空置的房子

突然有了煙火氣

說(shuō)幫賣房

怎么睡起了床？

中介擅自入住空房長(zhǎng)達(dá)一年

業(yè)主兩次報(bào)警后起訴至法院

王麗（化名）與李強(qiáng)（化名）原為夫妻，在上海共有一套房屋。后兩人離婚，但沒(méi)有對(duì)房屋進(jìn)行分割。該房自2019年起一直空置，2021年，李強(qiáng)在多家中介公司掛牌出售，但一直沒(méi)有找到合適的買家。2023年11月，李強(qiáng)因個(gè)人購(gòu)買新房，急于出售該房屋，便口頭委托曾協(xié)助他辦理購(gòu)房手續(xù)的中介人員杜娟（化名）幫忙賣房，雙方?jīng)]有簽訂正式的書面合同。杜娟答應(yīng)以個(gè)人名義幫忙出售和打理該房屋，并提出為便于帶客戶看房，需要配一把房屋鑰匙，李強(qiáng)表示同意。此后，李強(qiáng)偶爾通過(guò)微信向杜娟了解售房進(jìn)展。

2025年4月13日晚上，因出現(xiàn)意向買家，李強(qiáng)組建了包括王麗、杜娟在內(nèi)的三人微信群，王麗這才知道李強(qiáng)委托杜娟賣房一事。在與杜娟電話溝通中，王麗還得知杜娟目前竟然居住在房屋中。4月17日，王麗回到上海后來(lái)到房屋，發(fā)現(xiàn)房?jī)?nèi)養(yǎng)護(hù)有多盆綠植，現(xiàn)場(chǎng)新鋪的床單等物品也有明顯居住痕跡。之后，王麗兩次報(bào)警，經(jīng)民警處置和溝通，杜娟承認(rèn)曾在該房?jī)?nèi)居住了一年。

王麗和李強(qiáng)認(rèn)為，杜娟擅自入住涉案房屋，侵犯了自己作為房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，遂將杜娟訴至上海市浦東新區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院判令杜娟按照涉案房屋的市場(chǎng)出租價(jià)格支付一年的房屋占有使用費(fèi)7.2萬(wàn)元及水、電、燃?xì)赓M(fèi)300余元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

杜娟辯稱，自己多次出入該房屋是為了出售，而不是為了居住。其他中介公司的人員也有涉案房屋的鑰匙。有時(shí)與客戶溝通太晚，會(huì)跟李強(qiáng)打招呼后在房屋內(nèi)過(guò)夜，但總共不到10次，并且已經(jīng)向李強(qiáng)支付過(guò)數(shù)月的水、電、燃?xì)赓M(fèi)。涉案房屋在委托出售期間本就空置，并未產(chǎn)生租金損失，故其行為不構(gòu)成侵權(quán)，請(qǐng)求駁回王麗和李強(qiáng)的全部訴請(qǐng)。

法院：被告不當(dāng)居住使用涉案房屋

需支付原告房屋使用費(fèi)1.2萬(wàn)元

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，代理人不履行或者不完全履行職責(zé)，造成被代理人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。本案中，杜娟雖經(jīng)李強(qiáng)授權(quán)出售房屋，但不等于李強(qiáng)授權(quán)她入住使用房屋。即使李強(qiáng)同意杜娟可偶爾在房屋中臨時(shí)過(guò)夜，也僅限于其帶客戶看房過(guò)晚的特殊情形。雖然王麗、李強(qiáng)以及其他中介人員也有房屋鑰匙，但王麗和李強(qiáng)不住在涉案房屋內(nèi)，帶客戶看房時(shí)通常不會(huì)產(chǎn)生燃?xì)赓M(fèi)，而涉案房屋在2024年3月、5月、11月、12月及2025年3月累計(jì)產(chǎn)生燃?xì)赓M(fèi)100元。結(jié)合2024年1月至2025年3月水電費(fèi)支出224.4元，可見(jiàn)杜娟所稱在該房屋內(nèi)過(guò)夜不超過(guò)10次的說(shuō)法與事實(shí)不符。

綜上，法院認(rèn)定杜娟存在不當(dāng)居住使用涉案房屋的情形，已明顯超出她受委托出售房屋的授權(quán)范圍，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。但王麗和李強(qiáng)要求按照涉案房屋所在小區(qū)的租房市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算杜娟一年的房屋使用費(fèi)，依據(jù)不足，不予支持。法院綜合考慮房屋出售情況、房主自身存在房屋管理缺位、二手房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)以及其他中介帶客戶看房也會(huì)產(chǎn)生水電費(fèi)等多重因素，酌情判定中介人員杜娟向王麗和李強(qiáng)支付房屋使用費(fèi)1.2萬(wàn)元，并承擔(dān)其間的水、電、燃?xì)赓M(fèi)200元。

法官：審慎選擇中介機(jī)構(gòu)

做好風(fēng)險(xiǎn)防控措施

在選擇中介時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇經(jīng)營(yíng)資質(zhì)齊全、管理規(guī)范、內(nèi)部責(zé)任制度健全的專業(yè)機(jī)構(gòu)，它們?cè)跇I(yè)務(wù)流程和人員管理方面更加專業(yè)規(guī)范，也更有利于在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)厘清責(zé)任。同時(shí)，委托關(guān)系應(yīng)當(dāng)通過(guò)書面合同加以規(guī)范，對(duì)中介的受托事項(xiàng)和權(quán)限范圍作出明確約定。

在售房過(guò)程中，如果需要中介代為保管鑰匙、協(xié)助帶看房屋，房東在交付鑰匙時(shí)應(yīng)同步做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控措施，例如在委托合同中明確鑰匙保管主體、使用范圍及信息反饋要求。同時(shí)，要求中介對(duì)帶看情況進(jìn)行記錄，房主也要在條件允許的情況下不定期查看房屋狀況，及時(shí)甄別異常情況，避免因怠于管理而讓他人有機(jī)可乘。

來(lái)源 ：上海浦東法院微信公眾號(hào)、CCTV今日說(shuō)法

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