近日，世茂集團239億元“深港國際中心”項目被收回拍賣。

一、項目起源：239億元“地王”與“中國第一高樓”的雄心

2017年12月，世茂集團旗下深圳市世茂新里程實業(yè)有限公司以239.43億元的天價，競得深圳龍崗大運新城核心區(qū)一宗商業(yè)用地（占地面積約32.19萬平方米），創(chuàng)下當時深圳土地拍賣總價第二高的紀錄。世茂集團宣布計劃總投資500億元，打造包含超高層主塔在內的“深港國際中心”，并雄心勃勃地規(guī)劃建造一棟約700米的摩天大樓，意圖超越632米的上海中心大廈，成為“中國第一高樓”。

二、危機爆發(fā)：資金鏈斷裂與項目全面停工

2022年初，世茂集團爆發(fā)嚴重的流動性危機。作為項目主要融資方的“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”（規(guī)模約87億元）于當年2月出現(xiàn)兌付異常，近60億元本金違約。同年3月，“深港國際中心”項目全面停工，工地陷入沉寂，逐漸淪為“爛尾工程”。

三、處置嘗試：兩次司法拍賣均告流拍

為化解債務風險，主要債權人中信信托于2023年啟動了資產司法拍賣程序：

? 2023年7月：項目資產首次上架法拍，起拍價130.44億元（評估價約163.05億元），無人報名而流拍。

? 2023年11月：進行第二次司法拍賣，起拍價降至104.35億元，再次因無人競買而流拍。

兩次流拍后，北京市第三中級人民法院于2024年7月批準了中信信托“以物抵債”的申請，將項目11宗國有建設用地使用權及其地上物抵償給中信信托。

四、政府介入：68億元收儲方案與世茂的激烈反對

2025年，轉機出現(xiàn)。深圳市龍崗區(qū)相關部門擬以土地整備（收儲） 方式化解風險。

? 收儲方案：計劃以68億元的總價，收回包括中信信托持有的11宗土地及另1宗非信托土地在內的共12宗地塊及地上物。補償款計劃分三期支付，最晚于2027年1月31日前付清。

? 世茂集團的反對：世茂集團對此方案提出強烈異議。2025年7月，世茂發(fā)布公開函，指出68億元補償款不足原土地價值（239億元）的1/3，且償付周期長。世茂披露，項目停滯的根本原因在于政府無法履行關于建筑高度的規(guī)劃審批義務，導致項目無法取得有效的建設用地規(guī)劃許可證。為此，世茂已于2024年9月提起行政訴訟，主張確認土地出讓合同無效并索賠損失。世茂更傾向于“退地退款”或“調規(guī)改性后開發(fā)”的方案。

五、規(guī)劃重塑：從商業(yè)地標到住宅社區(qū)的根本性調整

在收儲推進的同時，項目的規(guī)劃性質發(fā)生了根本性改變，旨在提升經濟可行性和加快盤活速度。

? 用地性質：由純商業(yè)用地調整為 “二類居住用地+商業(yè)用地+城市道路用地” 。

? 建筑面積分配：總建筑面積約47.68萬平方米，其中住宅面積達30.56萬平方米，占總面積的64%；商業(yè)部分縮減至14.35萬平方米。

? 容積率：從原規(guī)劃的約4.17大幅下調至3.26。

六、最新進展：70.45億元重新掛牌，嚴格條件尋新主

2026年4月，深圳公共資源交易中心正式掛牌該地塊（宗地號G01046-0106），標志著項目進入全新階段。

? 出讓信息：起始價70.45億元，競買保證金14.09億元，將于2026年5月6日以“價高者得”方式公開出讓。

? 嚴格開發(fā)條件：

1. 資金門檻高：起拍價已是2026年深圳最高，對房企資金實力要求極高。

2. 開發(fā)時限緊：住宅須1年內開工、4年內竣工；商業(yè)及酒店須2.5年內開工、6年內竣工。

3. 商業(yè)運營能力要求：約11.6萬平方米的集中商業(yè)必須由競得人自持運營，不得轉讓，且對運營商的營收和引進高端品牌有明確指標。

4. 配建責任重：須無償配建文化活動中心、道路、幼兒園等公共設施。

? 潛在競買人：市場普遍預測，具備強大資金實力和商業(yè)運營經驗的央企或國企背景房企，如華潤置地、中海地產等，成為最有可能的接盤方。

總結與意義

世茂“深港國際中心”項目從239億元的天價地王，到爛尾、流拍，最終被政府收儲后重新規(guī)劃出讓，其跌宕起伏的歷程折射出中國房地產高杠桿擴張模式的終結。此次盤活被視為深圳運用 “清調供”（清理存量、調整規(guī)劃、供應土地） 政策成功處置大體量爛尾商業(yè)項目的標桿案例，為全國類似存量資產的盤活提供了重要借鑒。項目的“重生”也意味著深圳東部核心區(qū)的城市發(fā)展藍圖將翻開新的一頁。