一季度，全國(guó)法拍房市場(chǎng)呈現(xiàn)“量增價(jià)跌”態(tài)勢(shì)，掛拍量與成交量雙雙上行，成交金額與均價(jià)同比下滑，整體以市場(chǎng)價(jià)七折左右成交。

然而，法拍房市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)值的重新定價(jià)，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)交織其中。值得關(guān)注的是，在整體折價(jià)成交的基調(diào)下，高溢價(jià)成交案例頻出，比如上海徐匯濱江尚海灣豪庭房源溢價(jià)63%、深圳香蜜湖南熙園房源溢價(jià)80%、常州路勁·鉑樾房源溢價(jià)122%，成交價(jià)格均超過(guò)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。

3月法拍房回暖，整體以市場(chǎng)價(jià)七折成交

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，一季度，全國(guó)法拍市場(chǎng)累計(jì)掛拍房源22.5萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)3.5%；最終成交4.3萬(wàn)套，同比提升5.2%，清倉(cāng)率（成交拍品/交易截止拍品）18.9%。但價(jià)格端持續(xù)走弱，總成交金額579.1億元，同比下降10.3%；成交均價(jià)4864元/平方米，同比下跌5.9%，平均折價(jià)率（成交價(jià)/評(píng)估價(jià)）72.6%，這意味著法拍房整體仍以市場(chǎng)價(jià)七折左右成交。

值得關(guān)注的是，3月市場(chǎng)明顯回暖，單月成交1.5萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)17.1%、同比大漲27.9%。

從物業(yè)類型看，住宅是絕對(duì)主力。一季度住宅成交2.96萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)12.7%；成交金額307.4億元，占市場(chǎng)總額53%；清倉(cāng)率達(dá)31.1%，同比提升4.7個(gè)百分點(diǎn)。盡管住宅均價(jià)為7507元/平方米，同比下跌17.5%，但成交活躍度的提升，成為拉動(dòng)整體市場(chǎng)的核心動(dòng)力。商業(yè)、土地、工業(yè)等非住宅類標(biāo)的成交占比較小，且去化難度更大。

拍賣環(huán)節(jié)上，二拍仍是主要成交渠道，占比51%。相比之下，一拍成交占比34.5%，同比微升0.2個(gè)百分點(diǎn)。這也反映出競(jìng)買者策略更趨理性，表明參與者對(duì)法拍規(guī)則、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的能力不斷增強(qiáng)。對(duì)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的爭(zhēng)奪提前至一拍階段，市場(chǎng)定價(jià)效率有所提升。

目前法拍市場(chǎng)既有部分資產(chǎn)因瑕疵無(wú)人問(wèn)津，也有人為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)瘋狂加價(jià)。其中3月17日，汕頭金平區(qū)報(bào)春園一套超87平方米的房源，起拍價(jià)25.5萬(wàn)元，因“下鋪上居”的靈活業(yè)態(tài)，吸引41人報(bào)名、100輪競(jìng)價(jià)，最終以110.3萬(wàn)元成交，溢價(jià)率332%。其吸引41人搶籌的原因在于低總、業(yè)態(tài)靈活可商可住，這也說(shuō)明真正有價(jià)值的房源依然會(huì)被買家追捧。

阿里資產(chǎn)交易平臺(tái)截圖

更離奇的是廣州海珠區(qū)一套房產(chǎn)的1平方米房產(chǎn)份額，起拍價(jià)2.1萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)3萬(wàn)元，經(jīng)64輪競(jìng)價(jià)以約11萬(wàn)元成交，溢價(jià)超423%，背后是共有產(chǎn)權(quán)人對(duì)房產(chǎn)控制權(quán)的激烈博弈，吸引了超2萬(wàn)人圍觀。

