江蘇
有些大勢(shì)，總是在一片悲觀里，悄悄完成轉(zhuǎn)向。
中國(guó)房地產(chǎn)這一輪調(diào)整，一晃，就是五年。
放在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的幾十年里，這么漫長(zhǎng)、這么深入的調(diào)整，前所未有。
時(shí)間久到，很多人已經(jīng)麻木。
久到，大家習(xí)慣了下跌，習(xí)慣了觀望，習(xí)慣了不相信還會(huì)回暖。
但市場(chǎng)就是市場(chǎng)。
沒(méi)有只跌不漲的資產(chǎn)，也沒(méi)有只調(diào)整不修復(fù)的周期。
更重要的是，政策底牌已經(jīng)亮明，市場(chǎng)信號(hào)接連出現(xiàn)，機(jī)構(gòu)風(fēng)向集體轉(zhuǎn)向。
一個(gè)越來(lái)越清晰的結(jié)論：
潮水不會(huì)永遠(yuǎn)退去。
從今年起，我們真的要做好，潮水暴漲前的準(zhǔn)備。
明年的樓市，很可能，超出絕大多數(shù)人的想象。
這一輪調(diào)整，確實(shí)太長(zhǎng)了。
2008年，調(diào)整一年左右，市場(chǎng)觸底回升；
2014年，前后也就兩年，政策發(fā)力后迅速回暖；
2018年，深度有限，企穩(wěn)同樣很快。
但這一輪，從2021年至今，整整五年。
五年時(shí)間，該出清的風(fēng)險(xiǎn)基本出清，該洗牌的主體陸續(xù)出清，該擠壓的泡沫已經(jīng)擠壓。
房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大幅緩釋，市場(chǎng)投機(jī)力量基本退場(chǎng)，不合理的預(yù)期被徹底打碎。
物極必反，久跌必穩(wěn)，久穩(wěn)必回升。
這不是什么玄學(xué)，就是最樸素的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
而比規(guī)律更確定的，是政策的態(tài)度。
2026年，頂層對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)非常清晰：采取一切必要措施，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
話語(yǔ)不多，但分量極重。
從首付比例一降再降，到房貸利率全面進(jìn)入“2時(shí)代”；
從限購(gòu)限貸大范圍松綁，到房企融資環(huán)境持續(xù)改善；
從優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，到土地端明確控增量；
從鼓勵(lì)收購(gòu)存量房源，到大力推進(jìn)城市更新……
政策不是小打小鬧，而是對(duì)準(zhǔn)市場(chǎng)最痛的地方，持續(xù)出牌。
回看歷史，但凡國(guó)家下定決心穩(wěn)住房地產(chǎn)，市場(chǎng)從來(lái)沒(méi)有真正失速過(guò)。
2008年如此，2014年如此，2020年亦如此。
政策的力度、連續(xù)性、決心，本身就是最大的確定性。
很多人還在懷疑，還在觀望。
但現(xiàn)實(shí)已經(jīng)在證明：政策底早在去年底就已出現(xiàn)，市場(chǎng)底，正在一步步跟上。
春天的味道，已經(jīng)在樓市里彌漫開(kāi)來(lái)。
所謂“金三銀四”，不再是一句口號(hào)，而是實(shí)實(shí)在在的數(shù)據(jù)在兌現(xiàn)。
上海，3月二手房成交量明顯回升，掛牌量連續(xù)數(shù)月回落，市場(chǎng)情緒明顯修復(fù)；
北京，二手房去化周期回到合理區(qū)間，新掛牌量減少，主動(dòng)撤牌的業(yè)主越來(lái)越多；
杭州、蘇州、南京等一批強(qiáng)二線城市，帶看量穩(wěn)步回升，優(yōu)質(zhì)房源議價(jià)空間明顯收窄。
機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交環(huán)比普遍上行，核心區(qū)域回暖更為突出。
一個(gè)很微妙的變化正在發(fā)生：
過(guò)去是賣(mài)家慌不擇路，拼命降價(jià)；
現(xiàn)在是好房子一出來(lái)，很快就有人對(duì)接，賣(mài)家不再一味退讓。
