《商業(yè)人物檔案研究組》

一條熱搜把羅康瑞再次推到公眾面前——"朱玲玲與霍震霆離婚真相大白！羅康瑞的秘密約定曝光"。故事的脈絡(luò)并不復(fù)雜：1977年港姐冠軍朱玲玲嫁入霍家，27年后體面分手；2008年，60歲的羅康瑞終于在新加坡迎娶了等了大半輩子的白月光。這段被港媒稱為"香港最動(dòng)人暗戀"的感情背后，是一個(gè)更值得被講述的故事——一個(gè)拒絕接班、借10萬(wàn)白手起家的豪門(mén)叛逆者，如何成為中國(guó)城市更新的教父，又在78歲遭遇行業(yè)寒冬時(shí)，依然選擇逆風(fēng)破局。

一、豪門(mén)叛逆者：拒絕接班，借10萬(wàn)自立門(mén)戶

1948年4月，羅康瑞出生于香港一個(gè)地產(chǎn)世家。父親羅鷹石是鷹君集團(tuán)創(chuàng)始人，1962年創(chuàng)辦鷹君置業(yè)，1972年在港交所上市，是香港地產(chǎn)界的標(biāo)志性人物。羅家六子，羅康瑞排行第四，1969年從澳大利亞新南威爾士大學(xué)畢業(yè)，先在家族鷹君集團(tuán)工作兩年，1971年決心自立門(mén)戶。

23歲的他向父親簽下一張年息6%的借款協(xié)議，借了10萬(wàn)港元，創(chuàng)辦瑞安建筑公司。沒(méi)有家族資源傍身，他親自跑工地、談項(xiàng)目，從最苦的建筑外包做起，一步步將公司拓展到建筑材料和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。幾十年后，當(dāng)人們驚嘆于瑞安集團(tuán)在內(nèi)地的商業(yè)版圖時(shí)，羅康瑞只說(shuō)了一句話："我從不靠家里，都是自己打拼出來(lái)的。"

二、暗戀港姐30年，60歲才等到白頭偕老

羅康瑞的感情故事，堪稱香港商界最動(dòng)人的篇章。1977年，29歲的朱玲玲奪得香港小姐冠軍，次年與霍英東長(zhǎng)子霍震霆舉行盛大婚禮——500米紅毯、4000多位賓客、1000萬(wàn)港幣聘禮。那一年，羅康瑞29歲，只是一個(gè)剛起步的小老板。

但他從未放下這份感情。據(jù)港媒披露，羅康瑞多年來(lái)一直對(duì)朱玲玲心存好感。2003年朱玲玲因婚姻破裂離開(kāi)霍家后，羅康瑞默默守候在她身邊。為了尊重霍英東的聲譽(yù)，他甚至與朱玲玲達(dá)成"秘密約定"——低調(diào)等待時(shí)機(jī)。2005年朱玲玲與霍震霆簽署離婚協(xié)議后對(duì)外仍維持一家人形象，直到2007年羅康瑞才正式公開(kāi)戀情，2008年二人在新加坡登記結(jié)婚。

婚后，羅康瑞將名下百億資產(chǎn)與朱玲玲共享。在名利場(chǎng)浸淫一生的香港富豪圈，這段"從暗戀到相守"的故事之所以打動(dòng)人心，恰恰是因?yàn)樗C明了一個(gè)樸素的道理——有些人追求的是真心，不是交易。

三、一戰(zhàn)成名：保留石庫(kù)門(mén)，打造上海新天地

如果說(shuō)愛(ài)情是羅康瑞人生的暗線，那么城市更新就是他的主戰(zhàn)場(chǎng)。1992年，鄧小平南巡講話掀起內(nèi)地投資熱潮，羅康瑞跟隨香港商界訪問(wèn)團(tuán)來(lái)到上海。上海政府工作人員的專業(yè)和熱情打動(dòng)了他，他果斷決定將投資重心轉(zhuǎn)向內(nèi)地。

他最冒險(xiǎn)的決定，是1997年啟動(dòng)的上海新天地項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)上海舊城改造的主流是"推倒重建"，但羅康瑞提出大膽構(gòu)想：保留石庫(kù)門(mén)百年肌理，內(nèi)部做現(xiàn)代化改造，引入國(guó)際商業(yè)業(yè)態(tài)。幾乎所有人都覺(jué)得他瘋了——破舊弄堂里做高端商業(yè)，誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？

