3月份的天津二手房，也支棱起來了。

單月成交120萬平米，環(huán)比大漲111%；成交套數(shù)13788套，環(huán)比大漲115%。

賣出較2月翻倍的量。

刷新自2025年5月以來成交量新高。

雖然依舊占據(jù)樓市“大主角”地位，成交套數(shù)是新房的2.5倍（天津新房3月成交套數(shù)為5582套），但不容忽視的是，市場份額卻減少了。

要知道，今年1月、2月，天津二手房的市場份額已高達76%。

每賣4套房，就有3套是二手房。

反觀最新3月份數(shù)據(jù)，該份額已掉至71%！

比前兩個月少了5個百分點。

價格方面同樣喜憂參半。

3月天津全市二手房簽約均價為8901元/平米，環(huán)比上漲0.6%。

呈現(xiàn)出近年來少有的價格反彈。

但較去年同期卻少了17%。

和新房一比更毫無還手之力，完全被吊打。

3月份局勢更甚。

新房均價18298元/平米，二手房均價8901元/平米，一二手房的價差“喇叭口”繼續(xù)拉大至106%。

這差距之大著實驚人。

要知道，去年同期二者的價差才73%。

短短一年時間，新房均價就已比二手房高出一倍。

問題是，二手房具備如此懸殊的價差優(yōu)勢，為什么還會被新房奪走5%的市場份額？

主要原因在于改善出動了。

二手房的持續(xù)成交活躍，打通了置換鏈條。

以天津金茂府、金地上灣玖峯、格調(diào)爾雅等為代表的改善盤賣得非常好。

全都沖進了全市成交量TOP10(詳見）。

尤其天津金茂府，全市公認的高端改善盤，卻生生賣出了流量盤的流速。

不僅包攬了市區(qū)三冠王，還躋身全市面積榜第二、金額榜NO.1。

包括南開也是中海津華玖章領跑。

疊加，眾多樓盤“憑購房合同即可入學、轉(zhuǎn)學”的推出，帶動起了大批“學區(qū)+改善”置業(yè)。

幾十萬的學區(qū)需求選市區(qū)老破小。

二三百萬的，創(chuàng)意之城、中海學府源境、梅江和悅、綠城玉百合、建投譽河院等都有的選。

以致于市區(qū)占比前所未有地上升到了24.1%。

不止?jié)q幅居四大片區(qū)之首，甚至趕超遠郊和濱海，占據(jù)第二大市場份額。

形成了3月份新房賣得好還賣得貴的奇特現(xiàn)象。

無論成交量漲幅，還是成交均價漲幅，都在二手房之上。

二手房則靠著面積小、總價低，主打剛需。

3月份成交的13788套房子中，總價在100萬以下的多達10535套。

占比已經(jīng)超過76%。

總價150萬以下的，則高達九成。

賣得好的小區(qū)，無一不是靠性價比上榜。

*貝殼二手房3月小區(qū)成交排行

可以說，跟新房不是一個邏輯。

另從套均價和套均面積也能看出，一個向上，一個向下。

3月二手房套均價78萬/套，比2月又少一萬。套均面積也從89平米掉到87平米。

反觀新房，套均價從2月時的198萬/套，增至210萬/套。

套均面積也從114平米增至115平米。

越賣越大，越賣越貴。

不可否認，二手房反應靈敏，且受政策影響大。

尤其對教育政策，立竿見影。

3月和平二手房成交套數(shù)大漲185%、南開大漲132%，乃至河北大漲165%。

皆是因為河東初中轉(zhuǎn)學提前持有滿三年政策的祭出。

既然已經(jīng)跟和平、南開、河西等拉齊，同樣都要求提前三年，自然選教育資源更好的。

所以河東政策一出，造成兩大分流：

>>預算高的，回流上三區(qū)；

>>預算低的，往河北、紅橋走。

可見，3月二手房這波行情主要是學區(qū)推動的。

另有消息，河北也快要出政策了（詳見）。

現(xiàn)在已經(jīng)在“搶末班車”。

預計隨著報名季漸行漸近，二手房成交量會有所回落。

注：文中的戶型面積，均為建筑面積。