、8.95%、6.5%、18.22%。

彼時(shí)長城物業(yè)還在招股書中表示：“碧桂園服務(wù)的入股顯示其對集團(tuán)運(yùn)營發(fā)展的信心，以及對集團(tuán)表現(xiàn)及前景的背書�！�

截至2021年3月31日，長城物業(yè)擁有708個(gè)在管項(xiàng)目及855個(gè)合約管理項(xiàng)目，在管總建筑面積為1.15億平方米，合約管理總建筑面積為1.53億平方米，此外還有130個(gè)由合營企業(yè)管理的項(xiàng)目，總建筑面積為5930萬平方米。

沒有關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)商背書，并且特意強(qiáng)調(diào)“不依賴任何地產(chǎn)開發(fā)商”，長城物業(yè)不論管理規(guī)模還是收入水平在當(dāng)時(shí)都算得上是第三方物企第一梯隊(duì)。

但規(guī)模擴(kuò)張速度逐漸下降、毛利率長期在低位徘徊……第三方物企的局限性也在長城物業(yè)身上體現(xiàn)得淋漓盡致。

招股書數(shù)據(jù)顯示，長城物業(yè)2018年至2020年在管面積分別為0.84億平方米、1億平方米、1.09億平方米，2019年及2020年新增在管面積為1692.7萬平方米、806萬平方米，2020在管面積增速僅為7.95%，而2019年該項(xiàng)指標(biāo)為20%。

毛利率方面，長城物業(yè)2018年至2020年的毛利率水平為16.97%、18.33%、21.01%，毛利率逐年提升，但放眼當(dāng)時(shí)的上市物企，盈利水平并不出眾。

凈利率面臨同樣的狀況，2018年至2020年凈利率為2.95%、4.77%、6.82%，亦處于行業(yè)低位。

除了業(yè)績上暴露的缺陷，長城物業(yè)在上市前兩年還曾由于不正當(dāng)競爭被龍崗市場監(jiān)督管理局罰款5萬元，還有多起物業(yè)服務(wù)合同糾紛——通過“打官司”的方式追討物業(yè)費(fèi)。

頂著“最大獨(dú)立第三方物企”的光環(huán)，又迎著物企上市潮的風(fēng)口，長城物業(yè)的招股書卻在2021年12月16日失效，至今再未有上市消息傳來。

上市折戟，但長城物業(yè)似乎還留戀并停留在2021年5月，官網(wǎng)信披一欄招股文件、業(yè)績報(bào)告的“測試”字樣旁，還寫著“長城物業(yè)股票代碼0123.HK”。

在應(yīng)收賬款高企、市拓競爭激烈、服務(wù)質(zhì)量需求提升等物業(yè)行業(yè)挑戰(zhàn)更甚的當(dāng)下，長城物業(yè)堅(jiān)持在第三方物企道路上前行，遇到的風(fēng)浪并不會(huì)比過往更平緩，只是具體情形已無從得知。

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