周期之王歸來

3月19日，香港中環(huán)，長實集團(tuán)年度業(yè)績發(fā)布會。當(dāng)被問及是否參與香港新一輪9幅住宅用地競拍時，李澤鉅給出了近乎斬釘截鐵的回答：“地產(chǎn)是集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)之一，只要回報合理，我們一定會參與競拍?！?/p>

同時，長實集團(tuán)財報顯示，集團(tuán)手握超400億港元現(xiàn)金，凈負(fù)債率僅2.3%。

李氏家族在此時宣布“積極拿地”，時機(jī)耐人尋味，會不會再次開啟其所擅長的“逆勢投資”周期？

回望2013年至2016年，當(dāng)內(nèi)地樓市正值狂熱、地王頻出之際，李嘉誠卻開啟了其史詩級的戰(zhàn)略撤退。廣州西城都薈、上海東方匯經(jīng)中心、北京盈科中心等核心地標(biāo)被陸續(xù)拋售；2017年更是以402億港元出售香港中環(huán)中心，創(chuàng)下全球?qū)懽謽浅山患o(jì)錄。短短數(shù)年時間，李氏家族累計套現(xiàn)超過1700億港元，完美避開了此后漫長的行業(yè)寒冬。

而他們此次回歸的資本來源，更值得玩味——出售英國電網(wǎng)公司UK Power Networks股權(quán)，預(yù)計可套現(xiàn)千億港元。將歐洲資產(chǎn)高位變現(xiàn)，再以低價布局中國核心地產(chǎn)，這本身就是一次完美的跨市場套利。

十年一個輪回。2026年的春天，這位跨越半個世紀(jì)的經(jīng)濟(jì)周期的“華人商界老船長”，攜超過400億港元現(xiàn)金重返地產(chǎn)賽道。這意味著，在李氏家族的財務(wù)模型里，當(dāng)前土地和資產(chǎn)價格已經(jīng)進(jìn)入“合理回報區(qū)間”。

那么，“周期之王”這一次的回歸，究竟釋放了怎樣的信號？中國房地產(chǎn)市場的至暗時刻真的結(jié)束了嗎？

市場見底的三大信號

李氏家族的回歸，市場的第一反應(yīng)是，房地產(chǎn)見底了嗎？

判斷房地產(chǎn)市場是否企穩(wěn)，成交量歷來是最敏感、最領(lǐng)先的風(fēng)向標(biāo)。3月份，重點城市的二手房市場交出了一份令業(yè)界振奮的成績單。在此前的文章中，我們已經(jīng)分析過，不僅北上廣深四大一線成交量創(chuàng)新高，成都、西安、南京等強(qiáng)二線城市同樣出現(xiàn)了顯著的情緒修復(fù)，這些城市的成交放量，實際是壓抑已久的剛性和改善性需求正在集中釋放。

全國層面的數(shù)據(jù)同樣傳遞出積極信號。3月份20個重點城市二手房成交面積達(dá)到1797萬平方米，環(huán)比增長117%，同比大幅增長28.6%。新房成交面積1133萬平方米，環(huán)比增長89%，同比增長12.4%。

民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬分析，這種成交量的回暖并非偶發(fā)現(xiàn)象，而是需求端逐步修復(fù)的必然結(jié)果——經(jīng)過長達(dá)四年的調(diào)整，積壓的購房需求已經(jīng)到了不得不釋放的臨界點。

然而，成交量回暖的另一面，是價格端的分化表現(xiàn)。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至2026年1月，北上廣深四大一線城市的二手房價格較2021年的歷史高點仍處于深度調(diào)整區(qū)間：北京二手住宅價格較高點下降38.3%，上海下降39.6%，廣州下降40.4%，深圳下降幅度最大，達(dá)到44.3%。四大一線城市的房價均已回落至2016年的水平。

