泰興市農(nóng)村宅基地和村民建房管理辦法（暫行）

第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)宅基地）和農(nóng)村村民（以下簡(jiǎn)稱(chēng)村民）新建、改建、擴(kuò)建、翻建住房（以下統(tǒng)稱(chēng)建房）規(guī)范管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法》《江蘇省土地管理?xiàng)l例》《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)宅基地和村民建房及其管理活動(dòng)。

本辦法所稱(chēng)宅基地，是指村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。

本辦法所稱(chēng)村民，是指具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的人員。

本辦法所稱(chēng)村民建房，是指由村民以戶(hù)為單位，自行申請(qǐng)?jiān)谡厣辖ㄔO(shè)的房屋。

第三條 宅基地分配應(yīng)遵循符合規(guī)劃、一戶(hù)一宅、合法用地、節(jié)約集約、因地制宜、保障居住的基本原則。

第四條 市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負(fù)責(zé)宅基地改革、管理和監(jiān)管，指導(dǎo)宅基地分配、使用、流轉(zhuǎn)以及閑置宅基地、閑置農(nóng)房盤(pán)活利用管理等有關(guān)工作。

市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)定期評(píng)估并適時(shí)修改完善鎮(zhèn)村布局規(guī)劃，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)編制修訂詳細(xì)規(guī)劃（含村莊規(guī)劃）；負(fù)責(zé)擬定宅基地占用耕地占補(bǔ)平衡方案，保障宅基地新增建設(shè)用地計(jì)劃、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用工作；負(fù)責(zé)規(guī)劃許可和不動(dòng)產(chǎn)登記等工作。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)依法履行村民建房質(zhì)量安全行業(yè)管理工作，負(fù)責(zé)危房改造、管控等有關(guān)工作；組織開(kāi)展鄉(xiāng)村建設(shè)工匠培訓(xùn)和管理；組織編制村民建房通用圖集，加強(qiáng)住宅等鄉(xiāng)村建筑風(fēng)貌管控。

公安、民政、城市管理、生態(tài)環(huán)境、交通運(yùn)輸、水務(wù)、電力等有關(guān)部門(mén)（單位）按照各自職責(zé)，共同做好宅基地和村民建房管理相關(guān)工作。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）負(fù)責(zé)村莊規(guī)劃編制修訂、宅基地審批、建設(shè)管理等工作；動(dòng)態(tài)巡查和監(jiān)管村民在建住房；對(duì)村民建房質(zhì)量、施工安全負(fù)屬地管理責(zé)任。

村民委員會(huì)對(duì)本區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)的村民違建行為予以勸阻，并向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）報(bào)告；指導(dǎo)本集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地的使用和管理。

各集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)本集體宅基地管理，審查村民建房的申請(qǐng)材料，及時(shí)組織討論和公示，依法對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地使用方案作出決定。

第五條 市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局會(huì)同市自然資源和規(guī)劃局，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）組織開(kāi)展年度農(nóng)村新增宅基地農(nóng)轉(zhuǎn)用需求調(diào)查。集體經(jīng)濟(jì)組織結(jié)合宅基地現(xiàn)狀、農(nóng)村人口變化趨勢(shì)等因素，合理確定宅基地規(guī)模和布局，上報(bào)農(nóng)村宅基地用地需求方案。

市自然資源和規(guī)劃局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局共同對(duì)農(nóng)村新增宅基地農(nóng)轉(zhuǎn)用需求組織審查，市自然資源和規(guī)劃局以詳細(xì)規(guī)劃（含村莊規(guī)劃）為基本依據(jù)，對(duì)農(nóng)村村民住宅用地計(jì)劃按需保障，并按上級(jí)規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用報(bào)批。

第六條 在城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界范圍內(nèi)，原則上不再進(jìn)行單宗分散的宅基地分配。鼓勵(lì)采用聯(lián)建房、多層住宅等多種形式在規(guī)劃的集中建設(shè)區(qū)域內(nèi)建設(shè)村民住房。

城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界范圍外的按村莊規(guī)劃管理。

鎮(zhèn)村布局規(guī)劃確定的其他一般類(lèi)村莊允許有條件翻建住房，搬遷撤并類(lèi)村莊原則上禁止新建、翻建住房。鼓勵(lì)其他一般類(lèi)和搬遷撤并類(lèi)村莊村民就近在規(guī)劃發(fā)展村莊新建住房，或者進(jìn)城、鎮(zhèn)區(qū)居住。因特殊原因難以遷建至規(guī)劃發(fā)展村莊的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）批準(zhǔn)，可申請(qǐng)?jiān)谠迩f建設(shè)用地范圍內(nèi)原地翻建住房。

