苗野丨發(fā)自上海

在“小陽(yáng)春”行情催化下，上海樓市交出了一份亮眼的成績(jī)單。

4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2026年3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，與廣州并列70城漲幅首位；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，實(shí)現(xiàn)止跌回升，市場(chǎng)信心正在加速修復(fù)。

更值得關(guān)注的是同比數(shù)據(jù)，3月份一線城市新房銷售價(jià)格同比下降2.2%，降幅與上月相同。但上海逆勢(shì)上漲3.7%，北京、廣州和深圳分別下降2.1%、4.7%和5.5%。

在全國(guó)樓市整體仍處于調(diào)整周期的大背景下，上海已成為四大一線城市中房?jī)r(jià)同比率先企穩(wěn)的“領(lǐng)頭羊”。這份“成績(jī)單”背后，是一季度上海樓市從政策托底到需求釋放，從量升到價(jià)穩(wěn)的完整復(fù)蘇圖景。

量?jī)r(jià)修復(fù)成復(fù)蘇“主力引擎”

上海此輪房?jī)r(jià)上漲并非憑空而起，“量在價(jià)先”的邏輯正在被市場(chǎng)反復(fù)驗(yàn)證。

據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，3月上海全市二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)31215套，環(huán)比大漲176%，同比增長(zhǎng)6%。這是上海二手房成交量時(shí)隔近五年再次突破3萬(wàn)套大關(guān)，上一次還得追溯到2021年3月。

進(jìn)入4月，熱度不減。4月前11天，上海二手房累計(jì)成交9037套，較去年同期上漲32%。4月11日單日網(wǎng)簽成交量達(dá)1632套，創(chuàng)下近五年來(lái)單日成交新高。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根認(rèn)為，3月上海二手房成交數(shù)據(jù)印證了市場(chǎng)信心的強(qiáng)勢(shì)回歸。根據(jù)上海鏈家內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，3月份的二手房帶看量相比1月提升了28%，價(jià)格指數(shù)也環(huán)比上漲了1%，平均成交周期已縮短至39天，比去年年中時(shí)的49天大幅改善。

二手房放量直接帶動(dòng)了價(jià)格回暖。58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，本階段北上廣深全線回升，成為全國(guó)市場(chǎng)企穩(wěn)的強(qiáng)烈信號(hào)。雖然二手房?jī)r(jià)格還在底部徘徊，但房?jī)r(jià)企穩(wěn)的跡象已經(jīng)進(jìn)一步強(qiáng)化。從安居客線上來(lái)看，二手房找房占比連續(xù)9個(gè)月上升至74.8%，創(chuàng)近一年新高。

在成交結(jié)構(gòu)上，剛需群體是當(dāng)前市場(chǎng)的絕對(duì)主力。3月上海二手房成交中，總價(jià)200萬(wàn)元以下的房源成交套數(shù)最多，達(dá)14326套，占比50.3%；其次是200萬(wàn)～300萬(wàn)元，成交6058套，占比21.3%，兩者合計(jì)占比超過(guò)70%。地鐵沿線、配套成熟的近郊剛需板塊，以及內(nèi)環(huán)內(nèi)核心次新房、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的看房熱度領(lǐng)跑市場(chǎng)。

與此同時(shí)，近兩周總價(jià)900萬(wàn)元以上的高端房源成交占比持續(xù)上升，說(shuō)明隨著交易鏈路的暢通，部分置換資金開始向改善型房源傳導(dǎo)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，清明假期后上海二手房成交逐步回升，當(dāng)前樓市“小陽(yáng)春”余溫尚在，成交量流速仍保持較好水平，700萬(wàn)～800萬(wàn)元房源的議價(jià)空間已明顯收窄。

與二手房市場(chǎng)的火熱相比，上海新房市場(chǎng)的復(fù)蘇節(jié)奏較為平緩。

上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，3月上海新房成交面積達(dá)56.3萬(wàn)平方米，環(huán)比激增251.6%，釋放出明顯的回暖信號(hào)。以開盤時(shí)間統(tǒng)計(jì)，3月上海共有34個(gè)新房項(xiàng)目集中入市，新房住宅均價(jià)為63185元/平方米，環(huán)比微漲0.33%，整體保持平穩(wěn)運(yùn)行。

