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以下為正文：

2025年3月，海淀上地板塊一下子端出兩個(gè)新盤(pán)。和樾望雲(yún)、和樾玉鳴，同一天開(kāi)盤(pán)，地塊相鄰。一個(gè)主攻98-178㎡三至四居，瞄準(zhǔn)剛需改善客群；另一個(gè)錨定139-267㎡純四居，面向追求居住純粹性的強(qiáng)改善家庭。兩種定位，各自收割。

一年后，和樾望雲(yún)交出的成績(jī)單是：累計(jì)成交673套，去化率97.1%，成交金額92.89億元，均價(jià)10.51萬(wàn)/㎡。首月單月就賣(mài)掉了463套，占了總成交量的近七成。

另一個(gè)盤(pán)也沒(méi)剩幾套了。海淀核心區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力，比很多人預(yù)想的要扎實(shí)。

一、海淀樓市的“價(jià)格金字塔”：上地板塊的卡位戰(zhàn)

把和樾望雲(yún)放到海淀的價(jià)格坐標(biāo)系里，位置非常清晰。

海淀的新房市場(chǎng)，真正有持續(xù)供應(yīng)的板塊并不多。上地是其中之一。

2025年，上地板塊全年新房成交均價(jià)約104,691元/㎡。和樾望雲(yún)10.5萬(wàn)/㎡的定價(jià)，恰好卡在了這個(gè)線(xiàn)上。這個(gè)價(jià)格放在海淀是什么水平？如果只看統(tǒng)計(jì)數(shù)字，萬(wàn)柳、四季青等傳統(tǒng)豪宅區(qū)的均價(jià)反而更低——但那是因?yàn)樾路繑喙┒嗄�，零星成交拉低了均值，并不能反映真�?shí)的市場(chǎng)水位。在上地這樣一個(gè)有穩(wěn)定新盤(pán)輸出的板塊，10.5萬(wàn)/㎡的定價(jià)意味著項(xiàng)目與區(qū)域價(jià)值高度同步。

這個(gè)定價(jià)的底氣，來(lái)自項(xiàng)目300米外的中關(guān)村軟件園。百度、騰訊、網(wǎng)易的總部就在步行范圍內(nèi)，數(shù)十萬(wàn)高收入技術(shù)人群的改善需求，是項(xiàng)目最扎實(shí)的客群底盤(pán)。同樣預(yù)算1000-1500萬(wàn)，在傳統(tǒng)豪宅區(qū)只能買(mǎi)到樓齡老、戶(hù)型過(guò)時(shí)的房子，在上地可以買(mǎi)一套全新的低密洋房，上班騎車(chē)只要10分鐘。

土地市場(chǎng)也在印證這個(gè)邏輯。2025年3月，中海以10.23萬(wàn)/㎡的樓面價(jià)競(jìng)得樹(shù)村地塊，即后來(lái)的安瀾北京，目前成交均價(jià)約14.1萬(wàn)/㎡。同板塊新盤(pán)的售價(jià)天花板已經(jīng)拉到14萬(wàn)以上。和樾望雲(yún)10.5萬(wàn)/㎡的價(jià)格，放在這個(gè)參照系里，有明顯的安全墊。

上地板塊的房?jī)r(jià)，靠的不是稀缺供應(yīng)的“光環(huán)”，而是產(chǎn)業(yè)人口和產(chǎn)品力撐起來(lái)的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力。和樾望雲(yún)，恰好卡在了這個(gè)體系的最優(yōu)位置。

二、項(xiàng)目基本面：低密洋房，雙央企背書(shū)

和樾望雲(yún)由華潤(rùn)置地與越秀地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，總占地4.36萬(wàn)㎡，總建面9.15萬(wàn)㎡，容積率2.0。規(guī)劃14棟6-10層洋房，共693戶(hù)，車(chē)位配比1:1.2。物業(yè)費(fèi)7.08元/㎡·月。

主力戶(hù)型98-178㎡三至四居，精裝標(biāo)準(zhǔn)3,500-4,000元/㎡，含博世廚電、漢斯格雅衛(wèi)浴、大金中央空調(diào)、華為鴻蒙智能系統(tǒng)。社區(qū)配建約2,100㎡會(huì)所，含健身房、泳池、閱讀空間、四點(diǎn)半課堂。項(xiàng)目首批2025年3月開(kāi)盤(pán)，最晚交房2028年12月。

