近日，萬科又甩賣學(xué)校了，戰(zhàn)略收縮下的非主業(yè)資產(chǎn)剝離。

一、最新事件：濟(jì)南學(xué)校資產(chǎn)掛牌轉(zhuǎn)讓

2026年4月17日，濟(jì)南萬科企業(yè)在山東產(chǎn)權(quán)交易中心預(yù)披露掛牌轉(zhuǎn)讓濟(jì)南外海實(shí)驗(yàn)企業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，掛牌時(shí)間為4月17日至5月18日。該公司由濟(jì)南萬科全資持股，注冊(cè)資本500萬元，經(jīng)營范圍包括教育咨詢、計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)等。

關(guān)鍵細(xì)節(jié)：

? 該公司早期注冊(cè)名稱為"濟(jì)南萬科教育咨詢有限公司"，2026年3月27日才變更為現(xiàn)名

? 截至2026年3月31日，公司資產(chǎn)總額9118.09萬元，負(fù)債總額和營業(yè)收入均為0，利潤總額4609.48萬元

? 轉(zhuǎn)讓未披露底價(jià)，僅標(biāo)注"面議"

二、核心背景：萬科遭遇史上最嚴(yán)重財(cái)務(wù)危機(jī)

此次資產(chǎn)出售的直接驅(qū)動(dòng)力是萬科面臨的嚴(yán)峻財(cái)務(wù)壓力。

1. 巨額虧損創(chuàng)紀(jì)錄

? 2025年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2334.3億元，同比下降32.0%

? 歸母凈利潤虧損885.6億元，同比下降79%

? 這是萬科上市以來最差的年度業(yè)績，被稱為"A股虧損王"

2. 債務(wù)壓力巨大

? 截至2025年末，萬科有息負(fù)債合計(jì)3584.8億元

? 其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1605.6億元，占比44.8%

? 持有貨幣資金僅672.4億元，不到即將到期債務(wù)的一半

? 2026年4月至7月將面臨集中到期公開債112.7億元，兌付壓力尤為突出

3. 戰(zhàn)略收縮已成必然

早在2024年，萬科就宣布除綜合住宅/社區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三項(xiàng)主業(yè)外，將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)財(cái)務(wù)投資。2025年業(yè)績說明會(huì)上，萬科管理層明確表示將"聚焦收縮，堅(jiān)守核心城市與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，對(duì)非核心區(qū)域、低效項(xiàng)目和業(yè)務(wù)加快梳理優(yōu)化"。

三、歷史回顧：萬科教育業(yè)務(wù)的興衰歷程

1. 起步階段（1996-2010年）

萬科涉足教育領(lǐng)域始于1996年，當(dāng)時(shí)與復(fù)旦大學(xué)附屬中學(xué)聯(lián)合創(chuàng)辦了上海市民辦復(fù)旦萬科實(shí)驗(yàn)學(xué)校。這一時(shí)期，學(xué)校主要作為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的配套。

2. 戰(zhàn)略擴(kuò)張期（2010-2017年）

? 2010年：萬科從"社區(qū)學(xué)校"維度開啟"城市配套服務(wù)商"的教育產(chǎn)業(yè)之路

? 2014年：隨著房地產(chǎn)進(jìn)入"白銀時(shí)代"，萬科明確提出轉(zhuǎn)型"城市配套服務(wù)商"，教育成為戰(zhàn)略新業(yè)務(wù)

? 2015年：萬科聯(lián)手深圳中學(xué)共建萬科梅沙書院

? 2017年：萬科上海教育正式推出"德英樂"教育品牌，建立公辦、民辦、素質(zhì)教育三大教育體系

3. 全國布局高峰期

截至2017年5月，萬科教育已在全國20余個(gè)城市全面開展，以北上廣深等核心城市為中心加速全國化擴(kuò)展。在濟(jì)南，萬科除了本次轉(zhuǎn)讓的學(xué)校，還建設(shè)運(yùn)營了濟(jì)南高新區(qū)伯樂實(shí)驗(yàn)學(xué)校、萬科金色悅城·新著配套小學(xué)等多個(gè)學(xué)校。

4. 教育業(yè)務(wù)規(guī)模

? 梅沙教育作為萬科教育板塊的重要組成部分，截至2025年4月，旗下?lián)碛腥罩茖W(xué)校10所、幼兒園15所，在校人數(shù)17000余人，教職工2100余人

? 德英樂教育品牌實(shí)質(zhì)參與教學(xué)管理的學(xué)校及幼兒園已達(dá)到15所，累計(jì)在讀人數(shù)超過8000人

四、行業(yè)趨勢：房地產(chǎn)企業(yè)集體退出教育領(lǐng)域

1. 政策環(huán)境變化

? 2021年"雙減"政策實(shí)施，給教育行業(yè)帶來根本性變化

? 民辦教育分類管理改革深化，營利性學(xué)校監(jiān)管加強(qiáng)

