越來越多的物業(yè)，正在撤離小區(qū)。

中指研究院研報顯示，2024年至2025年，全國TOP 50品牌物業(yè)在管項目主動撤場率同比上升37%；克而瑞物管的統(tǒng)計顯示，2025年全年物業(yè)撤場項目達(dá)173個，其中第三、四季度合計130個，占全年七成以上。

曾幾何時，物業(yè)憑借穩(wěn)定收費(fèi)、低資本開支、充沛現(xiàn)金流，被視作房地產(chǎn)行業(yè)安全的“現(xiàn)金奶?！薄Ｈ缃瘢飿I(yè)服務(wù)也漲不動了。2025年57家上市物企整體營收增速僅4.49%，近半數(shù)企業(yè)營收下滑，凈利潤雖同比增長12.53%，實現(xiàn)三年來首次正增長，但多為減值減少帶來的修復(fù)性增長。

曾經(jīng)“趕也趕不走”的物業(yè)，如今正大規(guī)模普遍退場，到底發(fā)生了什么？

圖/圖蟲創(chuàng)意

業(yè)主繳費(fèi)越來越少

業(yè)主不繳費(fèi)，是物業(yè)大撤退的最直接原因。

克而瑞物管研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國500強(qiáng)物企平均收繳率已從2020年的93%跌至2025年的71%，連續(xù)四年下滑。

物業(yè)費(fèi)收入越來越少的同時，物業(yè)公司的成本并沒下降多少，甚至還有上漲。

其實和很多人想的不同，物業(yè)公司并非“躺著賺錢”，這是一個微利且重運(yùn)營的行業(yè)。

從上市物業(yè)公司財報披露口徑看，營業(yè)成本中，員工成本（含外包）通常占比50%—70%，是最大的剛性支出；其次是設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、清潔綠化及秩序維護(hù)等運(yùn)營費(fèi)用，合計占20%—30%。與之對應(yīng)，行業(yè)平均毛利率為5%—20%。

以萬物云為例，其2025年財報顯示，公司營業(yè)成本327.1億元，人力成本（含外包）占比超65%；新盤空置率高企帶來大量無效運(yùn)維，進(jìn)一步侵蝕利潤。在收繳率下滑與新項目爬坡期雙重壓力下，全年毛利率仍微降至12.2%。

而中國物業(yè)管理協(xié)會曾指出，物業(yè)費(fèi)收繳率85%是行業(yè)公認(rèn)的運(yùn)營警戒線，達(dá)到這一比例才能覆蓋基礎(chǔ)運(yùn)營成本。這意味著很多小區(qū)的物業(yè)經(jīng)營實則在“盈虧線”掙扎。

而欠繳的物業(yè)費(fèi)，成為物業(yè)公司財報上的應(yīng)收賬款。應(yīng)收賬款主要包括物業(yè)公司已提供服務(wù)但未收回的款項，包括業(yè)主欠繳的物業(yè)費(fèi)、開發(fā)商應(yīng)付的空置房及前期物業(yè)費(fèi)等。

據(jù)中物智庫數(shù)據(jù)，2025年物業(yè)行業(yè)應(yīng)收賬款甚至成為財務(wù)風(fēng)險的焦點(diǎn)。57家上市物企應(yīng)收賬款總額達(dá)891.75億元（占營收30.58%），平均回款周期拉長至131天，這意味著物業(yè)公司的大量利潤僅停留在賬面。

映射到物業(yè)“退場潮”，多家物企上市公司管理層在談到退出項目時，都將其形容為低效或低質(zhì)，其核心衡量標(biāo)準(zhǔn)即“無法實現(xiàn)扭虧”。

其實過去十年，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了從“跑馬圈地”到“虧損退場”的劇烈反轉(zhuǎn)?？硕鹞锕苤赋?，在行業(yè)快速發(fā)展階段，不少物企規(guī)?；瘮U(kuò)張，承接了大量先天不足的項目——要么定價過低，要么配套不完善，要么開發(fā)商遺留問題突出，從一開始就處于虧損或微利狀態(tài)。

而今，這些問題項目持續(xù)虧損，成為財報中拖累盈利、擠壓現(xiàn)金流的主要包袱之一。

滿意度越來越低

而這背后，是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意度越來越低。

中物智庫數(shù)據(jù)顯示，2025年行業(yè)住宅物業(yè)服務(wù)滿意度僅73.2分，創(chuàng)下近年新低。安保、保潔、綠化、維修等基礎(chǔ)服務(wù)的投訴率顯著上升，其中“響應(yīng)不及時、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、解決不徹底”成為業(yè)主詬病的焦點(diǎn)。

58安居客研究院院長張波對中國新聞周刊分析，一部分物業(yè)存在小區(qū)收支不透明的現(xiàn)象，包括物業(yè)費(fèi)使用、公共收益分配公示不足，導(dǎo)致業(yè)主對費(fèi)用去向存疑不愿繳費(fèi)。而物業(yè)費(fèi)收繳率降低，讓受成本約束的物業(yè)公司難以持續(xù)兌現(xiàn)承諾，二者矛盾不斷加深，陷入了某種惡性循環(huán)。

業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿，和物業(yè)費(fèi)價格有莫大關(guān)系。

