隨著美國抵押貸款利率連續(xù)第三周回落，一度陷入沉寂的春季行情似乎終于找回了“脈搏”。

根據(jù)房地美（Freddie Mac）4月23日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，美國30年期固定抵押貸款利率降至6.23%，雖仍高于2月底低于6%的水平，但較去年同期的6.81%已顯著回調(diào)。美國抵押貸款銀行協(xié)會（MBA）也稱，截至4月17日當(dāng)周，抵押貸款申請總額反彈7.9%，終結(jié)連跌勢頭。

然而，這種數(shù)據(jù)上的微弱復(fù)蘇并未彌合市場的裂痕。在多位接受第一財經(jīng)采訪的美國資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人口中，當(dāng)前的美國房地產(chǎn)市場并非“鐵板一塊”，而是在利率波動與經(jīng)濟(jì)預(yù)期的交織下，演變成一種“E型”分化的格局。

具體來說，處于頂端的超高端豪宅，已演變?yōu)楦邇糁等巳簩?biāo)“銀行存款”的避險資產(chǎn)；處于中間層的中產(chǎn)剛需，正因硅谷裁員風(fēng)聲與高利率而陷入觀望；而處于底部的低端投資盤，則在現(xiàn)金流斷裂與估值縮水的雙重打擊下經(jīng)歷著一場“洗牌”。

中產(chǎn)的“精打細(xì)算”

蘇富比國際房產(chǎn)地舊金山門羅公園（Menlo Park）經(jīng)紀(jì)人梁彥 （Aya Yan Liang）發(fā)現(xiàn)，硅谷中產(chǎn)群體對就業(yè)市場的風(fēng)吹草動表現(xiàn)出極高的敏感性。她向第一財經(jīng)記者舉例稱，受地緣沖突影響，一位原計劃配置100萬至200萬美元投資房的買家已轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)。而另一組計劃購置500萬至600萬美元房產(chǎn)的夫婦，在太太供職的Meta傳出裁員風(fēng)聲后，即便項目尚未落地，也立即中止了行動。梁彥認(rèn)為，近期大廠頻繁的裁員傳聞令工程師群體普遍缺乏安全感，這直接沖擊了硅谷100萬至200萬美元區(qū)間的剛需市場。

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)Compass西雅圖柯克蘭（Kirkland）經(jīng)紀(jì)人Becco Zou也表示，現(xiàn)在的買家普遍對房源非常挑剔。“目前科技行業(yè)上班族沒時間打理房子，想要拎包入住，我就要根據(jù)這一需求給賣家提供一些針對性的翻新建議。最近我剛為一位賣家安排了工程隊，預(yù)計用一個月的時間對房屋進(jìn)行整修，讓房子達(dá)到理想的出售狀態(tài)。”她說。

在這種“防守型”心態(tài)蔓延的同時，市場的另一端卻在經(jīng)歷著對存量的“肉搏戰(zhàn)”。

蘇富比國際房地產(chǎn)加州里奇克雷斯特經(jīng)紀(jì)人徐姣（Veronica Xu Resh）發(fā)現(xiàn)，盡管受地緣沖突影響利率再度回升，但開年以來洛杉磯及其周邊區(qū)域的樓市活躍度卻出乎意料。其中，150萬至250萬美元區(qū)間、狀況良好的房源成交速度極快。

她分享的案例顯示，她的一對客戶夫婦今年先后參與了兩套房產(chǎn)的競價�！暗谝惶追慨a(chǎn)吸引了10位買家競標(biāo)，這對夫婦在第二輪將出價提升至155萬美元，但賣方隨后要求加價至165萬美元方可成交，最終我們認(rèn)為溢價過高而選擇放棄。第二套房產(chǎn)共收到4個競標(biāo)中，這對夫婦準(zhǔn)備了100萬美元的首付款，我們原以為志在必得，但競爭對手最終居然通過放棄‘盡職調(diào)查’這一手段成功搶到房源。”徐姣表示。

不過，徐姣表示，此前該地區(qū)一套100萬美元的房產(chǎn)通常在次年能實現(xiàn)10%左右的增值，但隨著目前房價下調(diào)，投機(jī)性買家已有所減少。

高端房產(chǎn)的“存款性質(zhì)”

當(dāng)中產(chǎn)在裁員陰影下對預(yù)算反復(fù)權(quán)衡時，金字塔尖的資金流向卻遵循著另一套邏輯。

梁彥表示，當(dāng)?shù)?500萬美元以上的超高端豪宅市場呈現(xiàn)出另一番景象，“甚至更為活躍”。在斯坦福大學(xué)所在地帕洛阿爾托（Palo Alto），近期有一座價值3000萬美元的豪宅，在未公開上市掛牌的情況下，僅一個周末便迅速成交。

“對于高凈值人群而言，在斯坦福周邊持有一套房產(chǎn)不僅是居住，更是一種類似銀行存款的資產(chǎn)配置方式。”梁彥分析。由于該區(qū)域約50%的豪宅處于空置狀態(tài)，富豪們將其視為一種安全資產(chǎn)。每當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境或地緣政治出現(xiàn)波動，這種具備“保值避險”屬性的頂級房產(chǎn)反而能吸引資金流入。

