4月10日，珠海市自然資源局發(fā)布《珠海市自然資源局關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)“好房子”建設(shè)的規(guī)劃管理技術(shù)措施》，為珠?！昂梅孔印眲澏?3條標(biāo)準(zhǔn)，涵蓋城市風(fēng)貌塑造、宜居空間打造、完善公共配套、建筑設(shè)計(jì)提質(zhì)、居住創(chuàng)新探索、存量品質(zhì)升級等方面。

層高到3米了嗎？陽臺能不能封？連廊有多寬？電梯通不通車庫？對購房者而言，這些細(xì)節(jié)，正從“加分項(xiàng)”變?yōu)椤氨剡x項(xiàng)”。

相較于《珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（2021版）》（下稱《措施》），本次《措施》主要調(diào)整包含層高、陽臺、風(fēng)雨連廊等內(nèi)容。

一是將“位于首層或二層用于連接相互獨(dú)立的建筑物（設(shè)施）之間的風(fēng)雨連廊，作為公共空間，保證不封閉、可達(dá)性強(qiáng)且寬度不超過 2.4米的，其結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積可不計(jì)算計(jì)容建筑面積和建筑覆蓋率”調(diào)整為“頂蓋寬度不大于3米的開敞式風(fēng)雨連廊，其建筑面積可不計(jì)入容積率和建筑覆蓋率”。

二是將“普通住宅其標(biāo)準(zhǔn)層層高應(yīng)控制在2.8－3.6米”調(diào)整為“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)層層高不應(yīng)低于3.0米”。

三是在住宅建筑每戶陽臺（包含所有類型的陽臺）水平投影總面積占戶型水平投影面積（每戶住宅分戶墻中線、外墻外輪廓線及陽臺欄桿外輪廓線的圍合面積）比例不超過20%的部分按其水平投影面積的一半計(jì)算計(jì)容建筑面積，超出20%的部分按其水平投影面積計(jì)算計(jì)容建筑面積。

“陽臺進(jìn)深不超出2.4米的部分按其水平投影面積的一半計(jì)算計(jì)容建筑面積，滿足開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制進(jìn)深”中增加“保證住宅小區(qū)立面風(fēng)貌整體協(xié)調(diào)的前提下，進(jìn)深不大于2.4米的陽臺可按需封閉，陽臺無論封閉與否，按其水平投影面積一半計(jì)算計(jì)容建筑面積”。

整體來看，《措施》提升了住區(qū)空間環(huán)境的舒適度。通過推行住宅小區(qū)人車分流，鼓勵(lì)利用地下空間增設(shè)共享服務(wù)設(shè)施，支持開敞式連廊建設(shè)，規(guī)范住宅層高、電梯配置、戶型布局與隔音要求，推行生態(tài)景觀與立體綠化設(shè)計(jì)，鼓勵(lì)多元戶型適配全齡需求，探索未來智慧人居等一系列措施，讓居民生活更便利、更貼心、更智能。

《措施》全文如下。

珠海市自然資源局關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)“好房子”建設(shè)的規(guī)劃管理技術(shù)措施

為深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署和省、市工作要求，加快建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，現(xiàn)結(jié)合珠海市實(shí)際，制定本文件。

一、統(tǒng)籌城市風(fēng)貌塑造，打造多樣化高品質(zhì)住區(qū)

加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)對住宅建筑形體、色彩、體量、高度和天際線等方面的管控，結(jié)合市場需求，優(yōu)化住宅用地供應(yīng)管理，合理設(shè)置開發(fā)強(qiáng)度，因地制宜制定個(gè)性化、差異化規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，豐富住宅產(chǎn)品類型。

二、優(yōu)化交通組織流線，構(gòu)建住區(qū)安全便捷出行環(huán)境

住區(qū)應(yīng)進(jìn)行“人、機(jī)動車、非機(jī)動車”分流設(shè)計(jì)，合理規(guī)劃人行歸家流線和車行歸家流線，交通設(shè)計(jì)應(yīng)考慮消防、急救、搬家、快遞、垃圾清運(yùn)等動線。完善地塊與道路之間的過渡空間設(shè)計(jì)，車行出入口應(yīng)與外部道路預(yù)留緩沖距離，避免車輛進(jìn)出與外部道路車流直接沖突或干擾。

三、增設(shè)共享公共空間，營造多元鄰里生活場景

鼓勵(lì)新建項(xiàng)目結(jié)合下沉庭院、通風(fēng)采光井等利用地下空間設(shè)置文化休閑、體育健身、家政便民等公共服務(wù)設(shè)施，開發(fā)商應(yīng)在商品住宅銷售前將該類設(shè)施的建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)出資、公攤分配、產(chǎn)權(quán)歸屬等相關(guān)信息公示并明確告知業(yè)主。

四、加強(qiáng)住宅小區(qū)空間連接，優(yōu)化步行環(huán)境

鼓勵(lì)加強(qiáng)住宅小區(qū)建筑之間的空間聯(lián)動，在不影響居民生活的前提下，在小區(qū)場地內(nèi)設(shè)置開敞式風(fēng)雨連廊。頂蓋寬度不大于3米的開敞式風(fēng)雨連廊，其建筑面積可不計(jì)入容積率和建筑覆蓋率。

