近期，深圳大學(xué)研究生復(fù)試通知中的告知書(shū)，將南山西麗一個(gè)市場(chǎng)套均總價(jià)約800萬(wàn)的“豪宅”小區(qū)——漢園茗院，推向了輿論的風(fēng)口浪尖。

據(jù)網(wǎng)傳的告知書(shū)顯示，該校麗湖校區(qū)2026級(jí)全日制研究生將統(tǒng)一安排在校外住宿，地點(diǎn)暫定漢園茗院，住宿費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)將參照學(xué)校統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。

深圳大學(xué)研究生復(fù)試通知中的告知書(shū)

高校因擴(kuò)招導(dǎo)致宿舍“床位荒”，擬向外租賃商品房，卻意外點(diǎn)燃了辦學(xué)需求與業(yè)主居住權(quán)益的沖突。

“小區(qū)容積率本來(lái)就很高，未來(lái)可能增加近千名學(xué)生，電梯、停車(chē)場(chǎng)、健身設(shè)施等公共資源肯定會(huì)被嚴(yán)重?cái)D占?！?strong>有業(yè)主向記者坦言，不愿自家小區(qū)被貼上“宿舍”標(biāo)簽。

與業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)形成鮮明反差，網(wǎng)友態(tài)度明顯分化。有網(wǎng)友直呼羨慕：“一月幾百元住宿費(fèi)，就能住進(jìn)南山總價(jià)800萬(wàn)的豪宅，待遇太好了?！钡灿胁簧賹W(xué)生表達(dá)了現(xiàn)實(shí)顧慮：“往返校區(qū)兩三公里，上課、做實(shí)驗(yàn)極不方便?！?/p>

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一“深大風(fēng)波”并非孤例，其背后是全國(guó)高校擴(kuò)招、后勤社會(huì)化政策與城市發(fā)展空間矛盾的集中體現(xiàn)。

800萬(wàn)豪宅作宿舍？

記者了解到，此次深大擬租用的并非開(kāi)發(fā)商待售的商品房，而是由本地村股份公司——深圳市常源實(shí)業(yè)股份有限公司持有的整棟回遷房，該樓棟位于漢園茗院小區(qū)A區(qū)內(nèi)。

據(jù)第三方中介網(wǎng)站顯示，目前漢園茗院小區(qū)二手掛牌均價(jià)為6.6萬(wàn)元/平方米，小區(qū)均為超100㎡的大戶型，套均總價(jià)超800萬(wàn)元。租賃市場(chǎng)方面，同小區(qū)120平方米四房，月租12000元上下。

圖為涉事小區(qū)

“誰(shuí)愿意買(mǎi)一個(gè)‘宿舍小區(qū)’的房子？”這是業(yè)主們最直接的焦慮。除了資產(chǎn)貶值，業(yè)主們更擔(dān)憂居住品質(zhì)的斷崖式下降。

“學(xué)生作息統(tǒng)一，早晚上下課高峰會(huì)造成小區(qū)出入口和周邊道路擁堵；大量電瓶車(chē)涌入，不僅充電樁不夠用，還存在嚴(yán)重的消防安全隱患。”業(yè)主普遍擔(dān)心，學(xué)生集體生活帶來(lái)的噪音、外賣(mài)垃圾、電瓶車(chē)管理等問(wèn)題，將打破高檔住宅區(qū)原有的寧?kù)o與秩序。

業(yè)主們擔(dān)心資產(chǎn)貶值和居住品質(zhì)的斷崖式下降

截至發(fā)稿，記者嘗試聯(lián)系深圳大學(xué)、桃源街道辦及深圳市常源實(shí)業(yè)股份有限公司了解事件最新進(jìn)展，均未獲得正面回應(yīng)。接近深大的知情人士向記者證實(shí)，此事確由學(xué)校后勤保障部在推進(jìn)，“目前還在前期溝通階段，尚未確定最終落地”。

多元探索破解高校宿舍難題

深大面臨的問(wèn)題，是全國(guó)眾多高校的縮影。

近年來(lái)，隨著研究生尤其是專(zhuān)業(yè)碩士的大規(guī)模擴(kuò)招，高校宿舍資源普遍告急。

2024年，國(guó)家發(fā)改委等七部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確“鼓勵(lì)高校通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、租賃學(xué)校周邊的人才公寓、商住樓等社會(huì)用房，補(bǔ)充宿舍資源”。

