中經(jīng)記者 楊井鑫 北京報(bào)道

隨著上市銀行2025年年報(bào)的陸續(xù)披露，當(dāng)前房地產(chǎn)貸款的投放和風(fēng)險(xiǎn)情況也逐漸清晰。

在房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制下，2025年銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款“有保有壓”，不同銀行的融資規(guī)模上有增有降。但是，受累于房地產(chǎn)行業(yè)影響，銀行在該領(lǐng)域的信貸不良率處于高位，而部分中小銀行仍存風(fēng)險(xiǎn)隱患。

中小銀行不良率“分化”

當(dāng)前國家已出臺了一系列政策穩(wěn)樓市，但是部分區(qū)域的樓市持續(xù)低迷，銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)仍是銀行業(yè)最關(guān)注的話題。

近日，晉商銀行（02558.HK）發(fā)布了2025年年報(bào)。年報(bào)顯示，截至2025年年末，該行實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入54.45億元，同比減少6%；凈利潤16.63億元，同比減少了4.9%。

值得注意的是，晉商銀行2025年房地產(chǎn)貸款規(guī)模為102.59億元，較2024年年末增加了15.46億元，增幅為17.74%。但是，該行房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款余額凈增了12.24億元，不良率從0.36%躍至12.24%。

晉商銀行方面表示，該行業(yè)的不良貸款余額和不良貸款率上升是受整體房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整影響，部分房企償債能力有所減弱，經(jīng)營出現(xiàn)困難，導(dǎo)致貸款違約所致。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，日前晉商銀行發(fā)布公告，該行一筆13.21億元的不良資產(chǎn)包完成了出清，作價(jià)3.1億元轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方晉陽資管，折價(jià)率僅約2.18折。

中小銀行房地產(chǎn)貸款不良率波動較大的還有貴州銀行（06199.HK）。該行2025年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至報(bào)告期末，貴州銀行的房地產(chǎn)貸款規(guī)模為115.95億元，較2024年年末增加27.81億元，增幅超30%。但是，該行房地產(chǎn)行業(yè)的不良率卻由11.58%降至1.42%。

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在已上市的中小銀行中，除了晉商銀行之外，重慶銀行（601963.SH）、中原銀行（01216.HK）和鄭州銀行（002936.SZ）的房地產(chǎn)貸款不良率在5%以上。其中，重慶銀行和中原銀行的不良率分別為7.75%和5.89%，較2024年同期均有不同程度上升。鄭州銀行房地產(chǎn)貸款的不良率則是由2024年的9.55%降至2025年的5.11%。

中原銀行方面表示，該行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額較2024年年末增加了2.29億元，不良率上升了1.47個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是市場需求下滑，部分企業(yè)債務(wù)到期償付壓力加大。

根據(jù)上市中小銀行披露的數(shù)據(jù)看，2025年銀行房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量整體處于較低水平?；丈蹄y行（03698.HK）、廣州農(nóng)商銀行（01551.HK）、東莞農(nóng)商銀行（09889.HK）在該領(lǐng)域的不良率低于1%；天津銀行（01578.HK）、宜賓銀行（02596.HK）、貴州銀行（06199.HK）的房地產(chǎn)貸款不良率則在1.5%以下。

從規(guī)模上看，中小銀行2025年在房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款投放規(guī)模有增有降，其差異性較大。記者粗略統(tǒng)計(jì)，在12家中小銀行中，6家銀行的房地產(chǎn)信貸投放實(shí)現(xiàn)增長，剩余6家銀行壓縮了房地產(chǎn)行業(yè)的貸款規(guī)模。

大行規(guī)模萎縮

在國有大行中，6家國有大行房地產(chǎn)行業(yè)貸款的余額為4.47萬億元，較2024年的4.45萬億元減少200多億元。

據(jù)上市銀行年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)業(yè)銀行（601288.SH）和郵儲銀行（601658.SH）在房地產(chǎn)行業(yè)的貸款規(guī)模分別為8743.1億元和3478.18億元，同比分別增加392.28億元、161.83億元。而工商銀行（601398.SH）、建設(shè)銀行（601939.SH）、中國銀行（601988.SH）和交通銀行（601328.SH）在房地產(chǎn)行業(yè)的貸款規(guī)模分別為8645.76億元、9055.83億元、9668.33億元和5152.74億元，同比分別減少164.1億元、27.97億元、4.64億元和124億元。

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，2025年工商銀行、建設(shè)銀行和中國銀行的房地產(chǎn)行業(yè)貸款不良率有所上升，交通銀行和郵儲銀行的房地產(chǎn)行業(yè)貸款不良率有所下降，而農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款不良率與2024年持平。其中，中國銀行的房地產(chǎn)行業(yè)貸款不良率最高，達(dá)到6.26%，且上升幅度也較大，達(dá)到了1.32個(gè)百分點(diǎn)。

