前幾天到一個小范圍的喝茶局碰頭

在外灘邊上聊天

突然有位人問：你覺得房地產(chǎn)后面還會出政策嗎

“沒有了！絕對沒有了?！?/p>

我身邊一大佬，突然放下茶杯

斬釘截鐵的說到

關(guān)于市場會不會出政策，感覺一直是捉摸不定的話題

一邊有人感覺政策好像力度一直不大

一邊也有人感覺，有總比沒有好

也因為這種感覺

大家好像很是希望后面還有什么大招

所以一直看到市場有波動就想著能不能出個政策

其實(shí)各位知道不

每次政策的頒布焦慮都不是簡單的看市場，是一種綜合考量的結(jié)果

后面出不出政策，要放在一整盤棋里來看

01

不知道各位有沒有感覺

從去年下半年開始到今年3月份，整個市場的政策出臺頻率非常的密集啊

拿政策風(fēng)向標(biāo)的上海來說，整個一季度的政策邏輯是很強(qiáng)烈的

2025年8月的滬六條到年底的老破小收購再到今年2月份的滬七條

市場持續(xù)刺激的意愿還是很強(qiáng)烈的

本質(zhì)上來說，當(dāng)下每一個城市，哪怕是最嚴(yán)格的上海

已經(jīng)不存在想買房的不能買的情況了

包括各位還看到，不少地方的公積金都能夠異地來使用了

市場的購買力已經(jīng)做到相對自由了

當(dāng)下的市場如果存在問題，是購買力不釋放，而不是購買力想釋放又不釋放

而阻礙購買力不釋放根本上是兩個原因

第一是產(chǎn)品同質(zhì)化

當(dāng)市場需求已經(jīng)過了從0到1，而市場的供應(yīng)量和當(dāng)下每個沒有本質(zhì)性不同，那么購買力就沒有理由釋放

第二是信心不足

這個已經(jīng)是老生常談的問題了

我們看到樓市里的看房量其實(shí)沒有太多的枯萎，但是成交量的下滑很多時候就是基于單體成交周期的拉長

這背后就是來自于市場信心不足

之前很多人覺得市場信心不足就需要刺激給信心

但是信心還有一種情況下回來，那就是等

股票里有一句，利好出盡就是利空

信心不足只要拉長到一段時間了，信心就有可能回升

這其實(shí)和現(xiàn)在的房地產(chǎn)階段是一樣的

供給側(cè)的產(chǎn)品同質(zhì)化沒辦法以來政策解決，更多的需要圍繞著土地段的改革

而信心已經(jīng)到2026年了，再用政策來刺激已經(jīng)沒太大作用了

因為已經(jīng)見底了

往后信心只會越來越好

所以從這個維度上來說，再出臺政策可能作用也不大，效果也不大

后續(xù)市場更多的需要圍繞著市場來調(diào)節(jié)

02

對于后續(xù)市場，不太會有太多集中性的政策

而且市場如今也需要把注意力從政策上面挪開，更多的看看市場

但是

市場來調(diào)節(jié)樓市不代表調(diào)控不干預(yù)市場

我對后續(xù)市場依然比較看好來自于后面的幾個沙盤推演

目前市場需求的幾種情況，很明顯有幾股力量

首先我們來看需求

1、對于剛需，不論租和購都能解決庫存

過去很長一段時間之所以剛需不給力，就是因為很多剛需轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U需求了

但是現(xiàn)在其實(shí)有兩個變化

第一當(dāng)房價持續(xù)下滑的時候

一些之前本來買不起房的剛需現(xiàn)在都可以買房了

再加上公積金在這塊維度的持續(xù)給力，讓剛需買房已經(jīng)不再成為負(fù)擔(dān)

另外也因為重點(diǎn)城市層面的老破小收購作為公租房

這也讓某些租賃需求現(xiàn)在也能用來反哺支持市場去庫存的運(yùn)動

很多政策的調(diào)整讓本來兩種對立的格局得到了融合

剛需未來不論怎么走向，都能夠幫助市場實(shí)現(xiàn)去庫存的行為

2、對于中產(chǎn)，本身就在于以舊換新

為什么剛需市場一定要激活

因為剛需本身在于樓市托底

更重要的就在于中產(chǎn)能夠完成以舊換新

那些持有老破小的房子，可以持幣待購進(jìn)入市場買房

而他們的選擇又有助于完成某種程度上的“新房去庫存”

中產(chǎn)集中的購買力大多集中在城市近郊區(qū)域的一手房開發(fā)

相對適中的地段加上還可以的面積段決定了可以滿足中產(chǎn)的需求

他們就是老破小的房東

這一波的方向引導(dǎo)為什么很重要

因為這些項目的去化有助于幫助開發(fā)商解套

上個周期里的土地配置大多集中在這里，開發(fā)商只有完成了這些區(qū)域的項目開發(fā)才會有錢去拿新的地塊

3、高端市場用安全來換取現(xiàn)金流

最近高端市場有一點(diǎn)比較神奇

也是我們和一些操盤手聊天聊出來了

說現(xiàn)在上海為什么多了很多全國包括境外購買力

包括為什么最近半年香港樓市一直火熱

因為全球購買力突然發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在中國是最安全也是最穩(wěn)健的

