成為廣州市首例“全私房業(yè)主自主出資”的成片連片自主更新改造項(xiàng)目

文/圖 羊城晚報全媒體記者 李海嬋

廣州市花都區(qū)花東鎮(zhèn)復(fù)興街近段時間被機(jī)器的轟鳴聲包圍了，這一激動人心的響聲打破了這片老街多年的沉寂。

沒有政府包辦，沒有開發(fā)商介入，10戶私人業(yè)主自己掏錢，將居住了三代人的危房拆除翻建。這場“自下而上”的行動，也是廣州市首例“全私房業(yè)主自主出資”的成片連片自主更新改造項(xiàng)目。

等了十多年，為何能在今年動工？對此，羊城晚報記者專程來到花都進(jìn)行了一番深入的調(diào)查，探尋這個“自下而上”的樣本，能否為廣州3425棟在冊危房的改造蹚出一條新路。

連片危房“想改卻改不了”

近日，記者來到花都區(qū)花東鎮(zhèn)復(fù)興街，只見連片騎樓已被圍擋圈起，房屋主體結(jié)構(gòu)已大面積被拆，但在斷壁殘垣間，仍可見雕花的木窗、殘存的商鋪招牌?！耙郧斑@里是墟市，趕集時人擠人，熱鬧得很?！睒I(yè)主江藝杰站在自家7號房的廢墟旁，語氣里滿是懷念。

復(fù)興街2號-9號（騎樓街），初建于20世紀(jì)30年代，后歷經(jīng)戰(zhàn)火、天災(zāi)，幾經(jīng)復(fù)建，如今建筑面積約1450平方米，近幾年無人居住，僅作為倉庫出租。

因長年受風(fēng)雨侵蝕，騎樓出現(xiàn)了墻體開裂、屋頂滲漏、外立面斑駁脫落等問題，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為D級危房。根據(jù)《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（穗建規(guī)字〔2024〕15號），D級危房屬于“應(yīng)改盡改”范疇。

“每遇臺風(fēng)暴雨天，大家都提心吊膽?！被|鎮(zhèn)推廣社區(qū)黨支部書記、居委會主任李海燕說，騎樓街歷史最悠久，受損也最嚴(yán)重，安全隱患始終是壓在大家心頭的一塊石頭。

但更讓人無奈的，是“想改也改不了”。江藝杰介紹，早在十多年前他就想報建，可一打聽流程便打了退堂鼓：“就算跑斷腿也壓根批不下來。”這源于騎樓房屋的特殊性：門面窄、進(jìn)深大，共墻共屋頂，“只要一戶不改，整排都動不了。而且產(chǎn)權(quán)分散，人都找不齊”。

危舊房改造為何難？

復(fù)興街的改造困境并非孤例。截至2025年10月，廣州全市在冊危房達(dá)3425棟，結(jié)構(gòu)老化、安全隱患突出，居民改造意愿強(qiáng)烈。然而，從“想改”到“能改”，中間隔著不止一道坎。

2026年廣州市兩會上，廣州市政協(xié)委員朱小林分析了危舊房改造面臨的普遍難題：資金籌措難、成本收益失衡是首要問題。老城區(qū)建筑密度高、空間受限，推高了改造成本；產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，多產(chǎn)權(quán)人協(xié)商難度大；消防和規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性規(guī)范與歷史建筑現(xiàn)狀存在矛盾，審批難以通過。此外，市場參與不足、長效運(yùn)維機(jī)制缺位，也是突出短板。

廣州市交通規(guī)劃研究院有限公司城市設(shè)計與更新所所長、花都分院院長方舟表示，危舊房改造除了面臨產(chǎn)權(quán)碎片化、用地性質(zhì)混雜等問題外，還需在嚴(yán)守各項(xiàng)技術(shù)規(guī)范與解決群眾實(shí)際需求之間找到平衡點(diǎn)，“把尺度控制在合理范圍之內(nèi)”。

“天時地利人和，水到渠成”

復(fù)興街改造的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2024年?！稄V州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（穗建規(guī)字〔2024〕15號）出臺，明確了多產(chǎn)權(quán)拆除重建這一空白領(lǐng)域的全流程建設(shè)指引，并引入聯(lián)合審核機(jī)制縮短審批時間，解開了業(yè)主們十多年來“想改卻改不了”的困局。