? 政策導(dǎo)向更傾向于公辦教育普惠性發(fā)展，教育公平成為主旋律

2. 地產(chǎn)資本退潮

? 深圳等地出現(xiàn)民辦學(xué)校舉辦者變更，地產(chǎn)資本逐步退出

? "地產(chǎn)+教育"模式面臨挑戰(zhàn)：教育項(xiàng)目需要長期投入，與地產(chǎn)項(xiàng)目的高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)邏輯不同

? 國際學(xué)校資深從業(yè)者指出："如果學(xué)校不賺錢甚至一直虧損，很可能會(huì)被早點(diǎn)賣掉或關(guān)掉，'斷臂求生'也不是不可能的"

3. 典型案例

? 綠城服務(wù)剝離非主業(yè)教育資產(chǎn)MAG，回歸物業(yè)服務(wù)主航道

? 博實(shí)樂（碧桂園教育板塊）退市，標(biāo)志著"教育+地產(chǎn)"模式面臨重大調(diào)整

五、濟(jì)南外海實(shí)驗(yàn)學(xué)校的特殊性

1. 學(xué)?；厩闆r

濟(jì)南市外海實(shí)驗(yàn)學(xué)校創(chuàng)建于2005年，占地面積18000平方米，擁有24個(gè)教學(xué)班、140余名教職員工、880多名學(xué)生，是一所小學(xué)六年制高標(biāo)準(zhǔn)寄宿制民辦學(xué)校。學(xué)校由濟(jì)南外海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資，與槐蔭區(qū)教育局聯(lián)合辦學(xué)，全方位引入濟(jì)南外國語學(xué)校的管理。

2. 萬科在濟(jì)南的教育布局

2017年左右，濟(jì)南萬科正式推出由自營教育和配套教育兩條業(yè)務(wù)線構(gòu)成的濟(jì)南萬科大教育平臺(tái)，并宣布未來五年內(nèi)計(jì)劃在濟(jì)南布局二十余家成長中心、多所幼兒園以及小學(xué)、初中、高中、戶外營地、城市營地等產(chǎn)品。

六、未來展望與影響

1. 對(duì)萬科的影響

? 現(xiàn)金流改善：出售非主業(yè)資產(chǎn)可快速回籠資金，緩解短期債務(wù)壓力

? 戰(zhàn)略聚焦：集中資源發(fā)展住宅開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三項(xiàng)核心業(yè)務(wù)

? 減虧控虧：通過剝離虧損或低效業(yè)務(wù)，遏制新增虧損

2. 對(duì)教育行業(yè)的影響

? 資本退出：地產(chǎn)背景資本在教育領(lǐng)域的投資將更加謹(jǐn)慎

? 專業(yè)化運(yùn)營：教育機(jī)構(gòu)需要更精細(xì)化的運(yùn)營，從學(xué)校定位、資金規(guī)劃、教學(xué)管理等方面提升競爭力

? 公辦教育強(qiáng)化：政策導(dǎo)向?qū)⒏鼉A向于公辦教育普惠性發(fā)展

3. 對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

? 配套價(jià)值重估：教育配套對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的溢價(jià)作用可能減弱

? 開發(fā)模式調(diào)整：房企需要重新思考多元化業(yè)務(wù)的布局邏輯

? 風(fēng)險(xiǎn)防控：其他房企可能效仿萬科，加速清理非核心資產(chǎn)

七、結(jié)論

萬科"甩賣學(xué)校"并非孤立事件，而是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下，企業(yè)為求生存而做出的戰(zhàn)略選擇。這一舉動(dòng)反映了幾個(gè)關(guān)鍵趨勢：

1. 房地產(chǎn)企業(yè)正從多元化擴(kuò)張轉(zhuǎn)向聚焦主業(yè)，非核心業(yè)務(wù)成為首批被剝離的對(duì)象

2. 教育去資本化趨勢明顯，政策環(huán)境變化使"地產(chǎn)+教育"模式難以為繼

3. 現(xiàn)金流成為房企生存的關(guān)鍵，資產(chǎn)變現(xiàn)能力比資產(chǎn)規(guī)模更重要

對(duì)于萬科而言，出售學(xué)校資產(chǎn)只是其應(yīng)對(duì)危機(jī)的一系列舉措之一。未來，萬科能否成功化解債務(wù)危機(jī)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營改善，不僅取決于資產(chǎn)處置的速度和效果，更取決于房地產(chǎn)市場的整體復(fù)蘇進(jìn)程。而對(duì)于整個(gè)行業(yè)來說，萬科的這一選擇可能預(yù)示著更多房企將加速退出非主業(yè)領(lǐng)域，重新聚焦房地產(chǎn)開發(fā)這一核心能力。