五、豐富建筑形態(tài)，完善城市界面

強(qiáng)化工匠精神，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)創(chuàng)新，注重風(fēng)格統(tǒng)籌，在住宅建筑細(xì)部增加多樣性、有質(zhì)感的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)?；糠旨白≌涮捉ㄖ瞬捎檬摹⑻瞻?、金屬板等富有質(zhì)感的高品質(zhì)建筑材料。高層住宅宜選用耐久性強(qiáng)、易于維護(hù)的立面材料，確保城市界面景觀效果。

六、構(gòu)建生態(tài)景觀系統(tǒng)，營造自然舒適的生活環(huán)境

鼓勵(lì)親近自然、生態(tài)友好的住宅小區(qū)綠化環(huán)境設(shè)計(jì)，通過坡地綠化、下沉庭院、立體綠化、屋頂花園等設(shè)計(jì)手法形成豐富的空間景觀。鼓勵(lì)有條件的地下室通過采光天窗或下沉庭院、通風(fēng)采光井等措施改善采光、通風(fēng)環(huán)境，提升地下室環(huán)境品質(zhì)。

七、科學(xué)布局住宅電梯，提升居民出行便利性

綜合考慮建筑類型、層數(shù)、服務(wù)戶數(shù)、電梯主要技術(shù)參數(shù)等因素合理配置電梯數(shù)量，四層及四層以上的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)置電梯，十二層及以上的住宅，每單元應(yīng)設(shè)置不少于兩臺電梯。電梯宜集中布置，設(shè)有車庫的住宅小區(qū)，各單元電梯均應(yīng)通達(dá)至每層車庫，電梯廳地面標(biāo)高宜與車庫的地面標(biāo)高一致。

八、推動多元戶型設(shè)計(jì)，滿足全齡居住需求

鼓勵(lì)住宅戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)家庭人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變化的需求，確?？臻g功能合理、尺度舒適、采光充足、通風(fēng)良好。衛(wèi)生間、廚房宜有直接對外的窗戶、不應(yīng)設(shè)置轉(zhuǎn)角飄窗。

九、優(yōu)化空間尺度設(shè)計(jì)，提升居住靜謐體驗(yàn)

普通住宅標(biāo)準(zhǔn)層層高不應(yīng)低于3.0米，住宅臥室及“書房”“健身房”“活動室”等類似功能名稱的獨(dú)立房間，不應(yīng)緊鄰電梯布置，當(dāng)戶型已有三個(gè)及以上不貼鄰電梯布置的臥室時(shí)，不受以上要求限制。

十、按需設(shè)置封閉陽臺，提升居住舒適度

綜合考慮居住功能需要、景觀要求，合理設(shè)置生活陽臺和工作陽臺，在保證住宅小區(qū)立面風(fēng)貌整體協(xié)調(diào)的前提下，進(jìn)深不大于2.4米的陽臺可按需封閉，陽臺無論封閉與否，按其水平投影面積一半計(jì)算計(jì)容建筑面積。

十一、打造新型住宅試點(diǎn)，探索居住空間創(chuàng)新模式

選取珠海市區(qū)位優(yōu)良、環(huán)境宜居、交通便捷、配套完善的地塊建設(shè)新型住宅試點(diǎn)項(xiàng)目，根據(jù)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件約定可設(shè)置外挑空間、透空空間。結(jié)合“低空經(jīng)濟(jì)”“云上智城”等新質(zhì)生產(chǎn)力應(yīng)用場景而設(shè)置的外挑空間，建筑間距的計(jì)算邊界按外挑尺寸的二分之一范圍線進(jìn)行控制。

十二、盤活存量空間，促進(jìn)老舊住宅小區(qū)品質(zhì)升級

為提升老舊小區(qū)居住環(huán)境、設(shè)施條件和服務(wù)功能，鼓勵(lì)居民自治、社區(qū)協(xié)商共治，在確保安全底線前提下，利用老舊住宅小區(qū)自有空地增設(shè)公共服務(wù)設(shè)施用房，增加的建筑面積不納入原規(guī)劃條件的計(jì)容面積，簡化規(guī)劃審批手續(xù)。

十三、探索未來智慧人居，提升居住智能服務(wù)水平

住區(qū)宜設(shè)置智慧養(yǎng)老服務(wù)系統(tǒng)，服務(wù)內(nèi)容包括安全預(yù)警、一鍵求助、遠(yuǎn)程看護(hù)、健康指導(dǎo)等。宜設(shè)置智能快遞柜、無障礙配送通道、服務(wù)機(jī)器人停放和充電區(qū)域等基礎(chǔ)設(shè)施。鼓勵(lì)住區(qū)根據(jù)低空經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，預(yù)留無人機(jī)停放升降空間及其基礎(chǔ)設(shè)施配建條件。鼓勵(lì)探索融合新型人工智能應(yīng)用的相關(guān)服務(wù)。

十四、其他

（一）本文件適用于本市農(nóng)村村民自建房外的商品住宅項(xiàng)目。保障性住房、農(nóng)民公寓等其他住宅可參照執(zhí)行，另有規(guī)定的項(xiàng)目按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（二）本文件自印發(fā)之日起施行，有效期三年。如遇政策調(diào)整，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

撰文：謝靜怡

【作者】 謝靜怡

【來源】 南方報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)南方+客戶端