此時，恰逢花都區(qū)正縱深推進(jìn)城市更新工作，花東鎮(zhèn)推廣社區(qū)居委會瞄準(zhǔn)時機(jī)，嘗試與業(yè)主溝通?！皼]想到一拍即合，大家都有重建的想法?！崩詈Ｑ嗾f。

2025年3月，10戶業(yè)主集結(jié)到位，主動提交自主改造申請；8月至9月，完成《危房拆除重建表決書及產(chǎn)權(quán)人授權(quán)委托書》簽署；11月，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)動市規(guī)劃和自然資源局花都區(qū)分局召開現(xiàn)場會與專項(xiàng)協(xié)調(diào)會，逐一破解危房排危、產(chǎn)權(quán)補(bǔ)辦、建筑高度、土地規(guī)劃、審批流程等關(guān)鍵難點(diǎn)；2025年12月至2026年2月，三輪居民宣講會，敲定設(shè)計方案，詳解合同條款，實(shí)現(xiàn)100%業(yè)主簽約。

“可以說，改造項(xiàng)目是天時地利人和，水到渠成！”業(yè)主代表們紛紛說道。

“先建起來再說”解決分歧

作為廣州市首例“全私房業(yè)主自主出資”的成片連片自主更新改造項(xiàng)目，當(dāng)?shù)貏?chuàng)新“業(yè)主自主出資，政府引導(dǎo)服務(wù)”模式，蹚出一條新路。

以備受矚目的產(chǎn)權(quán)難題為例，復(fù)興街2號-9號每一戶都經(jīng)歷過近百年買賣、繼承等，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、歸屬多樣，情況各不相同。為此，花都區(qū)相關(guān)部門專項(xiàng)研究破解騎樓街復(fù)雜土地房屋產(chǎn)權(quán)補(bǔ)辦路徑。

4號前業(yè)主呂燦杰的房屋就是一個典型案例。據(jù)呂燦杰介紹，房屋占地面積約50平方米，從原房主到居委會，再到呂燦杰的奶奶、爸爸，數(shù)十年間經(jīng)過幾輪買賣。雖然產(chǎn)權(quán)清晰無糾紛，但呂燦杰手頭只有50多年前的地契及手寫的交易證書?！霸诋a(chǎn)權(quán)清晰的情況下，后續(xù)能辦理不動產(chǎn)權(quán)證，這相當(dāng)于是開了綠色通道?！?/p>

成片連片危舊房改造涉及群眾切身利益，既要在政策范圍內(nèi)運(yùn)作，又要能解決實(shí)際問題。廣州市交通規(guī)劃研究院有限公司為復(fù)興街的項(xiàng)目提供全過程的技術(shù)支持，方舟介紹，在“原拆原建”基礎(chǔ)上，他們充分回應(yīng)居民希望建筑適當(dāng)增高的訴求，在最大限度降低對周邊影響、不降低既有標(biāo)準(zhǔn)且符合技術(shù)規(guī)范的前提下，將建筑高度適當(dāng)提升至7.5米，有效改善了居住環(huán)境。

多戶業(yè)主難免眾口難調(diào)，也出現(xiàn)過意見分歧。按照要求，屋頂必須采用斜坡面設(shè)計，“這對日常使用來說不太方便，但為了能把房子建起來，大家愿意妥協(xié)?！苯嚱苷f,這種“先建起來再說”的共識，貫穿了整個協(xié)商過程，讓10戶人家在不到一年的時間里，從申請走到了開工。

截至2025年10月，廣州全市在冊危房達(dá)3425棟。未來，危舊房改造之路艱辛漫長。方舟坦言，多產(chǎn)權(quán)土地并宗、產(chǎn)權(quán)歸宗、地下空間開發(fā)利用等諸多難題仍待解決、探索。復(fù)興街2號-9號（騎樓街）的改造，或許只是廣州城市更新進(jìn)程中的一小步，但它所承載的探索模式，為3425棟在冊危房改造提供了一個可以期待的答案。