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2026年的春天來得有些遲，倒春寒的冷雨一直下，把深圳大梅沙的萬科中心淋得濕漉漉的。那座曾經(jīng)被視為地產(chǎn)界圣地的建筑，玻璃幕墻上倒映著灰蒙蒙的天空，像極了一塊巨大的墓碑。3月31日這一天，萬科終于把2025年的財(cái)務(wù)報(bào)表擺在了臺(tái)面上。這不是一份普通的年報(bào)，這更像是一份遲到了兩年的死亡判決書。

數(shù)字是不會(huì)撒謊的，但它足夠殘忍。歸母凈虧損885.56億元。這個(gè)數(shù)字就像一顆深水炸彈，把A股市場炸得暈頭轉(zhuǎn)向。如果你對數(shù)字不敏感，咱們可以掰開了揉碎了說。885億是什么概念？這相當(dāng)于每天睜開眼就要虧掉2.4個(gè)億，連虧365天。這還不算完，把2024年虧的494億加起來，兩年時(shí)間，1380個(gè)億就這么沒了。

1380億，這可不是津巴布韋幣，這是實(shí)打?qū)嵉娜嗣駧?。A股市場從1990年敲鑼開市以來，三十多年里，哪怕是當(dāng)年的*ST長油，或者是后來的樂視網(wǎng)，單年虧損額在萬科面前都得叫一聲“爺爺”。這不僅是紀(jì)錄，這是把萬科過去三十多年在房地產(chǎn)黃金時(shí)代里攢下的那點(diǎn)家底，連同皮帶哥的野心、郁亮的焦慮、祝九勝的算盤，統(tǒng)統(tǒng)扔進(jìn)煉鋼爐里燒成了灰。

這份財(cái)報(bào)發(fā)出來的時(shí)候，整個(gè)地產(chǎn)圈安靜得可怕。那些還在硬撐的房企高管們，看著屏幕上的紅色數(shù)字，大概都能感覺到脖子后面涼颼颼的。萬科不是一直號(hào)稱“優(yōu)等生”嗎？不是一直標(biāo)榜“陽光透明”嗎？不是一直說“活下去”嗎？怎么突然就變成了“死得透”？

其實(shí)，冰凍三尺非一日之寒。早在2024年，萬科就已經(jīng)露出了敗象。那時(shí)候大家還心存幻想，覺得這只是行業(yè)周期性調(diào)整，畢竟萬科有深鐵這個(gè)大靠山，有郁亮這個(gè)精算師。但到了2025年，幻想破滅了。不僅是業(yè)績暴雷，更可怕的是人開始“暴雷”。

就在財(cái)報(bào)發(fā)布前的幾天，也就是3月下旬，一則消息在金融圈的小群里炸開了鍋：王石被限制出境了。

這個(gè)消息太硬核了。王石是誰？那是萬科的教父，是中國企業(yè)家里的登山家，是哈佛、劍橋的座上賓，是田樸珺的丈夫。這樣一個(gè)處于食物鏈頂端的男人，居然連國門都出不去了？

最早的風(fēng)聲其實(shí)在2024年底就有了，但那時(shí)候大家都不信。直到2025年5月，第30屆聯(lián)合國氣候變化大會(huì)在巴西里約熱內(nèi)盧召開。按照慣例，王石是必須要去的，他是中國企業(yè)家氣候行動(dòng)的代表人物，連續(xù)去了16年，一次都沒落下。但那一次，他缺席了。

他在朋友圈里發(fā)了一條語焉不詳?shù)南?，說是“出境需要經(jīng)過某某方面的審批……努力爭取前往?！边@話說得很藝術(shù)，但也透著一股深深的無力感?！芭幦　边@四個(gè)字，從一個(gè)曾經(jīng)呼風(fēng)喚雨的大佬嘴里說出來，聽著特別刺耳。這就好比說，一個(gè)億萬富翁去超市買瓶水，還得跟收銀員申請半天，人家還不一定批。

