用出生率下降解釋房價下跌，看似很有道理，其實(shí)它只是相關(guān)性，而非因果性。

如果人口可以決定房價，那房價最高的應(yīng)該是印度。人口作為經(jīng)濟(jì)要素，并非決定性因素，否則很多現(xiàn)象將無法解釋。比如消費(fèi)，并不是人口越多，消費(fèi)就越高，二者沒有必然聯(lián)系。美國人口比中國少，但中國 14 億人的消費(fèi)總量，僅相當(dāng)于美國 3 億人的 60% 左右；印度如今已是世界第一人口大國，消費(fèi)總量卻只有中國的 30% 出頭。人口是各類經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象不可或缺的條件，但市場繁榮或蕭條的關(guān)鍵并非人口數(shù)量，而是單位資本的市場密度。

中國房價上漲并非由出生率上升推動，房價下跌也不是出生率下降直接導(dǎo)致的。這更像是一個單向邏輯：人口增長無法決定房價上漲，但出生率下降會降低居民對未來房價的預(yù)期，進(jìn)而間接影響房價。

中國當(dāng)前的問題，并非人口太少。能買得起房的人大多已經(jīng)買了，不少家庭甚至不止一套；而買不起房的家庭，即便生育再多，依然買不起。中國樓市發(fā)展到今天這一步，歸根結(jié)底是土地財政扭曲了市場價格。樓市下跌主要源于供過于求 —— 這里的供過于求，并非指房屋總量多到住不過來，而是房價收入比過高，有效需求無法消化龐大的庫存。

中國居民并不算富裕，人均 GDP 全球排名僅 72 位，房價收入比卻超過了絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國家：是美國的 4.2 倍、德國的 2.7 倍、日本的 2.2 倍。一線城市更為突出，上海、北京房價收入比達(dá) 35—40 倍，而紐約為 12 倍、東京 10 倍、柏林 10 倍。是中國人更有錢嗎？顯然不是，根源在于地方財政對土地出讓金的高度依賴，推高了房價。

中國房價高，絕不是因為人口太多；但房價下跌，卻多少與出生率下降有關(guān)。