預(yù)期這東西，看不見(jiàn)摸不著，卻最有力量。
一旦從底部抬頭，就很難再壓回去。
比市場(chǎng)數(shù)據(jù)更值得警惕的，是內(nèi)外機(jī)構(gòu)的集體轉(zhuǎn)向。
這種場(chǎng)面，已經(jīng)很多年沒(méi)有見(jiàn)到了。
外資，最先放下了偏見(jiàn)。
高盛在最新研究報(bào)告中，明確扭轉(zhuǎn)了此前偏謹(jǐn)慎的看法。
報(bào)告判斷，上海、深圳將成為這一輪樓市復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊，大概率在今年年底率先觸底。
復(fù)蘇節(jié)奏，比其他一線、二線城市要早6到24個(gè)月。
按照其模型測(cè)算，2025年底到2028年底，上海、深圳房?jī)r(jià)有望累計(jì)上漲15%。
支撐邏輯也很直白：核心城市土地利用效率提升，優(yōu)質(zhì)國(guó)企房企現(xiàn)金流、利潤(rùn)率持續(xù)修復(fù)，估值從周期低位回升。
不只是高盛。
貝萊德、先鋒領(lǐng)航等國(guó)際資管機(jī)構(gòu)，開(kāi)始重新布局中國(guó)地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)，相關(guān)債券和優(yōu)質(zhì)主體標(biāo)的，資金流入規(guī)?？捎^。
曾經(jīng)一邊倒的看空聲音，正在快速退場(chǎng)。
國(guó)內(nèi)學(xué)界和市場(chǎng)人士，也形成了少有的共識(shí)。
任澤平多次公開(kāi)表示，人口持續(xù)流入的核心城市，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)依然具備很強(qiáng)的保值屬性，部分板塊房?jī)r(jià)甚至有望再創(chuàng)新高。
聶梅生認(rèn)為，本輪市場(chǎng)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)釋放已經(jīng)較為充分，當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)處在底部區(qū)域。
李稻葵也提到，房地產(chǎn)作為居民核心資產(chǎn)的屬性沒(méi)有發(fā)生根本改變，在政策托底和供需關(guān)系改善之下，市場(chǎng)企穩(wěn)回升是大概率事件。
中金公司的研究則更偏數(shù)據(jù)邏輯。
研報(bào)指出，北京、上海房?jī)r(jià)具備企穩(wěn)基礎(chǔ)。
二手房庫(kù)存去化周期，與房?jī)r(jià)走勢(shì)存在很強(qiáng)的量化關(guān)系。
而京滬兩地掛牌量下降，并非來(lái)自成交突然放量，而是賣(mài)家掛牌意愿下降、撤牌增加。
這是更真實(shí)、更可持續(xù)的自然觸底信號(hào)。
種種聲音匯集在一起，指向其實(shí)非常統(tǒng)一：
樓市的底部，正在一步步夯實(shí)。
基于當(dāng)前的政策走向、土地邏輯、資金環(huán)境和市場(chǎng)信號(hào)，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)，很可能出現(xiàn)四大關(guān)鍵性轉(zhuǎn)變。
每一個(gè)轉(zhuǎn)變，都不是憑空猜測(cè)，而是有現(xiàn)實(shí)邏輯、數(shù)據(jù)和案例在支撐。
第一個(gè)轉(zhuǎn)變，土地市場(chǎng)率先回暖，控增量從源頭重塑供需。
自然資源部已經(jīng)明確方向，嚴(yán)控新增住宅用地供應(yīng)，優(yōu)先盤(pán)活存量。
全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市，2026年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃平均縮減25%左右，部分城市降幅超過(guò)三成。
這一幕，其實(shí)并不陌生。
2015年那一輪去庫(kù)存，也是從壓縮供給入手。
供給少了，供需關(guān)系自然改善，價(jià)格也就有了支撐。