這種“量先于價”的修復(fù)模式，在房地產(chǎn)市場的歷史周期中并不罕見。以日本房地產(chǎn)市場為例，其在1991年泡沫破裂后，同樣經(jīng)歷了成交量先行回暖、價格逐步企穩(wěn)的漫長過程。美國次貸危機(jī)后的市場修復(fù)，也呈現(xiàn)出類似的規(guī)律。成交量是市場情緒的晴雨表，而價格則是最終確認(rèn)底部的標(biāo)志。這意味著，當(dāng)前市場可能正站在從“量變”到“質(zhì)變”的臨界點上。

如果說成交量是市場見底的前瞻信號，那么政策與資金的雙重支撐，則為底部確認(rèn)提供了堅實基礎(chǔ)。

政策層面，2026年的樓市政策已形成歷史罕見的寬松格局。需求端，首套首付比例最低降至15%，二套首付降至20%；首套房貸利率已經(jīng)步入“2時代”，主流城市房貸利率已降至3%以下，公積金貸款利率更是低至2.6%。上海的購房社保門檻已縮短至1年，北京五環(huán)內(nèi)降至2年，超過百個城市已取消限購限貸政策。

供給端的政策支持同樣力度空前。“三支箭”政策全面擴(kuò)容，白名單機(jī)制落地實施，為項目融資提供雙保障。深圳進(jìn)一步取消舊改項目中強(qiáng)制配建保障房的要求，直接激活1680億元投資規(guī)模。全國超過6000個項目進(jìn)入“白名單”，獲得銀行授信規(guī)模接近萬億元。

更重要的是，兩會明確定調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，《求是》雜志更是撰文強(qiáng)調(diào)“政策一次性給足，告別添油戰(zhàn)術(shù)”。這一頂層定調(diào)，標(biāo)志著樓市政策從“防過熱”全面轉(zhuǎn)向“防過冷”，政策底的信號已經(jīng)足夠明確。

資金層面，一個更加值得關(guān)注的指標(biāo)是租金回報率的悄然變化。高和資本合伙人蘇鑫指出，長期以來，住宅收益主要依靠資本增值（房價上漲），而忽視了出租收益。但目前30個重點城市的住宅租金回報率中位數(shù)已達(dá)2.06%，超過55%的小區(qū)回報率逾2%。當(dāng)租金回報率開始高于銀行存款利率時，資產(chǎn)的金融屬性便發(fā)生了微妙逆轉(zhuǎn)，這將吸引長期投資者回流二手房市場。

與此同時，各路資金正在加速涌入樓市。2026年1-3月，外資大宗交易同比增長82%，3月單月同比增幅更是達(dá)到92%。施羅德等國際資管巨頭設(shè)立30億元長三角專項基金，加拿大養(yǎng)老基金以12.9億元收購4座購物中心。險資同樣動作頻頻，國壽資本以6.29億元收購上海長租公寓60%股權(quán)。這種“聰明錢”的集體涌入，本身就是市場見底的重要佐證。

房地產(chǎn)市場能否見底的第三個信號是供給端的去化壓力。經(jīng)過四年深度調(diào)整，當(dāng)前的供給側(cè)已經(jīng)出現(xiàn)了歷史性的收縮。

從開發(fā)投資端來看，2025年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降17.2%，較2021年的歷史高點已經(jīng)“腰斬”，跌幅達(dá)到50%。這一調(diào)整幅度，已經(jīng)超過美國次貸危機(jī)期間的27%，接近國際房地產(chǎn)調(diào)整的平均深度。

更具決定性的是新開工面積的斷崖式下滑。2025年，新開工面積同比下降20.4%，較巔峰期下降了74%，已回落至2004年的水平。新開工面積反映的是開發(fā)商對后市的信心預(yù)期，持續(xù)萎縮的新開工數(shù)據(jù)，意味著未來1-3年的新房供應(yīng)將面臨嚴(yán)重不足。