截至2026年4月，累計(jì)成交673套，剩余約20套，已進(jìn)入深度尾盤(pán)。整體成交均價(jià)10.51萬(wàn)/㎡，套均1,380萬(wàn)。

三、成交節(jié)奏：首月吃掉七成貨量，之后慢慢磨

看月度數(shù)據(jù)，和樾望雲(yún)的銷(xiāo)售軌跡是一條陡峭的下滑曲線(xiàn)，但價(jià)格紋絲不動(dòng)。

2025年3月開(kāi)盤(pán)首月，成交463套，金額62.49億元，占了總成交量的68.8%。4月再加推，兩個(gè)月合計(jì)成交544套，占比80.8%。這個(gè)速度說(shuō)明兩件事：第一，蓄客非常扎實(shí)，開(kāi)盤(pán)前就鎖定了大量意向客戶(hù)；第二，10.5萬(wàn)/㎡的定價(jià)精準(zhǔn)卡位，市場(chǎng)接受度極高。

之后8個(gè)月（2025年5-12月），累計(jì)成交119套，月均約15套。2026年1-4月，僅成交10套，月均不足3套，項(xiàng)目已基本售罄。

價(jià)格始終穩(wěn)定在10.08-11.15萬(wàn)/㎡之間，波動(dòng)幅度僅10.56%。最高點(diǎn)出現(xiàn)在2026年3月的11.15萬(wàn)/㎡，最低點(diǎn)在2026年1月的10.08萬(wàn)/㎡。在市場(chǎng)整體承壓的背景下，這種價(jià)格韌性實(shí)屬罕見(jiàn)。

四、產(chǎn)品力拆解：戶(hù)型設(shè)計(jì)精準(zhǔn)卡位

和樾望雲(yún)的戶(hù)型設(shè)計(jì)，踩準(zhǔn)了不同預(yù)算改善家庭的痛點(diǎn)。

98㎡三居（約140套）：入門(mén)款，LDK一體化，主臥套間�？們r(jià)約1,030萬(wàn)，是海淀上地板塊最低的上車(chē)門(mén)檻。缺點(diǎn)是北向次臥采光一般，主衛(wèi)為暗衛(wèi)。

108㎡三居（約63套，邊戶(hù)）：270度轉(zhuǎn)角大飄窗，廚房窗更大，采光優(yōu)異。全場(chǎng)僅63套，非常搶手。總價(jià)約1,130萬(wàn)。

139㎡四居（約276套，占比近四成）：南向三面寬，客廳面寬4米，設(shè)計(jì)了“家庭圖書(shū)館”和“X空間”。全屋空間分配均衡，沒(méi)有明顯短板�？們r(jià)約1,460萬(wàn)。

172-178㎡四居（約160套）：四葉草格局，南向雙套間，5.4米大寬廳配全景落地窗，主臥步入式衣帽間+三分離衛(wèi)浴。總價(jià)約1,800-1,900萬(wàn)。

精裝配置在同價(jià)位算高配：博世廚電、漢斯格雅龍頭、大金中央空調(diào)、華為鴻蒙智能。細(xì)節(jié)上有全屋隱形踢腳、無(wú)邊框暗埋式風(fēng)口、防撞靜音門(mén)五金等。

五、區(qū)域價(jià)值：產(chǎn)業(yè)心臟，配套均好

和樾望雲(yún)坐落于海淀區(qū)上地板塊西北旺鎮(zhèn)馬連洼區(qū)域，身處北京國(guó)際科技創(chuàng)新中心的核心承載區(qū)，直接承接中關(guān)村科學(xué)城的千億級(jí)產(chǎn)業(yè)輻射。項(xiàng)目300米外就是中關(guān)村軟件園，百度、騰訊、網(wǎng)易等數(shù)十家科技龍頭企業(yè)總部聚集于此，數(shù)十萬(wàn)高知、高收入技術(shù)人群形成了穩(wěn)定且龐大的改善居住需求，實(shí)現(xiàn)了居住與就業(yè)的極致融合。這是項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)開(kāi)盤(pán)爆火的核心客群基礎(chǔ)。