第七條 每戶(hù)宅基地面積不得超過(guò)135平方米，房屋（包括住房、附屬用房、庭院）四至（含滴水、基礎(chǔ)）垂直投影、臺(tái)階不得超出宅基地使用批準(zhǔn)范圍。

村民建房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按照經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃（含村莊規(guī)劃）確定。建筑占地與宅基地面積比例適當(dāng)，預(yù)留空間能夠滿(mǎn)足日常生產(chǎn)和生活需要。地坪標(biāo)高等指標(biāo)應(yīng)與毗鄰建筑相協(xié)調(diào)。

建房戶(hù)可使用市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局推薦的通用圖集，也可使用具備資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位出具的施工圖紙，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)包括農(nóng)村生活污水處理等新農(nóng)村建設(shè)的基本功能。

第八條 農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地。

符合下列條件之一的，村民以戶(hù)為單位申請(qǐng)宅基地：

（一）符合詳細(xì)規(guī)劃（含村莊規(guī)劃），拆除原有房屋后原地翻建的；

（二）原宅基地因公共利益的需要被使用，安排易地建設(shè)的；

（三）兩個(gè)及兩個(gè)以上子女的家庭戶(hù)，除與父母共同居住的子女外，其他子女達(dá)到法定結(jié)婚年齡，確需分戶(hù)的;

（四）其他依照法律、法規(guī)予以批準(zhǔn)宅基地和建房申請(qǐng)的情形。

第九條 有下列情形之一的，村民申請(qǐng)宅基地不予批準(zhǔn)：

（一）不符合詳細(xì)規(guī)劃（含村莊規(guī)劃）的；

（二）出賣(mài)、出租、贈(zèng)與農(nóng)村住宅后，再申請(qǐng)宅基地的；

（三）通過(guò)買(mǎi)受、受贈(zèng)、合法繼承等方式已經(jīng)獲得一處住宅或者其他不符合“一戶(hù)一宅”規(guī)定的；

（四）原有宅基地違法建設(shè)未按規(guī)定處理或未處理完畢（包括建新不拆舊、超面積占地、超面積建筑）的；

（五）擬用地塊已列入規(guī)劃拆遷或生態(tài)環(huán)境、交通運(yùn)輸、水務(wù)、電力等部門(mén)劃定的需要控制建設(shè)范圍的；

（六）擬用地塊權(quán)屬有爭(zhēng)議未解決的，或占用農(nóng)用地、未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的；

（七）原有宅基地和住房被使用、搬（拆）遷，已自愿放棄重新申請(qǐng)宅基地，選擇貨幣方式或產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償?shù)模?/p>

（八）其他依照法律、法規(guī)不予批準(zhǔn)宅基地和建房申請(qǐng)的情形。

第十條 嚴(yán)禁占用永久基本農(nóng)田建房。嚴(yán)禁違法違規(guī)買(mǎi)賣(mài)宅基地和違規(guī)搞合作建房。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地和住宅。嚴(yán)禁退休干部到農(nóng)村占地建房。嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住房確權(quán)發(fā)證。

第十一條 非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法繼承村民住房的，在該住房存續(xù)期間可以依法依規(guī)占用宅基地，但不得進(jìn)行改建、擴(kuò)建、翻建等改變宅基地使用狀態(tài)的行為。住房滅失的，宅基地由集體經(jīng)濟(jì)組織依法收回。

第十二條 符合宅基地申請(qǐng)條件的村民，以戶(hù)為單位向所在集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，并提交以下材料：

（一）宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請(qǐng)表；

（二）申請(qǐng)人及家庭成員的身份證、戶(hù)口簿、結(jié)婚證、集體經(jīng)濟(jì)組織股權(quán)證書(shū)等資格身份信息材料；

（三）宅基地使用承諾書(shū)；

（四）原宅基地使用證、原村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證、原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)（若有）等相關(guān)情況證明、原證書(shū)注銷(xiāo)登記申請(qǐng)書(shū)；

（五）其他需要提供的相關(guān)材料。

第十三條 村民小組應(yīng)當(dāng)自收到村民申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)將村民申請(qǐng)?zhí)峤淮迕裥〗M會(huì)議討論，并將申請(qǐng)理由、擬用地位置和面積、擬建房層數(shù)、層高和面積等情況在小組范圍內(nèi)進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于7個(gè)工作日。相鄰權(quán)利人認(rèn)為宅基地申請(qǐng)侵害其合法權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)在公示期結(jié)束前提出。公示及征求相鄰權(quán)利人意見(jiàn)無(wú)異議或者異議不成立的，村民小組負(fù)責(zé)人在農(nóng)村宅基地和建房申請(qǐng)表上簽署意見(jiàn)，并將建房戶(hù)申請(qǐng)、村民小組會(huì)議記錄、公示照片等材料提交村級(jí)組織審查。無(wú)村民小組或者村民小組會(huì)議無(wú)法召開(kāi)的，由村級(jí)組織履行上述職責(zé)。