中國新聞周刊發(fā)現(xiàn)，不同小區(qū)物業(yè)費(fèi)存在明顯分化，高端新盤（尤其是一線城市）因服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施溢價，物業(yè)費(fèi)可以突破4—8元甚至更高；老舊小區(qū)不乏“提質(zhì)提價”案例；而大量次新房處于較為尷尬的局面，受房價下行及業(yè)主情緒影響，其物業(yè)費(fèi)面臨降費(fèi)壓力甚至“價格戰(zhàn)”。

張波介紹，在物業(yè)費(fèi)長期漲價的背景下，次新房物業(yè)費(fèi)偏高，導(dǎo)致在同一區(qū)域的新舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取水平差異巨大，引發(fā)業(yè)主的不滿情緒，導(dǎo)致收繳率降低。

拉長時間維度，近年來新房物業(yè)費(fèi)持續(xù)走高，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，過去十年全國重點(diǎn)城市物業(yè)費(fèi)累計上漲31.4%，從2015年的每平方米每月2.07元漲到2025年的2.72元。

事實上，面對物業(yè)費(fèi)漲價，業(yè)主在一定程度上較為弱勢。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師對中國新聞周刊解讀，依據(jù)《中華人民共和國民法典》與《物業(yè)管理條例》，業(yè)主個人可提出議價建議但無最終定價權(quán)；物業(yè)費(fèi)調(diào)整屬于業(yè)主共同決定事項，需按“提案公示—業(yè)主大會三分之二參與表決、雙過半數(shù)同意—簽訂合同并公示備案—履行公開義務(wù)”的法定流程執(zhí)行。

換句話說，業(yè)主想調(diào)整物業(yè)費(fèi)，特別是降價并不容易。

換物業(yè)不是解決辦法

問題是，物業(yè)撤場給小區(qū)帶來的短期沖擊是巨大的。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)雖然是充分競爭行業(yè)，但不必然意味著有退出就會有進(jìn)入。西南某市的李丹購置一套次新房僅4個月后，就收到了物業(yè)發(fā)來的“退場通知書”。據(jù)她介紹，小區(qū)自2021年交付以來，業(yè)主端物業(yè)平均收繳率僅34%?！斑@其實是個爛攤子?！?/p>

物業(yè)服務(wù)不僅關(guān)乎居住體驗，更影響房價水平。而用于做婚房的房子正在裝修，賣掉不太現(xiàn)實。李丹發(fā)帖感嘆。評論區(qū)里，不少“同病相憐”的業(yè)主大倒苦水：物業(yè)離場后小區(qū)陷入失序，垃圾清運(yùn)、亂停車都成為問題；電梯甚至停運(yùn)，門禁也失效了；后續(xù)競標(biāo)沒有物業(yè)公司愿意進(jìn)來……

王玉臣指出，針對物業(yè)撤離引發(fā)的管理真空，街道與社區(qū)負(fù)有糾紛調(diào)解、指導(dǎo)協(xié)助成立業(yè)委會、監(jiān)督交接與選聘新物業(yè)等法定兜底責(zé)任；業(yè)主可通過明確并依法行使共同表決權(quán)、細(xì)化物業(yè)服務(wù)合同、推動多方協(xié)作建立良性溝通機(jī)制。

換物業(yè)并非解決問題的根本辦法，更重要的是讓物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符、透明可感。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對中國新聞周刊分析，僅更換物業(yè)無法根治核心矛盾，小區(qū)極易陷入“失管—引入—再失管”的惡性循環(huán)，行業(yè)亟須從對抗博弈轉(zhuǎn)向多方共治與科技轉(zhuǎn)型。

在業(yè)主訴求與政府限價政策的雙重驅(qū)動下，重慶、武漢、南昌等部分城市自2024年起出現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)的結(jié)構(gòu)性下調(diào)。據(jù)行業(yè)監(jiān)測，部分前期定價偏高或受指導(dǎo)價約束的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)降幅普遍在20%—30%區(qū)間。

中國新聞周刊關(guān)注到，2026年全國兩會已將“實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”寫入政府工作報告。而當(dāng)前物業(yè)企業(yè)也在持續(xù)推進(jìn)“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”。

從機(jī)制層面看，已經(jīng)有了積極探索。一種強(qiáng)調(diào)公開透明、結(jié)余返還的物業(yè)服務(wù)模式——酬金制，正在成都、武漢等多個城市加速試點(diǎn)推廣。在該模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅按約定收取固定比例的酬金，小區(qū)繳納的全部物業(yè)費(fèi)本金（除去酬金部分）將獨(dú)立核算、?？顚Ｓ?，年度結(jié)余原則上歸屬全體業(yè)主。

張波判斷，物業(yè)行業(yè)格局發(fā)生變化，“好房子”中的“好服務(wù)”競爭會進(jìn)一步加劇，物業(yè)企業(yè)的競爭將全面從規(guī)模轉(zhuǎn)向質(zhì)量。

“物業(yè)已進(jìn)入再定價與再分化的關(guān)鍵階段。行業(yè)的發(fā)展，不再單一地聚焦規(guī)模增長，而是同時面對深耕存量經(jīng)營、重構(gòu)市場能力兩條主線?！睆埐ㄕf道。

記者：于盛梅

（yushengmei1231@126.com）

編輯：余源