大家好，我是藍(lán)白。

一線樓市最近有點(diǎn)熱啊。

比如上海房產(chǎn)交易中心網(wǎng)絡(luò)平臺數(shù)據(jù)顯示， 3 月二手房成交 31215 套，刷新 5 年來的同期最高紀(jì)錄，中介門店的系統(tǒng)里，單日帶看量峰值破了 10 萬次，銷售從早到晚連喝口水的功夫都沒有。

廣州 3 月二手住宅網(wǎng)簽 10785 套，環(huán)比暴漲 141.38%，深圳 3 月一二手房合計成交 11851 套，環(huán)比漲幅 117.1%，直接翻倍。

很多人都刷到了樓市回暖的新聞，但也有朋友評論區(qū)說自己的房子掛了半年降價 30 萬都沒人問。

那么問題來了：這波小陽春到底是真的還是演的？那些一夜跳漲的房子，到底有沒有人接盤？

看房價確實是止跌了，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2月北京二手房價格環(huán)比上漲 0.3%，結(jié)束了連續(xù) 10 個月的下跌；上海環(huán)比上漲0.2%，終結(jié)連續(xù) 9 個月下跌。

注意，這個漲幅是全市平均下來的數(shù)字，拆分到區(qū)域卻是天差地別。

北京 3 月，東西城、海淀的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)次新房，掛牌價環(huán)比漲幅 3%-5%，議價空間從 2024 年的 12%，壓縮到了 3% 以內(nèi)，成交周期從 180 天縮短到 45 天。

而房山、密云、延慶等遠(yuǎn)郊區(qū)，二手房掛牌價環(huán)比還在跌 0.8%-1.2%，成交周期超過 300 天，一半以上的房源掛牌超過半年無人問津。

上海也是，內(nèi)環(huán)內(nèi)次新房 3 月成交占比提升 12 個百分點(diǎn)，成交價環(huán)比上漲 2.1%；而金山、奉賢等遠(yuǎn)郊區(qū)域，成交均價環(huán)比還在跌 0.6%，去化周期超過 24 個月。

深圳更明顯，南山、福田的核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源止跌回穩(wěn)，業(yè)主報價上漲的片區(qū)有 30 個；但坪山、大鵬的遠(yuǎn)郊盤，還是賣不動，降價都沒人要。

聊到這，肯定有人要問，我家就在上海外環(huán)外，房子掛了快一年了，連個問的人都沒有，哪來的小陽春？

說實話，這就是現(xiàn)在一線城市樓市的真相，同一個城市里冰火兩重天。

可能是不到 20% 的核心房源量價齊升，剩下 80% 的房子，要么橫盤，要么還在陰跌。

一夜跳漲 50 萬，只發(fā)生在核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)次新房里，很多房子連漲價的資格都沒有。

但不可否認(rèn)的是，一線樓市正在先于全國走出陰霾，量價正在止跌回穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)房源的小陽春確實來了。

原因還是這輪一線城市政策松綁的催化，與過去兩年不同之處在于，這次四大一線精準(zhǔn)放開了需求端的束縛。

北京2024年底取消普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，2025年底再次優(yōu)化限購政策，非京籍購房社保門檻降至五環(huán)內(nèi)2 年、五環(huán)外1 年。

上海外環(huán)內(nèi)非戶籍社保要求從3年縮至1 年；持居住證滿5 年可直接購房；外環(huán)外取消套數(shù)限制；多子女家庭可額外增購一套。

廣州、深圳同步放開非核心區(qū)限購，人才購房門檻持續(xù)下調(diào)。

全國層面，換房個稅退稅延期至2027 年底，5 年期 LPR 維持3.5%歷史低位，首套房貸利率普遍3.1%—3.3%，為近 20 年最低購房成本。

需求端的松綁是表面，要是再往深處想，過去幾年松綁政策出了不少，為什么只有這次，市場真的動了？

核心的變化，是在供應(yīng)端 。

據(jù)各地規(guī)劃局及克而瑞 2026 年供地計劃，京滬商品住宅用地供應(yīng)大幅縮量，北京同比降 21%，上海 23.3% 的降幅居四大一線城市首位。

同時核心區(qū)供地近乎枯竭，上海徐匯、楊浦供地降幅超 50%，京滬核心城區(qū)已幾乎無新增宅地，北京、上海分別要求存量用地占比不低于 65%、70%。

2026 年一季度，全國重點(diǎn) 50 城新房累計供應(yīng)面積同比下跌 42%，一線城市同比下滑 35%，供應(yīng)端直接砍了三分之一還多。

