據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，2026年一季度，南通大市累計(jì)掛牌涉宅地塊30宗，其中29宗底價(jià)成交，1宗終止出讓，合計(jì)成交土地面積約118萬(wàn)㎡，建筑面積約200萬(wàn)㎡（按容積率上限估算），土地出讓金約114億元，平均樓面價(jià)約5691元/㎡。

按土地出讓金排名，如皋領(lǐng)跑全市，8宗地塊貢獻(xiàn)近27億元；啟東緊隨其后，5宗地塊攬金近24億元；海門位列第三，6宗地塊攬金近22億元。

與2025年同期相比，今年一季度雖然成交宗數(shù)增加了2宗，但土地面積減少約14萬(wàn)㎡，建筑面積減少約53萬(wàn)㎡，土地出讓金也相應(yīng)縮水約14億元。

這一變化背后是單宗地塊體量的主動(dòng)壓縮——2025年一季度單宗地塊平均土地面積約4.88萬(wàn)㎡，2026年降至約4.08萬(wàn)㎡。

Part.1

全國(guó)賣地收入大降46%

南通僅降11%

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)援引中指數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度（截至3月28日），全國(guó)300城住宅用地成交建筑面積約5893萬(wàn)㎡，同比下降約26%，土地出讓金約2154億元，同比下降約46%。

而南通，一季度成交建筑面積同比降幅約21%，土地出讓金同比降幅僅約11%，量?jī)r(jià)兩項(xiàng)指標(biāo)均窄于全國(guó)平均水平。

更令筆者意外的是，在CRIC發(fā)布的2026年一季度土地招拍掛總成交金額TOP20城市榜單中，南通高居第四，僅次于廣州、上海、北京。

換句話說(shuō)，南通確實(shí)也在主動(dòng)收縮供應(yīng)，但節(jié)奏明顯溫和。

這種溫和收縮策略，體現(xiàn)了地方政府在“穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房?jī)r(jià)”上的主動(dòng)作為，是一種相對(duì)穩(wěn)健的調(diào)控路徑。

但需要認(rèn)識(shí)到的是，縮減供地的底層原因是庫(kù)存高企。目前南通新房庫(kù)存與土地庫(kù)存均不容小覷，在此背景下，這種“溫和”力度是否足夠？

以南通市區(qū)為例——

新房庫(kù)存——截至2026年3月末，市區(qū)已入市（以領(lǐng)取銷售許可證為準(zhǔn)）新房項(xiàng)目未備案庫(kù)存約2.07萬(wàn)套，按近一年月均備案約385套估算，僅消化這部分庫(kù)存就需要近54個(gè)月。

土地庫(kù)存——截至2026年3月末，市區(qū)已出讓但未入市（以領(lǐng)取銷售許可證為準(zhǔn)）的涉宅地塊累計(jì)已達(dá)72宗，合計(jì)土地面積約443萬(wàn)㎡，建筑面積約734萬(wàn)㎡。

事實(shí)上，南通市區(qū)的去化速度已是全市領(lǐng)跑者，其他區(qū)域的庫(kù)存壓力只會(huì)更大。在“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”大背景下，南通收縮供地的方向無(wú)疑是正確的，但收縮力度是否足夠有待觀察。

Part.2

拿地主體觀察

國(guó)企絕對(duì)主力，民企零星現(xiàn)身

29宗成交地塊中，地方國(guó)企摘牌27宗，依舊是絕對(duì)主力。

民企摘牌2宗，數(shù)量雖少，但相比“純國(guó)企”，已出現(xiàn)一絲微妙變化。

當(dāng)前環(huán)境下，民企拿地仍然謹(jǐn)慎，但開(kāi)始有選擇地研判部分區(qū)域、部分地塊，說(shuō)明市場(chǎng)并非鐵板一塊。

這兩宗民企摘牌地塊，代表了兩種民企參與路徑——

如皋九華鎮(zhèn)R2025052地塊

——小體量，低總價(jià)，靈活試水

土地面積：11019㎡

容積率：1.01-1.2

拿地企業(yè)：南通天業(yè)置業(yè)有限公司

成交總價(jià)：2645萬(wàn)元

樓面價(jià)：2000元/㎡

這是一宗典型的小體量、低總價(jià)地塊，資金門檻低，適合中小民企快速?zèng)Q策、靈活運(yùn)作。

啟東市區(qū)26001地塊

——大體量，復(fù)合業(yè)態(tài)，產(chǎn)品力突圍

土地位置：世紀(jì)大道北、江海南路西

土地面積：70792㎡

容積率：1.01-1.5（居住+商業(yè)）

拿地企業(yè)：啟東嘉宸置業(yè)有限公司

成交總價(jià)：46220萬(wàn)元

樓面價(jià)：4353元/㎡

該地塊不僅體量大，還規(guī)劃了住宅、商業(yè)、酒店多元業(yè)態(tài)，并提出引入“四代宅”“抬板社區(qū)”等理念。在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇的市場(chǎng)中，這種主動(dòng)尋求突破的做法值得行業(yè)關(guān)注。它也表明，部分民企正試圖通過(guò)產(chǎn)品差異化構(gòu)筑護(hù)城河。

Part.3

樓面價(jià)觀察

萬(wàn)元地缺席，局部韌性突顯

今年一季度南通全市未出現(xiàn)“萬(wàn)元地”，最高為南通市區(qū)CR26001地塊，由南通軌道置業(yè)有限公司以96690萬(wàn)元摘牌，樓面價(jià)9968元/㎡。

該地塊位于通甲路北、園林路西，屬于新東區(qū)，土地面積76315㎡，容積率1.01-1.4，用地性質(zhì)為居住+商業(yè)。

此外，啟東市區(qū)有3宗地塊樓面價(jià)超9000元/㎡，顯示出核心地段的價(jià)值韌性。

Part.4

寫在最后

2026年一季度南通土地市場(chǎng)，關(guān)鍵詞可以概括為：溫和收縮、國(guó)企托底、民企試探。

國(guó)企仍是絕對(duì)主力，且短期內(nèi)這一局面難以改變。民企的零星現(xiàn)身，其意義大于數(shù)字本身，說(shuō)明市場(chǎng)并非完全凍結(jié)，部分區(qū)域、部分地塊已重新進(jìn)入市場(chǎng)化房企的研判視野。

當(dāng)然，整體復(fù)蘇尚需更多信號(hào)疊加。接下來(lái)幾個(gè)季度的供地節(jié)奏、民企拿地比例、核心地塊能否實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，都值得持續(xù)追蹤。土地市場(chǎng)的溫度，往往比新房市場(chǎng)更早傳遞趨勢(shì)。我們拭目以待。

數(shù)據(jù)說(shuō)明

*數(shù)據(jù)來(lái)源：南通市自然資源網(wǎng)上交易平臺(tái)

*統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2026年4月1日

*不完全統(tǒng)計(jì)，僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用，請(qǐng)注明來(lái)源「新知南通研究院」