總部在吉隆坡的亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI（Juwai IQI） 聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)董事總經(jīng)理何丹尼（Daniel Ho）也告訴第一財經(jīng)記者，在全球知名的創(chuàng)新與教育樞紐，房地產(chǎn)市場在歷史上一直展現(xiàn)出強(qiáng)勁的長期需求和相對較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。

“房地產(chǎn)研究顯示，各城市的房價表現(xiàn)差異顯著，而那些供應(yīng)受限、需求旺盛的地區(qū)，其長期表現(xiàn)往往優(yōu)于市場平均水平。這里源源不斷的世界級教職員工、留學(xué)生家庭、精英校友網(wǎng)絡(luò)以及高科技高管，構(gòu)成面向全球的穩(wěn)定需求。這種需求受普通經(jīng)濟(jì)周期的影響較小，被視為一種安全資產(chǎn)，每當(dāng)投資者對其他投機(jī)性市場感到擔(dān)憂時，這些地段便會吸引資金流入�！焙蔚つ岜硎荆诿绹嬲目沟Y產(chǎn)多在此類具有“不可替代性”的地段，除帕洛阿爾托外，硅谷的門羅公園和哈佛大學(xué)旁的劍橋市也是典型代表，此外還有紐約曼哈頓的核心區(qū)、西雅圖東區(qū)的貝爾維尤，以及洛杉磯的貝弗利山莊。

他分析稱，對于高凈值人群而言，選擇這些地段本質(zhì)上是在購買一份抵御通脹和全球動蕩的長期保險。“這些區(qū)域擁有持續(xù)的需求，但由于地理環(huán)境或土地規(guī)劃的限制，房屋供應(yīng)量非常有限，幾乎不可能進(jìn)行大規(guī)模的新住宅開發(fā)。相比之下，那些擁有大量可開發(fā)土地的地段雖然可能經(jīng)歷短暫的繁榮，但往往在需求高峰期出現(xiàn)供應(yīng)過剩，從而導(dǎo)致房價和租金面臨下行壓力�！焙蔚つ岜硎尽�

“相比之下，那些過度依賴低利率和政策紅利的投資性房產(chǎn)，在房貸利率上升時會面臨嚴(yán)峻的現(xiàn)金流挑戰(zhàn)。然而，頂級核心地段的豪宅買家通常采用現(xiàn)金支付或極低杠桿的融資方式。因此，這些業(yè)主對高利率環(huán)境擁有遠(yuǎn)高于普通市場的耐受力。”何丹尼稱。

低價值房產(chǎn)的“洗牌”

當(dāng)頂層資產(chǎn)在“避險”，處于杠桿末梢的低端投資盤則正在經(jīng)歷一場褪去光環(huán)后的估值重塑。

蘇富比國際房地產(chǎn)奧斯汀經(jīng)紀(jì)人李佟洋（Tonya Li）對第一財經(jīng)記者表示，當(dāng)前的奧斯汀投資房市場正處于明顯的調(diào)整期。由于房價回落，部分在疫情期間估值40多萬美元的房產(chǎn)，目前已下跌逾10萬美元。

回顧疫情期間的市場亂象，李佟洋表示，當(dāng)時在低利率環(huán)境與過熱行情的催化下，行業(yè)準(zhǔn)入門檻降低，導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人水平參差不齊。在非理性的哄搶中，不少報價40萬美元的房產(chǎn)，在買方經(jīng)紀(jì)人的推波助瀾下被加價至65萬美元。

當(dāng)前，一些“大戶投資者”開始入場抄底，而散戶投資者則面臨“被套”的困局。李佟洋解釋稱，這些投資者多來自于疫情期間從加州跨州布局的人群。彼時，奧斯汀郊區(qū)大量開發(fā)的單戶型獨(dú)立屋憑借較大的戶外活動空間，以及僅2000美元左右的月租金，精準(zhǔn)契合了當(dāng)時有子女家庭的避險居住需求。然而隨著時間推移，這些郊外投資房的稅率顯著高于自住房，而在規(guī)管限制下，租金漲幅乏力。

“目前部分業(yè)主的持有成本已超過租金收入，每月虧損在100至300美元之間�！崩钯⊙蠓Q。盡管不少業(yè)主因賬面虧損動了打折變賣的念頭，但她建議，若非急需資金，應(yīng)以持房觀望為主，因為月度的現(xiàn)金流虧損較之大幅折價變賣的資產(chǎn)損失，仍屬可控。對于得克薩斯州市場的長遠(yuǎn)前景，她依然保持樂觀，預(yù)計市場最遲將于明年好轉(zhuǎn)。

何丹尼建議，當(dāng)前的投資策略應(yīng)從單一的“資產(chǎn)升值型”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健收益型”。部分亞洲投資者的策略正在發(fā)生轉(zhuǎn)向，開始關(guān)注“陽光帶”及中西部地區(qū)人口持續(xù)流入、可負(fù)擔(dān)性改善且供應(yīng)相對寬松的城市。他認(rèn)為，這些市場受本土企業(yè)遷入紅利驅(qū)動，庫存回升較快，房價壓力相對溫和，且租售比顯著優(yōu)于沿海一線城市，為分散風(fēng)險和價值型布局提供了較好的窗口。