二手房價格較最高點已回撤約39%，這一調(diào)整深度已超過許多國家房地產(chǎn)危機(jī)的平均水平，泡沫已被大幅擠壓。待售面積同比增速僅為0.05%，為2021年7月以來的最低水平，核心城市去化周期已降至12-16個月的合理區(qū)間。

58安居客研究院院長張波分析，供給端的極度“休克”，正在強(qiáng)制推動供求關(guān)系回歸平衡。當(dāng)新房供應(yīng)減少到一定程度，積壓庫存逐步消化，市場自會找到新的均衡點。這與農(nóng)產(chǎn)品價格見底邏輯相通，當(dāng)價格低到足以抑制供給，價格自然就會觸底反彈。

專家們怎么看？

當(dāng)然，話要兩頭聽。對于2026年樓市能否確認(rèn)底部，經(jīng)濟(jì)學(xué)界存在明顯分歧。

以丁祖昱、連平、中金公司為代表的樂觀派認(rèn)為，2026年將正式確認(rèn)行業(yè)底部。他們的論據(jù)主要包括：

第一，動態(tài)供求關(guān)系逐步向好。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，“十五五”期間全國城鎮(zhèn)住房需求還有將近50億平方米的增量空間。這些需求主要來自改善性需求——即居民將手中的“老破小”置換為“好房子”的需求。隨著“好房子”政策的推進(jìn)，這類需求將持續(xù)釋放。

第二，庫存去化已見成效。短中長期庫存同步企穩(wěn)，待售面積增速降至歷史低位。中指研究院預(yù)測，“十五五”期間新建商品住宅年均銷售面積預(yù)計將保持在7～8億平方米，市場將逐步回歸供需平衡。

第三，部分先行指標(biāo)已觸底。二手房價格跌幅收窄、租金回報率回升、成交量連續(xù)回暖，這些信號都指向市場正在筑底。丁祖昱明確表示：“2026年大概率是樓市‘底部確認(rèn)’的一年。這里所說的底部，并非指價格反彈的V形拐點，而是指成交量的企穩(wěn)和價格跌幅的收窄?！?/p>

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平的觀點更為直接：“2026年中國房地產(chǎn)市場上漲是大勢所趨?！彼ㄗh組建5萬億元以上的大型住房銀行收儲，持續(xù)降息包括降低存量房貸利率，配合降低相關(guān)稅費，全面取消限購回歸市場化，以釋放剛需和改善型需求。

而以摩根士丹利、瑞銀為代表的謹(jǐn)慎派，則對市場的復(fù)蘇力度持保留態(tài)度。他們并非否認(rèn)市場正在筑底，而是不認(rèn)為價格會出現(xiàn)顯著反彈。他們擔(dān)憂的點主要有三個方面。

一是租金回報率與房貸利率的倒掛。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，在房屋失去房價上漲的資本利得功能后，房屋定價的錨只能回歸租金。從租金回報率與國債利率的比較來看，2026年1月一線城市租金收益率是1.84%，30年期國債利率是2.3%，考慮未來降息預(yù)期，如果30年期國債利率長期均值在2%，二者仍有約16個基點的利差。綜合全球經(jīng)驗，一線城市住宅租金回報率需要高于30年國債收益率80個基點以上，房地產(chǎn)市場的價量才可能達(dá)到穩(wěn)態(tài)。

更為關(guān)鍵的是房貸利率的錨定效應(yīng)。當(dāng)前房貸利率在3.06%左右，而一線城市的租金回報率僅1.84%，二者之間存在約122個基點的倒掛。若考慮到中國人對于房子的特殊偏好以及當(dāng)前政策刺激效應(yīng)，租金回報率需要到2.5%左右的水平才能實現(xiàn)平衡。這意味著，從純租金回報角度分析，房價可能還有25%左右的下跌空間。