2001年新天地建成后恰逢APEC會(huì)議在上海召開(kāi)，各國(guó)政要紛至沓來(lái)。石庫(kù)門(mén)青磚黛瓦搭配咖啡館和奢侈品店的組合，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)城市更新的全新范式。此后二十年，瑞安又打造了翠湖天地、虹橋天地、創(chuàng)智天地等標(biāo)桿項(xiàng)目，"天地"二字成為城市品質(zhì)開(kāi)發(fā)的代名詞。因?yàn)閷?duì)上海的深情投入，羅康瑞收獲了"上海姑爺"的雅號(hào)。

1995年他還大舉進(jìn)軍水泥行業(yè)，在重慶購(gòu)入第一座水泥廠，隨后擴(kuò)展至貴州、四川，使瑞安一度躋身中國(guó)三大水泥公司之列。武漢、佛山、杭州、大連……瑞安的腳步遍布大江南北。2006年10月，瑞安房地產(chǎn)在港交所上市，羅康瑞的商業(yè)版圖達(dá)到巔峰。

四、風(fēng)暴驟至：五年首虧，逆勢(shì)轉(zhuǎn)型城市更新

然而，房地產(chǎn)黃金時(shí)代終究有盡頭。2026年3月26日，瑞安房地產(chǎn)公布2025年報(bào)：營(yíng)收40.93億元，同比腰斬；物業(yè)銷售額僅4.99億元，而前一年還是43.56億元；歸母凈虧損17.82億元，近五年來(lái)首次虧損。消息傳出，瑞安股價(jià)跌至0.60港元，市值僅剩48億港元。

但78歲的羅康瑞沒(méi)有被虧損打亂節(jié)奏。他迅速做出兩個(gè)關(guān)鍵決策：堅(jiān)定轉(zhuǎn)向城市更新賽道，將城中村改造和舊城活化作為核心方向；推進(jìn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，以"小股操盤(pán)"模式降低資金壓力。2025年11月，瑞安與上海陸家嘴集團(tuán)等成立合營(yíng)公司，參與浦東三林地區(qū)城中村改造；2026年1月，召樓新天地項(xiàng)目摘得首宗住宅用地，形成"重資產(chǎn)深耕+輕資產(chǎn)擴(kuò)張"的雙線格局。

"城市更新是下一個(gè)發(fā)力點(diǎn)。"羅康瑞在業(yè)績(jī)會(huì)上這樣定調(diào)。中國(guó)城市化正在從"增量開(kāi)發(fā)"轉(zhuǎn)向"存量提質(zhì)"，而這恰恰是瑞安深耕了四十年的賽道。

五、七十八歲，仍在下注

回望羅康瑞的人生，有幾個(gè)關(guān)鍵詞貫穿始終：逆勢(shì)、耐心、長(zhǎng)期主義。上世紀(jì)80年代，當(dāng)多數(shù)港資觀望內(nèi)地時(shí)，他率先入局；90年代，當(dāng)所有人推倒重建時(shí)，他選擇保留歷史肌理；感情上，他等了三十多年才等到與心愛(ài)的人白頭偕老；2026年，當(dāng)行業(yè)普遍悲觀時(shí)，他依然相信上海核心地段的企穩(wěn)。

他的判斷不一定次次準(zhǔn)確——2025年初他曾預(yù)言"樓市已筑底向好"，半年后便遭遇腰斬。但他的方向從未搖擺：深耕中國(guó)內(nèi)地，做時(shí)間的朋友。

一個(gè)78歲的人，經(jīng)歷過(guò)創(chuàng)業(yè)的孤獨(dú)、家族爭(zhēng)產(chǎn)的紛擾、1997年金融風(fēng)暴的沖擊、三十年暗戀的漫長(zhǎng)等待，如今面對(duì)行業(yè)寒冬，依然在為自己的判斷下注。這不僅需要勇氣，更需要對(duì)趨勢(shì)的信仰——以及對(duì)真心永遠(yuǎn)不晚的篤定。

這里是《商業(yè)人物檔案》，我們下期繼續(xù)拆解商業(yè)背后的人性、格局與命運(yùn)。

羅康瑞