城市分化顯著，深圳成交折價(jià)率達(dá)91.5%

城市能級(jí)差異成為一季度法拍市場(chǎng)最鮮明的特征，核心城市與非核心城市呈現(xiàn)“冰火兩重天”。一線城市資產(chǎn)抗跌性凸顯，合計(jì)成交1963套，均價(jià)高達(dá)30000元/平方米。深圳表現(xiàn)最為亮眼，清倉(cāng)率64.9%，成交折價(jià)率91.5%，接近市場(chǎng)價(jià)，成交均價(jià)37325元/平方米。

此外，北京法拍房成交276套，清倉(cāng)率44.5%，成交折價(jià)率74.3%，成交均價(jià)37994元/平方米。上海成交407套，清倉(cāng)率59.0%，成交折價(jià)率75.4%，成交均價(jià)40860元/平方米。

一季度部分城市法拍住宅成交情況表

來(lái)源：中指研究院

值得關(guān)注的是，一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的引發(fā)市場(chǎng)瘋搶。3月16日，上海徐匯濱江尚海灣豪庭一套300平方米的毛坯江景房，因?yàn)榈靥幒诵牡囟巍o(wú)租約等原因，吸引23人報(bào)名。其起拍價(jià)為3106萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)4437萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)92輪競(jìng)價(jià)，以超市場(chǎng)價(jià)的5071萬(wàn)元成交，溢價(jià)率63%，且較評(píng)估價(jià)高出14%，折合單價(jià)16.87萬(wàn)元/平方米。

阿里資產(chǎn)交易平臺(tái)截圖

3月3日，深圳福田香蜜湖南熙園一套豪宅通過(guò)法拍成交，經(jīng)過(guò)119輪出價(jià)、116次延時(shí)，標(biāo)的最終以4552萬(wàn)元成交，溢價(jià)1780萬(wàn)元，溢價(jià)率80%。整場(chǎng)拍賣共吸引14名買家報(bào)名、累計(jì)1.5萬(wàn)人次圍觀。

從目前來(lái)看，二線城市法拍房成交體量最大，達(dá)到1.2萬(wàn)套，也不乏常州、杭州等強(qiáng)二線優(yōu)質(zhì)標(biāo)的熱度飆升，法拍成交價(jià)甚至超過(guò)市場(chǎng)價(jià)。3月20日，常州武進(jìn)區(qū)路勁·鉑樾（案名為鉑秀雅苑）一套198平方米法拍房成交結(jié)果超出市場(chǎng)預(yù)期。該房源起拍價(jià)為198萬(wàn)元，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為283萬(wàn)元。經(jīng)80輪競(jìng)價(jià)以440萬(wàn)元成交，溢價(jià)率122%，超評(píng)估價(jià)55%。當(dāng)時(shí)共吸引19人報(bào)名、超過(guò)1.7萬(wàn)人次圍觀。

整體來(lái)看，中指研究院認(rèn)為，一季度全國(guó)法拍市場(chǎng)掛拍量、成交量雙增長(zhǎng)，成交金額與均價(jià)同比下行，整體處于調(diào)整階段。法拍住宅成交活躍度提升，清倉(cāng)率同比走高，是拉動(dòng)市場(chǎng)成交的核心動(dòng)力。

事實(shí)上，一季度法拍市場(chǎng)的表現(xiàn)，仍是樓市調(diào)整期資產(chǎn)價(jià)值的重新定價(jià)過(guò)程。有分析人士認(rèn)為，未來(lái)，法拍市場(chǎng)“結(jié)構(gòu)性分化”將持續(xù)加劇。核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)住宅、核心商業(yè)資產(chǎn)，因稀缺性與流動(dòng)性優(yōu)勢(shì)，仍將保持價(jià)格韌性，甚至出現(xiàn)溢價(jià)成交。而三四線城市及非核心資產(chǎn)，去化壓力仍存。對(duì)購(gòu)房者而言，法拍房仍是“撿漏”渠道，但需警惕產(chǎn)權(quán)糾紛、清場(chǎng)困難等風(fēng)險(xiǎn)。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對(duì) 楊利