全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2026年第一季度北京房地產(chǎn)市場研究成果，全面回顧北京寫字樓、商業(yè)零售及大宗投資等不同細(xì)分市場在一季度的整體表現(xiàn)，對2026年開年的北京房地產(chǎn)市場形勢進(jìn)行階段性總結(jié)，并就下一階段房地產(chǎn)市場走勢做出預(yù)判與展望。

第一太平戴維斯華北區(qū)董事總經(jīng)理張晶予女士表示：“2026年仍將是房地產(chǎn)市場深度調(diào)整、筑底蓄勢的一年。基于今年兩會(huì)的《政府工作報(bào)告》以及《“十五五”規(guī)劃綱要》對房地產(chǎn)發(fā)展做出的最新定調(diào)與指示，可以明確‘著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場’、‘進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展’等核心策略，推動(dòng)市場從固底修復(fù)轉(zhuǎn)向提質(zhì)增效，為全行業(yè)未來發(fā)展指明方向。”

寫字樓市場作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)及晴雨表，其發(fā)展態(tài)勢一直以來備受行業(yè)內(nèi)外的關(guān)注。在2026開年階段，受春節(jié)假期等因素的影響，北京甲級寫字樓市場活躍度有所減弱，但整體仍延續(xù)去化態(tài)勢。一季度，由于部分在建寫字樓項(xiàng)目仍未竣工、新供應(yīng)繼續(xù)缺席，疊加企業(yè)租賃需求基本保持平穩(wěn)，使得全市單季度錄得約6萬平方米的凈吸納量，較去年同期上升約15%。受益于較為平穩(wěn)的去化節(jié)奏，一季度寫字樓市場空置率持續(xù)回落，環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至18.1%。

與此同時(shí)，為了加速去化現(xiàn)存的空置面積，寫字樓業(yè)主方繼續(xù)采用較大力度的租金優(yōu)惠策略、借助“以價(jià)換量”模式吸引優(yōu)質(zhì)租戶，使得市場整體租金水平持續(xù)下調(diào)。一季度，北京甲級寫字樓平均租金下降至212.4元/月/平方米，環(huán)比、同比分別下降2.6%、9.2%。

經(jīng)歷了連續(xù)兩年的溫和供給后，2026年預(yù)計(jì)將是北京寫字樓市場的供應(yīng)“大年”、強(qiáng)度明顯增強(qiáng)，市場去化壓力陡增，而供需再平衡的重構(gòu)過程則可能成為北京寫字樓市場新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)換的分水嶺，北京寫字樓市場正處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，市場全面企穩(wěn)回升仍是漸進(jìn)的、曲折的過程。

隨著市場格局持續(xù)深度調(diào)整，疊加新增供應(yīng)與現(xiàn)存空置面積所帶來的雙重去化壓力，未來北京寫字樓市場極有可能出現(xiàn)更為激進(jìn)的租金優(yōu)惠與租賃策略，尤其是那些新供應(yīng)集中或空置率相對較高的區(qū)域市場，倒逼業(yè)主方不斷完善招商運(yùn)營管理體系、打造差異化產(chǎn)品與服務(wù)、進(jìn)行多維度創(chuàng)新探索，強(qiáng)化項(xiàng)目的韌性與吸引力，進(jìn)而鎖定有限的租賃需求。

北京商業(yè)零售市場在2026開年階段，借助節(jié)慶消費(fèi)、首店引入與存量改造三方面同步發(fā)力，推動(dòng)零售消費(fèi)市場從規(guī)模擴(kuò)張向品質(zhì)提升過渡轉(zhuǎn)型。一季度，北京零售市場無新增商業(yè)零售項(xiàng)目入市，同時(shí)部分購物中心正在進(jìn)行大規(guī)模升級調(diào)改，使得全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率環(huán)比微增0.2個(gè)百分點(diǎn)至7.1%。其中核心商圈購物中心空置率穩(wěn)定在8.4%，次核心商圈購物中心空置率上升至7.3%。而購物環(huán)境提升與品牌級次調(diào)改也對租金水平產(chǎn)生了影響，一季度北京優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金調(diào)整至744.6元/月/平方米，環(huán)比微降0.2%。其中，核心商圈購物中心首層平均租金為1,271.7元/月/平方米，環(huán)比持平；次核心商圈購物中心首層平均租金為561元/月/平方米，環(huán)比微降0.5%。

展望2026年，短期內(nèi)北京零售消費(fèi)市場預(yù)計(jì)將延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，同時(shí)一系列利好政策的發(fā)布為提振消費(fèi)明確了方向。今年是“十五五”開局之年，北京正加快構(gòu)建現(xiàn)代化首都都市圈、深化國際消費(fèi)中心城市建設(shè)，從區(qū)域協(xié)同與消費(fèi)創(chuàng)新兩端發(fā)力，為零售市場注入長遠(yuǎn)信心。隨著存量改造項(xiàng)目陸續(xù)完成、首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)落地以及節(jié)假日消費(fèi)場景不斷創(chuàng)新，預(yù)計(jì)北京零售市場將從規(guī)模擴(kuò)張向品質(zhì)提升轉(zhuǎn)型過渡，市場煥新發(fā)展動(dòng)能將逐步釋放。

開年階段通常是投資市場的“定調(diào)期”，北京大宗投資市場在2026年一季度迎來平穩(wěn)開局，當(dāng)季度市場重點(diǎn)成交聚焦于運(yùn)營情況良好、現(xiàn)金流充沛的中高端零售資產(chǎn)，此外也有長租公寓項(xiàng)目的投資收購交易。

當(dāng)前市場環(huán)境下，“資產(chǎn)荒”是機(jī)構(gòu)投資者面臨的挑戰(zhàn)之一，而擁有軟硬件及區(qū)位優(yōu)勢、運(yùn)營情況良好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，憑借著可提供中長期穩(wěn)定現(xiàn)金流和回報(bào)率的優(yōu)勢，能夠匹配機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行長期資產(chǎn)配置的需求，成為市場上價(jià)值重塑、緩解資產(chǎn)荒的熱捧對象。

預(yù)計(jì)北京大宗投資市場將在2026年迎來結(jié)構(gòu)性機(jī)遇：供給端方面，一部分商辦存量資產(chǎn)面臨著出清與換手的緊迫性，而需求端預(yù)計(jì)將由地方國企、險(xiǎn)資及部分實(shí)體企業(yè)的購買需求為主導(dǎo)，通過收購具備穩(wěn)定收益和理想回報(bào)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)配置并長期持有。

開年階段的國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐步顯現(xiàn)出邊際性改善和一定的修復(fù)趨勢，但在不同細(xì)分領(lǐng)域仍存在明顯分化以及復(fù)蘇潛在動(dòng)力仍不足的特征。展望下一階段，國內(nèi)房地產(chǎn)預(yù)計(jì)將延續(xù)“止跌回穩(wěn)”核心邏輯、繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)定市場，并加速從修復(fù)階段轉(zhuǎn)向“提質(zhì)增效、長效構(gòu)建”的高質(zhì)量發(fā)展新階段，促進(jìn)供需長期平衡，助力行業(yè)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。業(yè)主、租戶和投資商提供了綜合性的、高品質(zhì)的專業(yè)顧問服務(wù)，包括商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、零售地產(chǎn)及酒店式服務(wù)公寓領(lǐng)域的開發(fā)顧問服務(wù)、設(shè)施設(shè)備管理、空間規(guī)劃、物業(yè)管理、租賃、估值和銷售。

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