但并非所有項(xiàng)目都能分享這波回暖的紅利。34個(gè)入市項(xiàng)目中，宣稱認(rèn)購(gòu)率超過(guò)100%的只有7個(gè)，大多位于內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)等核心地段，以稀缺地段和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為核心競(jìng)爭(zhēng)力。浦東世博的澐啟濱江均價(jià)達(dá)134156元/平方米，認(rèn)購(gòu)率139%；北外灘的綠城·潮鳴外灘均價(jià)達(dá)175000元/平方米，認(rèn)購(gòu)率同樣達(dá)到139%。

與此形成鮮明對(duì)比的是，其余約八成項(xiàng)目仍面臨不同程度的銷售壓力，遠(yuǎn)郊區(qū)域去化承壓，明暗降價(jià)、渠道返傭等現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)。

高盛唱多三年漲幅

本輪上海樓市復(fù)蘇的深層驅(qū)動(dòng)力，來(lái)自政策的精準(zhǔn)托底。今年2月25日“滬七條”新政落地，通過(guò)優(yōu)化限購(gòu)、降低交易成本等多維度發(fā)力，有效打通了置換鏈條，釋放了剛性與改善性住房需求。

李根認(rèn)為，政策的持續(xù)發(fā)酵為市場(chǎng)注入了流動(dòng)性，推動(dòng)上海二手房市場(chǎng)在量?jī)r(jià)齊升中穩(wěn)步邁入良性循環(huán)的復(fù)蘇通道。

中指研究院上海分析師張翔表示，近兩個(gè)月上海外環(huán)外二手房成交占比有所提升，300萬(wàn)元總價(jià)以下高性價(jià)比房源關(guān)注及成交量增加，引導(dǎo)談判議價(jià)表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)化。

值得一提的是，上海在存量住房盤活方面邁出了創(chuàng)新步伐。3月31日，上海首例“住房收購(gòu)置換”項(xiàng)目在靜安區(qū)正式落地，由保障房公司以220萬(wàn)元收購(gòu)一套40平方米成套舊住房，業(yè)主憑專項(xiàng)房票順利置換區(qū)內(nèi)新建商品住房，實(shí)現(xiàn)了舊房處置與新房購(gòu)置的全流程閉環(huán)。

張翔認(rèn)為，二手房收購(gòu)試點(diǎn)為“老破小”資產(chǎn)提供了明確退出渠道與價(jià)格錨，有效穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，加速存量房源盤活與需求傳導(dǎo)。

市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前上海樓市已初步形成“政策托底——二手房率先回暖——新房跟進(jìn)修復(fù)”的良性傳導(dǎo)路徑。若當(dāng)前市場(chǎng)情緒能夠延續(xù)，4月樓市有望繼續(xù)保持較高活躍度。

基于基本面的改善和政策面的持續(xù)發(fā)力，國(guó)際投行對(duì)上海樓市給出了積極展望。

高盛近日發(fā)布報(bào)告提出，上海和深圳可能引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，這兩座城市或?qū)⒃诮衲甑子|底，復(fù)蘇時(shí)間較其他一線和二線城市提前6～24個(gè)月，預(yù)計(jì)上海和深圳的房?jī)r(jià)將在2025年底至2028年底上漲15%，核心地段改善型房源漲幅有望超過(guò)20%。

摩根士丹利中國(guó)首席策略師Laura Wang則認(rèn)為，當(dāng)前樓市回暖結(jié)構(gòu)性特征顯著，成交熱度主要集中在一線城市核心區(qū)域，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)普漲的基礎(chǔ)尚未形成，后續(xù)需要關(guān)注居民收入修復(fù)節(jié)奏和政策落地效果。

從量?jī)r(jià)齊升的二手房市場(chǎng)，到結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的新房板塊，再到國(guó)際機(jī)構(gòu)的看多預(yù)期，2026年一季度的上海樓市在理性修復(fù)中領(lǐng)跑向前。