說白了就像菜市場，本來買菜的人就多，現(xiàn)在攤位還少了三分之一，菜價能不往上走嗎？

之前的政策松綁，都是只放開買菜的門檻，但是菜的供應(yīng)一直很足，所以價格起不來；

這次是買菜的門檻降了，菜還少了，供需錯配直接拉滿，行情自然就起來了。

有朋友會說，這數(shù)據(jù)看看得了，現(xiàn)在就業(yè)難，收入又沒漲，老百姓哪來的錢買房啊？

嗯，只能說不是為我們準(zhǔn)備的，是為那些熱錢涌動的AI，機(jī)器人，頭部網(wǎng)紅，老錢新貴們準(zhǔn)備的。

好比一線城市和三四線分化，優(yōu)質(zhì)房源和老破遠(yuǎn)大房源分化，房子的購買力也是分化的。

央行發(fā)布2026 年前兩個月，住戶存款新增 5.24 萬億元，平均每天往銀行里存 870 多億，截至 2 月末，住戶存款余額已經(jīng)突破 170 萬億。

另一邊，前兩個月住戶部門貸款整體減少 1942 億元，其中短期貸款減少 3596 億元，中長期貸款，也就是房貸，只增加了 1654 億元。

誰那么有錢存了這么多？

是那些錢沒地方去，不敢花，不敢投，全趴在銀行里吃利息的高收入者。

現(xiàn)在低利率很難跑贏通脹，理財、股市、實業(yè)又缺乏穩(wěn)妥的收益，手握大額資金的人群核心需求是資產(chǎn)保值，資金向一線城市核心區(qū)區(qū)域房產(chǎn)傾斜的概率就大大增加了。

更何況，真正能成交的，還是那些價格合理品質(zhì)過硬的房源，至于那些一夜跳漲的房源大概率也只是噱頭，未必能成交，甚至可能掛不了多久自己就降價了。

過去 20 年樓市普漲，靠的是城鎮(zhèn)化率從33% 到 67.89% 的人口紅利，千萬級人口進(jìn)城帶來了爆發(fā)式購房需求。

如今人口進(jìn)城增速大幅放緩，向擁有頂級產(chǎn)業(yè)、優(yōu)質(zhì)公共資源的一線和強(qiáng)二線核心都市圈聚集。

那這波小陽春，能持續(xù)多久呢？

考慮到以下幾個背景，這波行情很難變成過去那種全面暴漲的大牛市，更多的是一線城市的獨(dú)舞。

第一，居民部門加杠桿的空間，已經(jīng)到了天花板。

國家金融與發(fā)展實驗室的數(shù)據(jù)，2025 年末，中國居民部門杠桿率從 2024 年的 61.4% 降到了 59.4%。

與之對應(yīng)的，居民債務(wù)增速已經(jīng)降到了0.5%的歷史新低，房貸已經(jīng)連續(xù)11個季度負(fù)增長。

算上各種消費(fèi)貸、經(jīng)營貸，居民真實的杠桿率可能仍然高于超過 60%，這個數(shù)字，已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國家的平均水平。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2026 年一季度，一線城市二手房成交里，改善型房源的占比超過了 60%，剛需房源的占比持續(xù)下降。

也就是說，這波行情是手里有錢的高收入群體，在置換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而真正的剛需還在觀望。

第二，政策的邊際效應(yīng)遞減。

當(dāng)大家普遍預(yù)期 “還有更多、更大力度的政策在路上” 時，往往會選擇持幣觀望，導(dǎo)致單次政策效果被持續(xù)稀釋。

過去每次樓市松綁，都會帶來持續(xù)半年以上的大行情，但現(xiàn)在窗口似乎變短了。

還是市場的預(yù)期變了，過去人們都覺得只漲不跌，閉著眼睛買房就能賺錢；但是現(xiàn)在大家都知道原來房子沒了金融屬性之后，跌起來有這么猛。

預(yù)期一旦變了，再想拉回來就難了。

還有一個背景，人口。

過去支撐樓市的最核心動力，是源源不斷的人口增長，存量的房子早就不缺了，缺的是核心城市核心地段的好房子。

未來除了一線城市和強(qiáng)二線城市的核心區(qū)，不少地方的房子可能都會陷入到低流動性，老化，存量維護(hù)，低金融屬性的狀態(tài)，回歸自住屬性。

另外，哪怕是一線，也不能過于樂觀，要考慮到二手房的掛牌量。

截至 2026 年 3 月底，北京二手房掛牌量約 12.56 萬套，上海約 8.9 萬套，廣州、深圳掛牌量均超 15 萬套，四個一線城市合計掛牌量突破 50 萬套，依然處于高位。

掛牌量多，意味著市場上的拋壓大，房價稍微漲一點(diǎn)自然有急于置換或變現(xiàn)的房東掛牌賣房想要解套。

這就意味著，房價很難出現(xiàn)過去那種暴漲。

說到底，這波一線城市的小陽春，你要是看有些中介說的樓市的全面復(fù)蘇，房價又要暴漲那太夸張了。

但我們可以確定的是，核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)開始觸底，這是一個樂觀的信號，也是中國經(jīng)濟(jì)分化、人口分化、資產(chǎn)分化的一個縮影。

對我們普通人來說，對城市發(fā)展的判斷，對產(chǎn)業(yè)趨勢的理解，對人性的洞察，比枯燥的數(shù)據(jù)更有用。

我是藍(lán)白，今天先聊到這，咱們下期再見。