更絕的是，連他的妻子田樸珺也被傳出曾遭遇邊控。后來據(jù)說是為了去日本照顧女兒，才勉強(qiáng)把限制解開。這釋放的信號(hào)太明顯了：在巨大的債務(wù)危機(jī)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)面前，沒有什么“貴族”，也沒有什么“體面”。你想拍拍屁股去國外的莊園里曬太陽？門都沒有。

這不僅僅是針對王石一個(gè)人的。這是國家在給所有玩高杠桿的資本大佬劃紅線：以前那種“利潤留給自己，風(fēng)險(xiǎn)留給銀行和社會(huì)”的好日子，徹底結(jié)束了。當(dāng)你留下上萬億的爛賬和無數(shù)個(gè)可能爛尾的樓盤時(shí)，你就得在這兒待著，哪兒也別想去，直到把賬算清楚。

王石的被限，更像是一種象征性的鎖死。它告訴所有人：萬科這艘大船沉的時(shí)候，船長別想第一個(gè)跳進(jìn)救生艇。

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如果說王石是象征性的，那郁亮和他的高管團(tuán)隊(duì)，就是實(shí)打?qū)嵉摹扒锖笏阗~”。

2026年的1月，郁亮卸任了董事長，轉(zhuǎn)任執(zhí)行副總裁。當(dāng)時(shí)公告里說得很好聽，叫“到齡退休”。但到了3月，大家才回過味來，這哪是退休，這是“軟著陸”失敗，直接被“硬著陸”了。

郁亮失聯(lián)的消息傳得滿天飛。他的朋友圈最后一條動(dòng)態(tài)停在了2026年1月29日，之后就再也沒更新過。對于一個(gè)日理萬機(jī)的前董事長來說，這太不正常了。更有小道消息說，郁亮的年薪從千萬級(jí)別直接降到了月薪1萬，甚至開始變賣自己名下的房產(chǎn)來退賠薪酬。

這聽起來有點(diǎn)像爽文劇情，但現(xiàn)實(shí)往往比小說更殘酷。郁亮喊了好幾年的“活下去”，結(jié)果卻是在2019年到2021年這三年里，帶著萬科瘋狂拿地。那時(shí)候地價(jià)多貴啊，面粉比面包還貴，他不僅沒收縮，反而逆勢擴(kuò)張，平均每年拿地金額超過千億。這哪是“活下去”，這是“趕著去投胎”。

現(xiàn)在債爆了，雷炸了，想用一句“戰(zhàn)略誤判”就蒙混過關(guān)？哪有那么便宜的事。

跟郁亮一起倒霉的，還有被稱為“A股最貴董秘”的朱旭。2026年3月，朱旭被正式約談，要求全額退還過去四年的所有薪酬和獎(jiǎng)金。

咱們來算算這筆賬。朱旭在2018年的巔峰時(shí)期，年薪849萬，還有448萬的經(jīng)濟(jì)利潤獎(jiǎng)金，一年進(jìn)賬近1300萬。她在萬科干了9年，總共拿走了7235萬?，F(xiàn)在，這筆錢得吐出來。7000多萬啊，多少人幾輩子都賺不到的錢，現(xiàn)在要連本帶利地還回去。據(jù)說朱旭在被約談的時(shí)候，整個(gè)人都在發(fā)抖，不知道是因?yàn)槔?，還是因?yàn)榕隆?/p>

但這還不算完。清算的刀鋒，不僅指向了總部，還指向了那些以為“離職就能平安著陸”的區(qū)域大佬。

原貴陽萬科總經(jīng)理吳忠友，離職都好幾年了，結(jié)果還是被揪了回來。為什么？因?yàn)槭嗄昵案鷩蠛献髂玫貢r(shí)的那些貓膩被翻出來了。那時(shí)候的地價(jià)便宜，操作空間大，這里面的水深得很。現(xiàn)在舊賬重算，誰也跑不掉。

