繼金地管理在3月底宣布中標(biāo)西安2個項目的代建之后，綠城管理4月初則官宣拿下了西安浐灞國際港1個項目的代建。

再加上龍湖、招商、金茂、中鐵建、旭輝等房企在西安也均已經(jīng)有代建項目落地，越來越多的房企瞄準(zhǔn)了代建市場這塊蛋糕。

代建市場本身，也正經(jīng)歷從藍海到紅海的轉(zhuǎn)變，整個行業(yè)的考驗也已經(jīng)真正到來！

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金地、綠城簽約新項目

金地管理3月底在西安中標(biāo)的兩個項目代建，均為西安市紡織城開發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡稱西安紡織城建設(shè)）的地塊。

其中，BQ2-19-116號地在灞河西岸的東城第六小學(xué)北側(cè)，土地面積32.604畝，是一宗純住宅用地，容積率2.6，2022年6月初西安紡織城建設(shè)以2.4%的溢價率摘得了這塊土地，樓面地價7692元/㎡。

CB5-2-213-1號地塊在長樂東路與長榮北路交匯處西南角，緊鄰地鐵1號線長樂坡站，土地面積11.102畝，為住宅兼容商服地塊，容積率1.2-2.73，西安紡織城建設(shè)2025年9月以底價摘得了這塊地，樓面地價5815元/㎡。

這兩塊地體量都比較小，并且從所處的位置來看也均一般，項目后期更多要靠產(chǎn)品力、性價比來支撐起其競爭力。

金地管理此次攜手的西安紡織城建設(shè)，屬于灞橋區(qū)的平臺公司。

上述這兩個項目的設(shè)計招標(biāo)計劃4月3日已經(jīng)發(fā)布，招標(biāo)計劃中的項目備案名為濱水學(xué)府、長樂卿云臺。

除了金地管理拿下西安紡織城建設(shè)兩個項目的代建之外，2026年4月2日綠城管理宣布攜手旺園控股，賦能西安浐灞國際港展興路項目。

這個項目實際上就是2025年8月陜西旺園控股集團有限公司摘得的CB3-11-10地塊，位置在西安國際會展中心旁，土地面積48.984畝，土地用途為住宅兼容商服，容積率1.2-2.2，樓面地價8009元/㎡。

除了緊鄰西安國際會展中心之外，這塊地周邊還擁有灞河、砂之船奧萊、浐灞實驗小學(xué)、地鐵3號線等交通、商業(yè)、教育、生態(tài)等資源。

由于地塊旁邊為低層建筑西安國際會展中心，并且容積率僅有2.2，因此具備打造一個高品質(zhì)項目的條件！

02

從藍海到紅海

從2017年綠城在西安開始做代建算起，西安地產(chǎn)代建市場已經(jīng)發(fā)展了將近十年時間。

實際上，對于很多房企來講，其在全國涉足代建的時間要更早一些，只不過早期的時候政府代建項目更多一些，只是過去十年地產(chǎn)代建才越來越多。

截止目前，綠城、龍湖、金地、旭輝、金茂、中鐵建、融創(chuàng)、朗詩、招商等房企在西安均已經(jīng)有代建項目落地。

而當(dāng)更多的房企開始瞄準(zhǔn)代建市場之后，整個行業(yè)的競爭也必然越來越激烈。特別是在這幾年整個樓市下滑的大環(huán)境之下，不管是自投開發(fā)，還是代建，都面臨同樣的嚴(yán)峻市場。

如今，大家面臨的不僅僅是代價費率、綜合實力的PK，還面臨的是甲方訴求越來越多的條件。

當(dāng)一個行業(yè)從藍海進入紅海之后，整個行業(yè)的利潤率也必然下降。

作為中國代建第一股、占股全國代建市場20%以上份額的綠城管理，其毛利率已經(jīng)從2022年、2023年的50%以上，下降到了2025年的39.7%，凈利率也從前幾年的25%以上下降到了2025年的12.37%。

另一家地產(chǎn)代建行業(yè)的上市公司中原建業(yè)，凈利率從2022年之前的50%以上下降到了2025年的27.54%。

綠城管理控股凈利率變化

中原建業(yè)凈利率變化

不過，雖然說利潤率在下降，但與地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)10%左右的毛利率、5%以下的凈利率，甚至更多的房企處于虧損相比，代建業(yè)務(wù)的利潤率依然是比較樂觀的。

從這個角度也就不難理解開發(fā)商越來越重視代建業(yè)務(wù)的原因了。

同時，代建業(yè)務(wù)在不增加資金壓力與負債的情況之下，可以實現(xiàn)確保市場占有率，并且實現(xiàn)企業(yè)整體盈利能力的提升。

其實，不管哪個行業(yè)，即使競爭再激烈，機會依然存在。目前，平臺公司、主業(yè)非地產(chǎn)的小型房企依然手握大量的存量土地待開發(fā)，這也就給了代建市場一定的機會。

只不過，隨著競爭越來越激烈、甲方訴求越來越高，這對于代建企業(yè)綜合能力要求就要更高。

綠城管理在2025年年報中提到：在鞏固政府、商業(yè)、資方三大代建主渠道的同時，謹慎、穩(wěn)健探索城市更新、全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)以及海外代建等新領(lǐng)域，以多元化的服務(wù)模式匹配多元化的市場需求。