很多高端購買力開始集中性的釋放了

不少項目都說來了一些中東土豪

這雖然有一定的玩笑成分

但是確實(shí)如此，幾乎每個一線和準(zhǔn)一線城市的全國購買力都在突圍

如今全球局勢的動態(tài)其實(shí)也讓不少高端客群選擇當(dāng)下的置業(yè)購買

所以從這三個維度

其實(shí)確實(shí)等也許就是一個好策略

剛需、中產(chǎn)和高端都在往好的方向發(fā)展，整個政策調(diào)節(jié)的杠桿也在發(fā)揮著作用

03

當(dāng)然，這里還有兩個角色必須要關(guān)注

首先是開發(fā)商

開發(fā)商的信心也是信心

而且是最重要的信心

只有他們的信心回涌市場才會真正回暖

如今不少開發(fā)商的投資策略都已經(jīng)從單盤投資來換取城市信心

什么意思

現(xiàn)在已經(jīng)不算總賬了

每個項目的投資都需要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流和利潤里的維持

其實(shí)現(xiàn)在土地出讓方也意識到這個情況

所以每塊拿出來的招拍掛土地都讓大家看到利潤

也給到產(chǎn)品規(guī)劃上的灰度空間

不論是四代宅還是風(fēng)貌別墅，背后都讓大家對于產(chǎn)品有著更多遐想的空間

用這種方式來招商引資，也用這種方式來激活投資

從而讓開發(fā)商擺脫對于杠桿的依賴

用制造業(yè)的模式來完成企業(yè)內(nèi)部財務(wù)計算模式

當(dāng)然在利潤層面的放開不代表地方城市沒有要求

可以少賺一點(diǎn)錢但是也需要開發(fā)商做更多的事情

本質(zhì)上是因為如今每個城市都在城市更新

也需要開發(fā)商幫著完成城市更新

城市更新在于兩個維度，一個是單體項目的復(fù)雜性開發(fā)

不論是紅線四至的建筑干擾還是業(yè)態(tài)內(nèi)部的排布，都需要房企投入更多的精力

另外是城市共建的活化也希望得到開發(fā)商更多的幫助

一些存量項目的盤活或者老舊建筑的活化，如何把這些和項目開發(fā)結(jié)合在一起

如今也成為了不少城市管理者思考的話題

04

為什么要寫這些

其實(shí)從這些各位也可以看到地方政府的注意力

我們一直說老辦法解決不了新問題

現(xiàn)在房地產(chǎn)的問題已經(jīng)不再是簡單的需求不足的問題了

更多的是需求背后對于房地產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制的焦慮

而面對這個問題，簡單的向市場傳遞輿論的作用已經(jīng)不大了

真正需要做的，是通過資源整合的方式，讓行業(yè)流動起來

從而讓問題被稀釋并且能夠被處理

都在說信心不足信心不足

這個信心其實(shí)涵蓋面有很多

除了買房者信心

還有房東的信心，還有開發(fā)商的信心，還有資本的信心

這些信心都不是簡單的一個發(fā)文就可以解決的

我上上下下也算接觸過不少管理者，他們的注意力重心也調(diào)整到讓行業(yè)更好的流動

包括人才的流動，企業(yè)的扶持以及資本的穩(wěn)定

這些本身都是為了讓行業(yè)能夠基業(yè)長青

從這個角度上來說，不再高密度的出臺調(diào)控本身也是給到市場信心的來源之一

讓大家專注在手上具體的事情

而不是關(guān)注后面到底有沒有利好

這或許才是調(diào)控那個麻筋的東西

05

樓市后面有沒有政策了

沒有了，真的沒有了

我打聽下來都說沒有了

而且哪怕是有，我也希望大家當(dāng)成沒有來期待

和大家分享幾個事

我一個朋友去年年底開始在房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)了

前幾天碰到說自己一季度就實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正了，后面馬上就要開始賺錢了

然后另外一個朋友最近買房很積極

馬上有套別墅就要下定了，覺得好像現(xiàn)在買房再虧也虧不到什么程度了

一個開發(fā)商前陣子給我發(fā)消息，問我上海有沒有土地推薦

他準(zhǔn)備從南京來上海拿地了

這些事都是我身邊真實(shí)發(fā)生的

我想和大家強(qiáng)調(diào)的是，只要做具體的事情，你都會感覺到樂觀和積極

但是如果我們依然把注意力放在虛無的未來以及等待某一個大招來拯救自己

那么這漫長空虛的等待或許才是人生最無盡的深淵

所以

你覺得樓市后面還有沒有政策