來源：市場資訊

（來源：北京進深）

文/北京進深 林振興

中建智地最近在昌平、豐臺連開兩盤，風(fēng)頭正勁。下一個目標(biāo)，它已經(jīng)悄悄盯上了大興。

4月13日，中建智地發(fā)布一則設(shè)計招標(biāo)計劃，估算投資19.696億元。它的目標(biāo)很明確——亦莊新城YZ00-0802街區(qū)1401-1地塊（又稱“瀛海地塊”）。

繼懷柔地塊后，這位“京城一哥”再次上演“未拍先搶跑”的戲碼。

不過這次不一樣。中建智地大概率不是獨角戲，它還會面臨其他對手，沒準(zhǔn)中海地產(chǎn)也會來搶地。

畢竟，瀛海是中海地產(chǎn)的主場。7年前，它豪擲44.4億元拿下大興瀛海地塊，打造紅盤中海寰宇時代。

彼時，樓面價尚且是2.5萬/平，還背著教育、公交場站等一堆配建。

7年后，新地塊起拍價12.18億元，起始樓面價2.35萬/平。不僅門檻低了，還給“好房子”留足了利潤空間。

更熱鬧的是，據(jù)說招商、金茂、保利也在意向名單里。到底鹿死誰手，答案在4月21日即將揭曉。

要知道，中建智地這幾年在北京那是相當(dāng)風(fēng)光——重倉朝陽、昌平，出手又狠又快。

尤其是去年9月底，它豪擲43.15億拿下太陽宮地塊，樓面價干到了9.42萬/平，溢價率39%，也是帝都2025年溢價最“貴”的地。

為此，中建智地高管團隊還遠(yuǎn)赴國外，考察學(xué)習(xí)頂豪項目。但由于地塊涉及地鐵聯(lián)通，以及地鐵退線太多，只能做超級大平層。

眼下，距離拿地都過去半年多時間，太陽宮項目的規(guī)劃圖還沒掛出來。

反觀這次的瀛海地塊，中建智地已經(jīng)提前進場了，一副篤定要拿下的樣子。

01

北京土拍到底有多冷？

2026年至今，8宗地塊，清一色托底成交，冷得沒啥存在感。

直到瀛海1401-1地塊的出現(xiàn)，房企們那快要熄滅的搶地小火苗，終于又燃了起來。

在去年第八輪供地清單中，1401地塊就露過臉。當(dāng)時，它是一整幅接近正方形的地塊，占地5.4公頃，規(guī)劃地上建面13.5萬㎡。

進入到用地預(yù)申請階段，它被“一刀切”分成了南北兩幅。

目的很明確：降低門檻，減輕壓力。 畢竟現(xiàn)在的房企，誰也不敢一口吃個胖子。

兩幅地規(guī)模相當(dāng)：北側(cè)1號地占地約2.59公頃，南側(cè)2號地2.82公頃。

容積率均為2.0，限高60米，綠地率30%。

率先被激活的是，北側(cè)1號地塊，規(guī)劃地上建面5.18萬㎡。

整體來看是一塊頗為方正的地形，東西長、南北短，這意味著未來的樓棟排布能擁有極佳的面寬資源，采光和視野都更有優(yōu)勢。

但，它還有一個“小包袱”，地塊西側(cè)約4.1公頃規(guī)劃綠地由競得人進行認(rèn)建，建成后無償移交政府相關(guān)部門，這無疑會增加開發(fā)商的建安成本。

但對購房者可是實打?qū)嵉暮檬?，家門口就是私家后花園。

02

如果中建智地真把瀛海地塊收入囊中，會拿出什么樣的產(chǎn)品？答案其實已經(jīng)藏不住了。

先說“好房子”，這是明牌。出讓文件中明確提到，打造“亦莊好房子”模式，鼓勵依據(jù)“好房子”技術(shù)要點提升住宅項目品質(zhì)。

再看指標(biāo)：容積率2.0，限高60米，大概率是小高層。

戶型配置上，估計是“剛需+剛改”。按照套均90㎡計算，總套數(shù)預(yù)計在570套左右。

相比沒“減負(fù)”之前上千套的體量，去化壓力直接砍半，開發(fā)商心里也更有底。

產(chǎn)品線怎么選？中建智地其實已經(jīng)用實戰(zhàn)趟出來了。

今年剛?cè)胧械牟絿t府Park、豐臺中建方程國賢府，都嘗到了甜頭——面積段做小，產(chǎn)品力做精。這套“國賢府”打法，直接拿來瀛海用，順理成章。

那么，瀛海項目會賣多少錢？

距離最近的次新盤是南邊的中海寰宇時代，2019年入市，網(wǎng)簽均價約5.2萬元/㎡。

有“好房子”和高得房率的加持，瀛海新項目賣5萬/㎡左右，應(yīng)該不成問題。

但是，挑戰(zhàn)也同樣存在。

業(yè)內(nèi)人士也指出，瀛海（瀛海府等）及亦莊河西（金隅學(xué)府，中鐵建國際公館等）片區(qū)將有近萬套限競房解禁入市。這些房源房齡新（5年內(nèi)），且當(dāng)年買入價低，現(xiàn)房，價格優(yōu)勢會對新房市場形成沖擊和強大分流。

03

網(wǎng)友給瀛海新地塊的評價——剛改真神。

毫不夸張說，它周邊的地鐵+商業(yè)+產(chǎn)業(yè)+公園配置拉滿了。

首先，它是妥妥的地鐵盤，地塊東側(cè)隔著一片規(guī)劃商業(yè)就是地鐵8號線瀛海站。

地鐵8號線是北京南北向的大動脈，始發(fā)站有座，對打工人來說簡直是“救命”的配置。

不過凡事有兩面。地鐵雖香，噪音也真實存在。中海瀛海府就曾因地鐵8號線噪音問題引發(fā)業(yè)主投訴。

除了地鐵，商業(yè)也在家門口。南邊有中海的商業(yè)寰宇坊，而東側(cè)商業(yè)用地未來也將考慮與地鐵站間連通。

產(chǎn)業(yè)方面，新地塊南邊不到2公里，是宇宙第一街——火箭大街。

更狠的是，亦莊新城YZ00-0803街區(qū)1104地塊，已經(jīng)確定要建星河動力"智神星"可重復(fù)使用液體運載火箭總部及研發(fā)生產(chǎn)基地。

溜娃的話，旁邊就是南海子公園、瀛海休閑公園、興海公園等，生活松弛感拉滿。

這配置，堪稱“六邊形戰(zhàn)士”，難怪讓開發(fā)商們集體眼紅。