• 作為全國(guó)首個(gè)高校收購(gòu)存量商品房的案例，湖北大學(xué)的實(shí)踐頗具代表性。2025年2月，湖北省發(fā)改委批復(fù)該校陽(yáng)邏校區(qū)購(gòu)置存量商品房項(xiàng)目。湖北大學(xué)投資1.98億元，收購(gòu)武漢城建?水岸小區(qū)352套商品房用于學(xué)生住宿，收購(gòu)單價(jià)約4650元/平方米，僅為該樓盤(pán)2022年備案均價(jià)的6折，接近商品房建設(shè)成本價(jià)。

除“以購(gòu)代建”外，高校還探索了多種解決方案：

• 租賃改造社會(huì)用房：2025年9月28日，浙江大學(xué)發(fā)布采購(gòu)意向公告，擬租賃學(xué)生宿舍用房，預(yù)算2360萬(wàn)元。因校內(nèi)住宿緊張，該校計(jì)劃在紫金港校區(qū)周邊5公里內(nèi)租賃社會(huì)用房，要求精裝修拎包入住，提供床位不少于3000張。

• 分流到校外住宿：近年，南京大學(xué)、北京大學(xué)、北京師范大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、南開(kāi)大學(xué)等對(duì)專(zhuān)業(yè)學(xué)位碩士不提供住宿。該方式雖能快速緩解壓力，但增加了學(xué)生生活成本。

• 新建“裝配式”宿舍：2025年，湖南師范大學(xué)桃花坪校區(qū)試點(diǎn)“裝配式”學(xué)生宿舍建設(shè)（裝配式建筑指將傳統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)轉(zhuǎn)移至工廠，加工好構(gòu)件后運(yùn)輸?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)裝配），大幅縮短建設(shè)周期。

湖南師范大學(xué)桃花坪校區(qū)5棟“裝配式”學(xué)生宿舍樓 圖源：瀟湘晨報(bào)

“我們不敢在建宿舍這塊步子走得太大?！敝袊?guó)礦業(yè)大學(xué)某內(nèi)部人士表示，學(xué)校目前只申請(qǐng)建設(shè)了一棟宿舍樓，還在觀望中。既要滿足學(xué)生的住宿條件，又要避免生源減少后的資源浪費(fèi)，“盡量實(shí)現(xiàn)一種平衡”。

如何在擴(kuò)招與安居之間求取平衡？

深圳漢園茗院的風(fēng)波，將一個(gè)尖銳的“深圳考題”擺在了桌面上：在寸土寸金、高校持續(xù)擴(kuò)招的深圳，如何構(gòu)建一個(gè)可持續(xù)、多方共贏的校外住宿解決方案？

有專(zhuān)家認(rèn)為，直接租賃成熟商品住宅小區(qū)的模式，因其高昂的社會(huì)溝通成本和潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)，并非長(zhǎng)久之計(jì)。而深圳近期的一項(xiàng)政策落地，或許為破解僵局提供了新的思路。

今年4月，深圳發(fā)布的《關(guān)于既有非居住建筑功能轉(zhuǎn)換實(shí)施辦法》中提到，允許存量商辦、廠房等非居住建筑，經(jīng)改造后用作保障性租賃住房或高校宿舍，并給予5年過(guò)渡期內(nèi)免繳地價(jià)等政策支持。

“這本質(zhì)上是為高校校外宿舍打開(kāi)了低成本、高適配的‘第二空間’?！敝袊?guó)城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥認(rèn)為，相比租賃分散的商品房，商辦、廠房的改造使用，不僅能盤(pán)活更多類(lèi)型的存量資產(chǎn)，還能避免因租用住宅小區(qū)引發(fā)的權(quán)益沖突，為高校提供了更為靈活的宿舍解決方案。

有業(yè)內(nèi)人士指出，高校利用周邊存量房源作為學(xué)生宿舍，是高校后勤社會(huì)化的必然趨勢(shì)，也是城市資源再分配的創(chuàng)新嘗試。但在推進(jìn)過(guò)程中，需平衡好學(xué)生、學(xué)校、業(yè)主、開(kāi)發(fā)商等多方利益，建立完善的配套保障措施，如通勤解決方案、安全管理、租金標(biāo)準(zhǔn)等，確保這一模式可持續(xù)發(fā)展。

針對(duì)可能出現(xiàn)的矛盾，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜建議建立前置協(xié)商機(jī)制、物理隔離管理等?！案咝＝y(tǒng)租商品房是擴(kuò)招壓力下的務(wù)實(shí)創(chuàng)新，但絕非零成本方案。其可持續(xù)性取決于能否構(gòu)建‘高?！_(kāi)發(fā)商—業(yè)主’三方共贏的治理框架，避免教育公益目標(biāo)異化為社區(qū)矛盾導(dǎo)火索。”柏文喜說(shuō)道。

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