村級(jí)組織收到上述材料后5個(gè)工作日內(nèi)審查是否真實(shí)有效、擬用地建房是否符合詳細(xì)規(guī)劃（含村莊規(guī)劃）、是否已經(jīng)征求用地建房相鄰權(quán)利人的意見(jiàn)等；

審查通過(guò)的由村級(jí)組織在農(nóng)村宅基地和建房申請(qǐng)表上簽署意見(jiàn)，連同申請(qǐng)材料、公示及村民小組會(huì)議討論記錄、村民小組初審意見(jiàn)以及村級(jí)組織審核意見(jiàn)等材料報(bào)送至鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）審核批準(zhǔn)；

鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)窗口受理申請(qǐng)，收到上述材料后應(yīng)當(dāng)組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）農(nóng)業(yè)農(nóng)村、建設(shè)和生態(tài)環(huán)境、自然資源和規(guī)劃等單位共同參與實(shí)地審查。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）綜合各部門(mén)的意見(jiàn)，自受理宅基地申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)作出行政許可決定。依法需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的，所需時(shí)間不計(jì)算在20個(gè)工作日內(nèi)。對(duì)符合規(guī)劃和用地條件的出具《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書(shū)》，并報(bào)市自然資源和規(guī)劃局核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》或《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）應(yīng)當(dāng)及時(shí)將審批情況報(bào)市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局。

第十四條 村民領(lǐng)取《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書(shū)》《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》或《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，不得擅自改變宅基地及建房的用途、面積、位置、四至或者違反有關(guān)規(guī)定擅自轉(zhuǎn)讓宅基地；如確需變更相關(guān)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

除特殊原因外，取得規(guī)劃許可1年內(nèi)未建設(shè)的，需經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意延期后方可使用；批準(zhǔn)后連續(xù)兩年未建設(shè)的宅基地，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）批準(zhǔn)，由集體經(jīng)濟(jì)組織收回農(nóng)村宅基地使用權(quán)。

第十五條 建房戶(hù)建設(shè)開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)通過(guò)村級(jí)組織向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）預(yù)約定點(diǎn)放樣，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)，組織屬地農(nóng)業(yè)農(nóng)村、建設(shè)和生態(tài)環(huán)境、自然資源和規(guī)劃、村（社區(qū)）等“四方”相關(guān)人員到場(chǎng)，實(shí)地劃定四至及建房用地范圍，并形成記錄。

按照“誰(shuí)審批、誰(shuí)管理”原則，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）應(yīng)加強(qiáng)對(duì)宅基地建房申請(qǐng)、審批、施工、使用全程監(jiān)管，做好矛盾糾紛調(diào)處，壓實(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)主體責(zé)任。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）嚴(yán)格落實(shí)宅基地批前選址、批后放線(xiàn)、建時(shí)下地基、建中巡查、建成竣工驗(yàn)收“五到場(chǎng)”制度。

第十六條 經(jīng)批準(zhǔn)用地建房的村民建房完工后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）組織相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收，實(shí)地檢查村民是否按照批準(zhǔn)面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準(zhǔn)面積和規(guī)劃要求建設(shè)住房，并出具《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗(yàn)收意見(jiàn)表》。通過(guò)驗(yàn)收的，村民向市自然資源和規(guī)劃局申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

第十七條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）對(duì)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃的相關(guān)法律法規(guī)查處。對(duì)歷史原因形成的宅基地面積超標(biāo)、“一戶(hù)多宅”、“未批先建”、“批少建多”等遺留問(wèn)題，按照國(guó)家、省市統(tǒng)一部署，穩(wěn)妥有序進(jìn)行處理。

市城市管理局對(duì)未依法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃的相關(guān)法律法規(guī)查處。

第十八條 村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建設(shè)住房的，由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局依法依規(guī)查處。

第十九條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市自然資源和規(guī)劃局等單位公職人員未依法依規(guī)履行職責(zé)，在宅基地和村民建房管理工作中，存在玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等行為的，移送紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)追究責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。

集體經(jīng)濟(jì)組織及其相關(guān)人員違反本辦法規(guī)定的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究法律責(zé)任。

第二十條 本辦法自2026年3月1日起施行，有效期至2028年2月29日，原《泰興市宅基地管理辦法》（政府令2003年第1號(hào)）廢止。

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泰興市農(nóng)村宅基地和村民建房管理辦法（暫行）.doc

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