還有云南萬科的前總經(jīng)理王潤川。這哥們是個(gè)人才，把云南萬科的業(yè)績從20億干到了200億，那是真正的“封疆大吏”。2024年，他眼看形勢不對，借口去香港深造，腳底抹油溜了。當(dāng)時(shí)大家還夸他聰明，懂得“金蟬脫殼”。結(jié)果呢？2026年初，他在境外被勸返，隨后被采取刑事強(qiáng)制措施。

為什么要追溯這么多年？因?yàn)檫@幫職業(yè)經(jīng)理人，在明知道行業(yè)冬天來了的時(shí)候，還在利用萬科的信用背書瘋狂加杠桿。他們搞了一個(gè)所謂的“事業(yè)合伙人跟投制度”，聽起來很美，大家一起投資，共享收益。但實(shí)際上，這被玩成了穩(wěn)賺不賠的看漲期權(quán)。項(xiàng)目賺了，他們跟著分錢；項(xiàng)目虧了，反正有銀行和購房者兜底。

現(xiàn)在盤子砸了，1380億的窟窿擺在那兒，光是把萬科賣了都填不上。這時(shí)候，吃進(jìn)去的不僅要吐出來，還得連本帶利地還。這不是針對某個(gè)人，這是為了給所有被坑的股民、被爛尾樓套牢的業(yè)主一個(gè)交代。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2026年3月，萬科已經(jīng)有超過25位核心高管離職或落網(wǎng)。這個(gè)名單還在不斷拉長，從副總裁到區(qū)域總，再到項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，就像多米諾骨牌一樣，一個(gè)接一個(gè)地倒下。

這場景，像極了當(dāng)年的“寶萬之爭”結(jié)局，只不過這一次，沒有贏家。

3

萬科這1380億到底是怎么虧沒的？如果你只盯著那一堆爛尾樓和賣不出去的房子，那你只看到了冰山一角。真正的黑洞，藏在水面之下，那是一個(gè)被稱為“影子萬科”的吸血帝國。

這個(gè)局的操盤手，是曾經(jīng)被稱為“萬科財(cái)神爺”的祝九勝。

祝九勝是銀行系出身，玩金融是一把好手。2015年他加入萬科，一手搭建了以“鵬金所”和“博商資管”為核心的體外融資平臺(tái)。這套玩法，說白了就是“空手套白狼”的升級(jí)版，甚至可以說是“吃里扒外”的典范。

操作手法是這樣的：萬科把賬上的閑置資金，以極低的利率（1.8%到2.2%）存進(jìn)自己的財(cái)務(wù)公司。然后，這筆錢被轉(zhuǎn)手倒進(jìn)了鵬金所。鵬金所再以極高的利率（15%甚至24%）放貸給萬科的合作方、供應(yīng)商，甚至是被強(qiáng)制要求“跟投”的底層員工。

這中間的利差有多大？至少10個(gè)點(diǎn)以上。這哪里是搞房地產(chǎn)，這分明是開了個(gè)地下錢莊！

舉個(gè)例子，廣州有一家建筑公司，給萬科蓋樓。工程款結(jié)算慢，資金鏈緊張?jiān)趺崔k？沒關(guān)系，找鵬金所借錢啊。年化24%，利滾利。等工程款下來了，萬科直接把本息扣掉。結(jié)果就是，這家建筑公司不僅沒賺到錢，最后還倒欠萬科3000萬，直接破產(chǎn)。

而博商資管更狠。注冊資本只有1個(gè)億，卻敢撬動(dòng)險(xiǎn)資等社會(huì)資金，搞出了超千億規(guī)模的表外隱形負(fù)債。這就是典型的“小馬拉大車”，一旦資金鏈斷裂，就是粉身碎骨。

在這個(gè)游戲里，賺取的巨額息差和項(xiàng)目暴利，并沒有進(jìn)萬科的公賬，而是通過層層復(fù)雜的股權(quán)嵌套，流進(jìn)了祝九勝和他的利益集團(tuán)的腰包。

紙終究包不住火。2024年7月，鵬金所的理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)大面積逾期，涉案金額超過8個(gè)億，涉及幾千個(gè)投資者。這些人很多都是沖著“萬科”這塊金字招牌去的，結(jié)果血本無歸。緊接著，博商資管巨虧數(shù)百億的消息也捂不住了。