交通上，雙地鐵疊加覆蓋，3公里內(nèi)5個(gè)地鐵站環(huán)繞，多條城市主干道通達(dá)全城。醫(yī)療上，3公里內(nèi)匯聚北醫(yī)三院中央黨校院區(qū)、解放軍總醫(yī)院第八醫(yī)學(xué)中心等多家三甲醫(yī)院。生態(tài)上，近攬頤和園、圓明園皇家園林氣韻，西望西山山脈，自然與人文底蘊(yùn)兼?zhèn)洹?/p>

六、競(jìng)品對(duì)比：價(jià)格比臻澐便宜1.5萬(wàn)

在上地板塊，和樾望雲(yún)的主要競(jìng)品是和樾玉鳴、華潤(rùn)臻澐、建發(fā)海晏、安瀾北京。

和樾玉鳴（姊妹盤(pán)）：純四居，139-267㎡，總價(jià)門(mén)檻1,450萬(wàn)起，客群更純粹。和樾望雲(yún)有98㎡小戶(hù)型，覆蓋更廣。

華潤(rùn)臻澐：同樣華潤(rùn)開(kāi)發(fā)，得房率偏低，成交均價(jià)11.5-12.5萬(wàn)/㎡，網(wǎng)簽率不足40%。和樾望雲(yún)單價(jià)便宜1.5萬(wàn)/㎡，性?xún)r(jià)比碾壓。

建發(fā)海晏：均價(jià)約13.5萬(wàn)/㎡，總價(jià)2,000萬(wàn)起，定位更高端。

安瀾北京：同板塊超高端競(jìng)品，成交均價(jià)約14.1萬(wàn)/㎡，反向驗(yàn)證了和樾望雲(yún)的性?xún)r(jià)比。

和樾望雲(yún)的差異化在于：低密洋房、雙央企、10.5萬(wàn)/㎡的精準(zhǔn)定價(jià)。它卡在了“高性?xún)r(jià)比改善”的甜蜜區(qū)間。

七、風(fēng)險(xiǎn)與不足

教育兌現(xiàn)周期長(zhǎng)。規(guī)劃的101中學(xué)十二年一貫制學(xué)校預(yù)計(jì)2028年投用。對(duì)于急于用學(xué)區(qū)的家庭，需要等待2-3年。

地鐵步行距離略遠(yuǎn)。最近的在建13B號(hào)線(xiàn)軟件園站約1.4公里，非駕車(chē)通勤者需評(píng)估每日接駁成本。

部分戶(hù)型存在瑕疵：98㎡北向采光一般、主衛(wèi)暗衛(wèi)；108㎡雖好但僅63套，搶不到。

八、尾盤(pán)20套：誰(shuí)該入手，誰(shuí)該換盤(pán)

截至2026年4月，剩余約20套。去化率97.1%，已基本售罄。剩余房源可能為朝向、樓層較差的尾貨，需逐套確認(rèn)。

適合人群：

在中關(guān)村軟件園、上地、西二旗工作的高知家庭，通勤優(yōu)勢(shì)明顯

預(yù)算1,000-1,500萬(wàn)，追求低密洋房和高得房率

能接受教育等待期，或子女尚未到學(xué)齡

認(rèn)可雙央企交付確定性，不追求短期資產(chǎn)暴增

購(gòu)買(mǎi)策略：

剩余房源極少，如有好樓層、好朝向可果斷入手

若剩余房源品質(zhì)不理想（如底層、臨路），建議轉(zhuǎn)看和樾玉鳴（還有少量庫(kù)存）或保利建工嘉華天珺（永豐板塊，總價(jià)更低）

價(jià)格已無(wú)松動(dòng)空間，雙央企項(xiàng)目折扣極少，不必寄望于“特價(jià)房”

2025年3月，上地板塊的兩個(gè)新盤(pán)同日登場(chǎng)。一年后，和樾望雲(yún)用97%的去化率、92.89億元的成交額，證明了自己在剛需改善市場(chǎng)中的號(hào)召力。而隔壁的和樾玉鳴，也用純四居的定位，吸引了另一批追求居住純粹性的家庭。兩個(gè)項(xiàng)目，兩種路徑，都走到了尾盤(pán)。

剩下20套，價(jià)格依然堅(jiān)挺。對(duì)于還在猶豫的購(gòu)房者，這是一個(gè)用不到兩年等待，換一套上地低密洋房的機(jī)會(huì)。在海淀新房供應(yīng)持續(xù)稀缺、土地成本不斷走高的2026年，這樣的機(jī)會(huì)，錯(cuò)過(guò)就不再有了。