二是收入預(yù)期與就業(yè)壓力。國信證券經(jīng)濟(jì)研究所指出，維持樓市底部判斷需要三個條件同時滿足：“小陽春”不再出現(xiàn)以價換量、居民收入信心改善有邏輯支撐、政策足夠有力創(chuàng)造需求或提振預(yù)期。目前來看，收入預(yù)期改善的邏輯支撐尚不充分，這需要一個更長時間的觀察窗口。

三是人口結(jié)構(gòu)的中長期制約。盡管這是老生常談的話題，但人口老齡化與少子化趨勢確實構(gòu)成了房地產(chǎn)需求端的中長期壓制力量。這一結(jié)構(gòu)性因素不會因為短期的政策刺激而改變，它將在未來十年乃至更長時間內(nèi)持續(xù)影響樓市的供需格局。

中間派可能代表了大多數(shù)人的看法。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，2026年房地產(chǎn)市場仍將延續(xù)筑底與分化的態(tài)勢。政策端已釋放出明確的“穩(wěn)預(yù)期”信號，但需求端的實質(zhì)性復(fù)蘇，仍取決于更強(qiáng)力的政策組合落地及宏觀經(jīng)濟(jì)與居民收入預(yù)期的改善。

樓市新周期的三大不可逆趨勢

無論樂觀派還是謹(jǐn)慎派，有一個觀點是一致的：房地產(chǎn)市場的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去的“黃金時代”不會簡單回歸。李嘉誠攜400億歸來，并不意味著所有人閉眼買房都能賺錢。三個不可逆的趨勢正在重塑這個市場的面貌。

首先是普漲時代徹底終結(jié)，未來的市場將呈現(xiàn)極端分化格局。一線與強(qiáng)二線核心區(qū)域，因供需結(jié)構(gòu)緊張、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、人口持續(xù)流入，其價值將依然堅挺。而人口流失城市、遠(yuǎn)郊區(qū)域，將持續(xù)面臨價格調(diào)整壓力，流動性枯竭的風(fēng)險不容忽視。

這種分化并非中國獨有。日本在房地產(chǎn)泡沫破裂后，東京等核心都市圈的房價在經(jīng)歷短暫調(diào)整后率先企穩(wěn)，而北海道、四國等人口流失地區(qū)的房價則陷入了長達(dá)數(shù)十年的漫長陰跌。美國2008年次貸危機(jī)后，紐約、舊金山等科技聚集城市的房價早已超越危機(jī)前高點，而“鐵銹帶”城市的房價至今仍未能完全恢復(fù)。

對于普通購房者而言，這意味著“買房就能賺錢”的時代已經(jīng)落幕。核心城市核心資產(chǎn)的選擇，需要更加審慎的判斷——不僅要看地段，還要看產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理、配套資源等多重維度。

其次是房產(chǎn)回歸居住與保值本質(zhì)。過去二十年間，中國房地產(chǎn)承載了太多不該屬于它的金融屬性。高杠桿、快周轉(zhuǎn)的炒房模式，催生了一個又一個財富神話，也積累了系統(tǒng)性風(fēng)險的溫床。

2026年的樓市，一個顯著的變化正在發(fā)生：租金回報率這個“錨”正在被重新重視。當(dāng)租金回報率開始高于銀行存款利率，房產(chǎn)的金融屬性便從“投機(jī)增值”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健保值”。高和資本合伙人蘇鑫指出，這將吸引長期投資者回流二手房市場，推動市場從“炒家市場”向“用家市場”回歸。

這一轉(zhuǎn)變意味著，未來購房的邏輯需要根本性調(diào)整，不是博取短期暴漲的資本利得，而是追求長期穩(wěn)定的租金收益與通脹對抗能力。這種投資邏輯的轉(zhuǎn)變，與REITs市場的崛起、城市租賃住房的發(fā)展，共同構(gòu)成了房地產(chǎn)新模式的基礎(chǔ)設(shè)施。