這時(shí)候，煙臺(tái)的十家合作方終于忍不住了，拼死實(shí)名舉報(bào)。他們是被逼到了絕路上，魚死網(wǎng)破也要扯下萬科的偽善面具。

2025年1月，祝九勝借口“身體原因”辭職。大家都以為他是平安著陸了，拿著幾輩子花不完的錢去享受人生了。結(jié)果，同年10月，他被采取刑事強(qiáng)制措施。博商資管的總經(jīng)理何卓也在2025年初被控制。

隨著調(diào)查的深入，人們才發(fā)現(xiàn)，這個(gè)“影子萬科”有多恐怖。它就像是插在萬科大動(dòng)脈上的一根吸血管，一邊吸著萬科的血，一邊吸著合作方的血，最后把所有養(yǎng)分都輸送到了少數(shù)人的口袋里。

這才是萬科虧損的真正元兇之一。不是市場不好，是家賊難防。

4

在這場史詩級(jí)的暴雷中，最慘的“冤大頭”，非深圳地鐵集團(tuán)（深鐵）莫屬。

當(dāng)年“寶萬之爭”鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，姚振華的寶能系咄咄逼人。為了趕走“野蠻人”，萬科引入了深鐵這個(gè)“白衣騎士”。2017年，深鐵豪擲663億，成為了萬科的第一大股東。

那時(shí)候，深鐵是抱著娶“白富美”的心態(tài)來的。萬科是地產(chǎn)一哥，深鐵是軌道交通巨頭，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，怎么看都是天作之合。深鐵甚至幻想著，靠著萬科的利潤，能反哺地鐵建設(shè)的巨額虧損。

結(jié)果呢？這哪里是白富美，這簡直是個(gè)無底洞。

隨著萬科連年巨虧，深鐵也被拖下了水。2024年，深鐵自己巨虧334.6億。這是什么概念？相當(dāng)于每天一睜眼，就要虧掉近一個(gè)小目標(biāo)。

到了2025年中期，萬科的總資產(chǎn)雖然還有1.19萬億，看著挺嚇人，但總負(fù)債高達(dá)8729.88億。其中有息負(fù)債3642.6億，一年內(nèi)到期的短債就有1553.67億。而賬面上能動(dòng)的現(xiàn)金，只剩下不到700億。

這意味著什么？意味著萬科有860億的短期償債缺口，根本還不上錢。

為了不讓萬科違約，不讓這顆雷炸在自己手里，深鐵只能捏著鼻子認(rèn)栽，不斷地輸血。光是2025年這一年，深鐵就借給了萬科近260億的低息借款，年化利率只有2.34%，基本上就是做慈善。不僅如此，深鐵還把萬科旗下優(yōu)質(zhì)的泊寓、萬物云等核心資產(chǎn)，全部質(zhì)押在自己手里。

但這依然填不滿窟窿。

深鐵不僅出錢，還出人。2025年1月，深鐵派了辛杰去萬科救火，接替郁亮出任董事長。辛杰是深鐵的老臣，出了名的雷厲風(fēng)行，大家都指望他能力挽狂瀾。

結(jié)果呢？僅僅過了8個(gè)月，2025年9月，辛杰在深圳的一場會(huì)議上，被當(dāng)場帶走調(diào)查。10月12日，辭職公告發(fā)布，理由是“個(gè)人原因”，由黃力平接任。

連國資派駐的掌舵人都自身難保了，可見這潭水已經(jīng)渾濁潰爛到了什么程度。辛杰的落馬，說明問題不僅僅出在萬科管理層，甚至可能涉及到更深層的利益輸送和審批環(huán)節(jié)。

深鐵這663億的投資，現(xiàn)在看來，基本上是打水漂了。不僅沒賺到錢，還倒貼了幾百億進(jìn)去，甚至把自己的聲譽(yù)和信用都搭進(jìn)去了。這對于深鐵來說，不僅是財(cái)務(wù)上的損失，更是政治上的污點(diǎn)。