上海對(duì)核心區(qū)域地塊上調(diào)起拍價(jià)格，幅度在5%到8%，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度明顯回升；
北京一季度土拍流拍率大幅下降，國(guó)企、央企積極入場(chǎng)拿地；
北京一季度辦公樓市場(chǎng)凈吸納量企穩(wěn)轉(zhuǎn)正，也在印證一個(gè)簡(jiǎn)單邏輯：只要控制住供給，市場(chǎng)就能逐步修復(fù)。
土地是樓市的源頭。
土地端先暖，傳導(dǎo)到新房、二手房，只是時(shí)間問(wèn)題。
第二個(gè)轉(zhuǎn)變，現(xiàn)房銷售加速推開(kāi)，好房子重新定義房產(chǎn)價(jià)值。
交付問(wèn)題，是這幾年樓市最大的痛點(diǎn)之一。
也正因?yàn)槿绱?，現(xiàn)房銷售正在從試點(diǎn)走向更大范圍落地。
濟(jì)南、青島、成都等多個(gè)城市，新出讓土地現(xiàn)房銷售比例明顯提高，部分區(qū)域不低于五成。
現(xiàn)房模式會(huì)抬升房企資金成本，但也倒逼行業(yè)提升品質(zhì)，園林、戶型、配套實(shí)景可見(jiàn)，“貨不對(duì)板”的現(xiàn)象顯著減少。
更重磅的，是“十五五”城市更新的規(guī)劃。
未來(lái)五年，相關(guān)投資規(guī)模將達(dá)到20萬(wàn)億元量級(jí)。
老舊小區(qū)改造、市政管網(wǎng)升級(jí)、口袋公園建設(shè)、養(yǎng)老托育設(shè)施完善……
房子不只是一個(gè)鋼筋水泥的空間，更是城市配套的集合體。
居住環(huán)境變好，公共服務(wù)提升，房產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，自然會(huì)迎來(lái)重估。
第三個(gè)轉(zhuǎn)變，國(guó)家隊(duì)批量收儲(chǔ)二手房，或?qū)⒃诟嗟胤饺嫱崎_(kāi)。
這件事，已經(jīng)不是預(yù)期，而是多地正在試點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)。
上海、杭州、鄭州、濟(jì)南、寧波等地，地方國(guó)企、安居集團(tuán)開(kāi)始批量收購(gòu)存量二手房，用于保障性租賃住房、人才公寓。
從試點(diǎn)情況看，一個(gè)很明顯的特點(diǎn)是，收購(gòu)價(jià)格并不低。
即便是頂樓、底樓等過(guò)去折價(jià)明顯的房源，收購(gòu)價(jià)格也是正常樓層價(jià)格，甚至略高，明顯高于市場(chǎng)恐慌性拋售價(jià)。
這對(duì)市場(chǎng)的意義不言而喻。
大量掛牌房源被收儲(chǔ)，市場(chǎng)拋壓減輕，業(yè)主惜售情緒上升，整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期都會(huì)被穩(wěn)住。
試點(diǎn)成熟一批，就會(huì)推廣一批。
可以預(yù)見(jiàn)，接下來(lái)會(huì)有更多城市跟進(jìn)，租售比合理、地段優(yōu)質(zhì)的二手房，流動(dòng)性會(huì)明顯提升。
第四個(gè)轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)告別深度下跌，進(jìn)入溫和而持續(xù)的回升通道。
沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，更沒(méi)有只跌不漲的資產(chǎn)。
經(jīng)過(guò)五年調(diào)整，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大幅出清，靠甩賣(mài)項(xiàng)目換取流動(dòng)性的壓力明顯減弱。
房企終究是企業(yè)，總要回歸正常經(jīng)營(yíng)，追求合理利潤(rùn)。
今年小陽(yáng)春以來(lái)，上海、北京部分熱門(mén)板塊，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始收回折扣，個(gè)別改善型項(xiàng)目甚至小幅上調(diào)價(jià)格。
但這一輪回升，和以往有根本不同。