中國銀行副行長武劍表示，在境內(nèi)業(yè)務(wù)方面，該行公司類貸款整體不良率已連續(xù)7年保持下降趨勢，重點(diǎn)行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量持續(xù)向好，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。未來將加強(qiáng)房地產(chǎn)、地方債務(wù)、重點(diǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾的風(fēng)險(xiǎn)管理。同時(shí)，守牢資產(chǎn)質(zhì)量底線，化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)隱患，堅(jiān)持新發(fā)生不良和清收處置的雙向精細(xì)化管控策略，從“進(jìn)口、出口”兩個(gè)方面協(xié)同管控好資產(chǎn)質(zhì)量。

在股份制銀行中，房地產(chǎn)貸款的信貸投放情況和不良率表現(xiàn)也均有差異。在招商銀行（600036.SH）、中信銀行（601998.SH）、興業(yè)銀行（601166.SH）、民生銀行（600016.SH）四家銀行中，招商銀行、興業(yè)銀行和民生銀行的信貸規(guī)模下降，僅中信銀行信貸規(guī)模有所上升。四家銀行的房地產(chǎn)行業(yè)貸款的不良率分別為4.78%、2.67%、1.93%和3.61%。其中，招商銀行和民生銀行的不良率有小幅下降，中信銀行和興業(yè)銀行的不良率有所上升。

民生銀行副行長黃紅日表示，2025年民生銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)質(zhì)量總體穩(wěn)定，授信敞口有序壓降，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，不良率較上年年末有所下降。展望未來，房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量短期內(nèi)仍存壓力，但長期趨于平穩(wěn)。

融資環(huán)境逐步改善

央行數(shù)據(jù)顯示，截至2025年年末，全國房地產(chǎn)貸款余額為51.95萬億元，全年凈減少9636億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.16萬億元，同比下降3%；個(gè)人住房貸款余額37.01萬億元，下降1.8%。

據(jù)了解，2026年，全國兩會房地產(chǎn)政策延續(xù)“止跌回穩(wěn)”核心邏輯，全面邁入“提質(zhì)增效”的高質(zhì)量發(fā)展新階段，圍繞市場穩(wěn)定、民生保障等六大維度形成完整施策體系。中央政策以“穩(wěn)市場、防風(fēng)險(xiǎn)、建長效、促轉(zhuǎn)型”為主線，全面落地“控增量、去庫存、優(yōu)供給”施政體系，統(tǒng)籌風(fēng)險(xiǎn)化解、制度改革與民生保障，加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“從目前上市銀行的資產(chǎn)質(zhì)量看，房地產(chǎn)貸款仍是對公貸款中短期壓力較大的行業(yè)，這與房地產(chǎn)市場有關(guān)。但是，我們看到一些城市一季度市場已經(jīng)有明顯回暖跡象，這表明市場已經(jīng)釋放了企穩(wěn)信號，也會帶動銀行融資環(huán)境的逐步改善。”一家國有大行信貸部人士表示。

該人士稱，在房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的運(yùn)行下，國有大行的信貸規(guī)模投放較穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)明顯的縮量。可能部分銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考量在壓縮規(guī)模，這與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是關(guān)聯(lián)的。

“在房地產(chǎn)行業(yè)提質(zhì)增效過程中，銀行的信貸投放也會不斷面臨新機(jī)遇，這其中包括城市更新、新型城鎮(zhèn)化、保障房建設(shè)、房產(chǎn)租賃等方面?！痹撊耸勘硎荆@其中不少項(xiàng)目也是屬于房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的。

4月8日，《北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃綱要》全文公開。其中提到，“十五五”時(shí)期，大力實(shí)施城市更新，將城市更新作為城市建設(shè)發(fā)展的重點(diǎn)方向和重要?jiǎng)恿Γ怀龀鞘懈抡w性、系統(tǒng)性，完善以需求為導(dǎo)向、以項(xiàng)目為牽引的分類實(shí)施機(jī)制，城市更新年度投資到2030年達(dá)到3000億元以上。

上述國有大行人士進(jìn)一步介紹，根據(jù)各地已發(fā)布的城市更新計(jì)劃，在北京、重慶等地，盤活老舊廠房、低效樓宇成為更新重點(diǎn)，通過功能重塑與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，推動城市發(fā)展模式從“攤大餅”轉(zhuǎn)向“挖潛力”。廣州、杭州等城市則劃定重點(diǎn)更新片區(qū)，通過整合零散空間資源實(shí)現(xiàn)片區(qū)功能協(xié)同升級。

（編輯：曹馳 審核：何莎莎 校對：顏京寧）