這也給所有國企敲響了警鐘：不要以為抱上了所謂的“行業(yè)龍頭”就能高枕無憂，在經(jīng)濟(jì)下行周期里，沒有什么資產(chǎn)是絕對安全的。盲目擴(kuò)張、盲目投資，最后的結(jié)果就是被一起拖死。

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把目光拉得更遠(yuǎn)一點(diǎn)，萬科的崩塌，不僅僅是一家企業(yè)的失敗，它是整個(gè)中國房地產(chǎn)舊模式終結(jié)的縮影。

咱們得承認(rèn)，過去二十年，中國房地產(chǎn)的繁榮，很大程度上是建立在信貸大放水和城市化紅利的基礎(chǔ)上的。那時(shí)候，只要你敢借錢，敢拿地，就能賺錢。豬站在風(fēng)口上都能飛，更何況是這些精明的地產(chǎn)大佬？

王石、郁亮、祝九勝，這些人真的有經(jīng)天緯地之才嗎？未必。他們只是恰好踩中了時(shí)代的風(fēng)口。他們用極高的杠桿，把時(shí)代的紅利誤認(rèn)為是自己的能力。

2018年，郁亮喊出“活下去”的時(shí)候，其實(shí)大家心里都清楚，冬天要來了。但諷刺的是，嘴上喊著敬畏市場，身體卻很誠實(shí)地在2019年到2021年瘋狂拿地。為什么？因?yàn)樨澙贰Ｒ驗(yàn)樗麄兞?xí)慣了賺快錢，習(xí)慣了用空手套白狼的方式收割財(cái)富，根本停不下來。

為了繞過“三道紅線”的監(jiān)管，他們搞出了各種花里胡哨的“影子銀行”、表外負(fù)債、明股實(shí)債。他們以為自己很聰明，以為能騙過監(jiān)管，騙過市場。

但出來混，遲早是要還的。

2024年以來，國家的態(tài)度變了。不再是“房住不炒”喊喊口號(hào)，而是動(dòng)真格的。從限制出境到追索薪酬，從刑事抓捕到倒查十年，這不是簡單的“整頓”，這是一場為了重塑市場規(guī)則、斬?cái)噘Y本無序擴(kuò)張的“刮骨療毒”。

萬科的這場大清算，徹底扒下了中國房地產(chǎn)舊模式最后一條底褲。它告訴所有人：那個(gè)靠高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)的“三高”模式，徹底死透了。

看看現(xiàn)在的市場，恒大已經(jīng)倒下了，碧桂園在掙扎，融創(chuàng)在重組，現(xiàn)在輪到了萬科。這些曾經(jīng)的“宇宙房企”，一個(gè)個(gè)排隊(duì)走進(jìn)歷史的垃圾堆。

這不僅是對萬科的審判，更是對整個(gè)時(shí)代的清算。

那些曾經(jīng)在這個(gè)行業(yè)里呼風(fēng)喚雨的大佬們，有的進(jìn)去了，有的跑了，有的還在死撐。但無論結(jié)果如何，那個(gè)“閉眼買房就能賺錢”的黃金時(shí)代，已經(jīng)一去不復(fù)返了。

對于普通老百姓來說，這或許是個(gè)好消息。因?yàn)橹挥袛D破了泡沫，只有清算了舊賬，新的秩序才能建立起來。雖然這個(gè)過程很痛，雖然要經(jīng)歷漫長的寒冬，但這是必須付出的代價(jià)。

2026年的深圳，木棉花依然開得火紅。只是樹下的人，早已換了一撥又一撥。王石在他的豪宅里望著窗外的雨，郁亮在某個(gè)不知名的地方配合調(diào)查，深鐵的高管們在為那幾百億的壞賬頭疼。

歷史的車輪滾滾向前，碾碎了所有的榮耀與貪婪，只留下一地雞毛。而在這片廢墟之上，新的故事，或許正在悄悄萌芽。只是這一次，不會(huì)再有那么多的瘋狂和幻想了。