不是大水漫灌式的暴漲，不是一夜之間全面普漲。
而是核心城市、核心板塊先企穩(wěn)，再逐級(jí)向外傳導(dǎo)；
不是曇花一現(xiàn)的 pulse，而是緩慢、溫和、持續(xù)的修復(fù)。
前期因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌而壓抑的剛需、改善需求，會(huì)陸續(xù)釋放。
爆發(fā)力可能不會(huì)特別劇烈，但持續(xù)時(shí)間會(huì)遠(yuǎn)超很多人預(yù)期。
拉長(zhǎng)時(shí)間看，最終效果，與一輪強(qiáng)勢(shì)回暖并無(wú)二致。
從時(shí)間節(jié)奏看，今年核心城市完成筑底、成交量修復(fù)；
到明年，量?jī)r(jià)同步改善，會(huì)是大概率事件。
今年，其實(shí)就是潮水暴漲的前夜。
很多人會(huì)問(wèn)，這一輪樓市回暖，最基本的動(dòng)力到底來(lái)自哪里？
答案并不復(fù)雜：貨幣。
這一輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，并不是人口突然大幅增長(zhǎng)，也不是需求憑空爆發(fā)，
根本動(dòng)力，來(lái)自貨幣環(huán)境的持續(xù)寬松。
央行數(shù)據(jù)顯示，2026年1至2月，M2同比增長(zhǎng)9.0%，增速較上年同期有所提升；
社融信貸保持較強(qiáng)力度，整體流動(dòng)性合理充裕。
官方也明確提出，適度提升物價(jià)水平，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升。
原油、大宗商品、貴金屬等，已經(jīng)先后走出上行行情。
資金總有天然的屬性，流向價(jià)值洼地。
房地產(chǎn)調(diào)整五年，估值處在相對(duì)低位，水滿則溢，是再正常不過(guò)的經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯。
貨幣這股潮水，不會(huì)一直停留在金融體系內(nèi)部。
它會(huì)慢慢傳導(dǎo)，慢慢擴(kuò)散，最終流向有剛需支撐、有政策托底的核心資產(chǎn)。
房地產(chǎn)，首當(dāng)其沖。
大勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越清晰。
對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，與其在焦慮中搖擺不定，不如提前做好務(wù)實(shí)準(zhǔn)備。
三點(diǎn)很實(shí)在的建議。
第一，手中持有核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的，不必恐慌性割肉。
市場(chǎng)企穩(wěn)之后，流動(dòng)性和價(jià)格都會(huì)逐步修復(fù)，低位拋售，很可能賣(mài)在拐點(diǎn)之前。
第二，剛需、改善型購(gòu)房者，遇到性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)房源，不必過(guò)度猶豫。
底部區(qū)間，真正的好房子不等人，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的一旦啟動(dòng)，議價(jià)空間會(huì)迅速收窄。
第三，有置換需求的家庭，盡量先鎖定房源，再出售舊房。
市場(chǎng)回暖之后，核心板塊標(biāo)的上漲速度，可能快于老房子出手速度，先買(mǎi)后賣(mài)，能有效避免踏空。
樓市沒(méi)有永遠(yuǎn)的冬天。
五年調(diào)整，政策托底，機(jī)構(gòu)共識(shí)，需求回儲(chǔ)。
明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不會(huì)暴漲暴跌，而是溫和而持久地修復(fù)。
對(duì)看懂趨勢(shì)的人，這是一次難得的機(jī)遇。
對(duì)依舊猶豫觀望的人，可能又是一次擦肩而過(guò)的窗口。
潮水退去，終會(huì)再起。
這一次，別再后知后覺(jué)。
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