再次是行業(yè)格局的深度重塑。2021年以來的行業(yè)調(diào)整，淘汰了相當(dāng)數(shù)量的高杠桿房企。房地產(chǎn)行業(yè)正在從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險”的舊模式，轉(zhuǎn)向“低負(fù)債、低杠桿、合理回報”的新模式。央國企憑借融資成本優(yōu)勢，在市場份額中占據(jù)更大比重；優(yōu)質(zhì)民企則通過產(chǎn)品力與服務(wù)力，構(gòu)建差異化競爭壁壘。

見底了嗎？

最后，回到本文的核心問題：2026年，中國房地產(chǎn)市場見底了嗎？

這個問題的答案并非簡單的“是”或“否”，而是需要分層次、分城市、分產(chǎn)品來理解。

對于一線城市和強(qiáng)二線核心區(qū)域，市場底部已基本確認(rèn)。成交量持續(xù)回暖、部分區(qū)域價格企穩(wěn)甚至小幅回升、政策底與資金底形成共振、供給端深度收縮，這些信號都指向這類城市的調(diào)整已接近尾聲。

國信證券的判斷具有參考價值：“樂觀情形下，一、二線城市核心區(qū)有望在今年上半年率先確認(rèn)底部?！?/p>

對于三四線城市和中低能級城市，市場仍處于艱難的尋底過程中。人口外流導(dǎo)致的剛性需求萎縮、高庫存帶來的去化壓力、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐導(dǎo)致的就業(yè)不足，這些結(jié)構(gòu)性制約因素短期內(nèi)難以根本改變。這些城市的房價調(diào)整，可能還需要更長時間來完成。

從價格維度看，“量先于價”的修復(fù)規(guī)律意味著價格底的確認(rèn)仍需時日。當(dāng)前的市場狀態(tài)，更準(zhǔn)確地描述是“成交量的底部已現(xiàn)，價格的底部在探”。真正的價格底部，往往需要成交量持續(xù)放量、庫存去化至合理水平、開發(fā)商現(xiàn)金流全面改善之后才會到來。

從中長期視角審視，“十五五”期間（2026～2030年）將是房地產(chǎn)市場筑底與分化的關(guān)鍵階段。中指研究院預(yù)計，隨著市場庫存逐步回落、配合社會預(yù)期修復(fù)，房地產(chǎn)有望在“十五五”中后期逐步走出調(diào)整階段，邁向規(guī)模更穩(wěn)、結(jié)構(gòu)更優(yōu)、品質(zhì)驅(qū)動的高質(zhì)量發(fā)展階段。

李嘉誠曾有一句廣為流傳的投資箴言：“不賺最后一個銅板?！?013年他撤離內(nèi)地樓市時，多少人嘲笑他“看空中國”“錯失良機(jī)”；2026年他攜400億歸來，又有多少人驚呼“大佬抄底”。但李嘉誠從來不是在做短期的價格預(yù)判，而是在做周期與價值的深度研判。

歷史總在重復(fù)：少數(shù)人在底部布局，大多數(shù)人在高位追漲；少數(shù)人看懂周期，大多數(shù)人被周期收割。2026年的中國房地產(chǎn)市場，正在經(jīng)歷一場深刻的價值重估。政策的托底、供給的出清、需求的修復(fù)、資本的涌入，這些信號匯聚在一起，指向一個方向：樓市的至暗時刻正在過去，但普漲暴富的時代也已一去不復(fù)返。

房地產(chǎn)仍是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)、長期仍有發(fā)展?jié)摿?，樓市最困難的時刻已經(jīng)過去，但再也不會回到過去那種全民炒房、人人賺錢的瘋狂年代。這是一個分化的時代，也是一個理性的時代。樓市的拐點信號已明，而你，準(zhǔn)備好了嗎？

No.6835 原創(chuàng)首發(fā)文章｜作者 梁云風(fēng)

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