來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：李宇嘉地產(chǎn)筆記）

作 者丨李宇嘉

今天的重要會(huì)議，對(duì)于房地產(chǎn)的表態(tài)，從2025年底的“著力穩(wěn)定”調(diào)整為“努力穩(wěn)定”！

更早前的2024年9月份則是“止跌回穩(wěn)”。

01

如果硬摳字眼，“止跌回穩(wěn)”的靶向是最強(qiáng)的，政策資源要集中打向這個(gè)靶，帶有一種“迎難而上”的戰(zhàn)術(shù)味道；“著力穩(wěn)定”次之，也有要攻堅(jiān)克難的信號(hào)意義；“努力穩(wěn)定”則緩和一些，重于態(tài)度和過(guò)程，具體目標(biāo)相對(duì)淡化，傳遞“要盡最大可能去達(dá)成目標(biāo)”。

這個(gè)緩和的提法，有三個(gè)背景：

首先，今年一季度，盡管熱點(diǎn)城市二手房表現(xiàn)不錯(cuò)，一線城市房?jī)r(jià)首次反彈了，國(guó)際投行也給出了今明年觸底的論點(diǎn)。但如果實(shí)地走一走、看一看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，穩(wěn)定的基礎(chǔ)還待夯實(shí)。因此，會(huì)議提到了房地產(chǎn)，而且是自去年4月份以來(lái)，重要場(chǎng)合再次提到房地產(chǎn)。

其次，這幾年救市，不可謂不努力、力度不可謂不大，但效果呢？新房銷售連續(xù)下跌4年，即便2024年9月底祭出的史上最大力度“組合拳”，但2025年卻是一線城市二手房?jī)r(jià)跌幅最大的一年（沒(méi)有之一）。這幾年大力發(fā)展好房子，但新房市場(chǎng)卻回到2007年的水平。

今年一季度，新房銷售下滑了10.4%，比去年同期3.0%的跌幅大得多。

更重要的是，除了總量、價(jià)格企穩(wěn)的壓力，從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，問(wèn)題和形勢(shì)比我們想象的要復(fù)雜。

比如，這幾年二手房交易主力價(jià)格段有下移的趨勢(shì)，上�？們r(jià)300萬(wàn)元以下的二手房占了53%。

這直接導(dǎo)致?lián)Q房需求萎縮，新房市場(chǎng)的體量越來(lái)越小。

痛定思痛，迫切需要跳出傳統(tǒng)的救市思路。

最后，房地產(chǎn)穩(wěn)定的問(wèn)題，要樹(shù)立新邏輯，謀劃新架構(gòu)。

這個(gè)新邏輯，新架構(gòu)，就是要從科學(xué)政績(jī)觀的角度來(lái)推進(jìn)！

——科學(xué)政績(jī)觀的“政績(jī)”，既體現(xiàn)在即期見(jiàn)效的顯績(jī)上，也體現(xiàn)在打基礎(chǔ)、增后勁、利長(zhǎng)遠(yuǎn)的潛績(jī)上。對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，就是新模式的落地。

近期，國(guó)家特別強(qiáng)調(diào)科學(xué)政績(jī)觀，也公開(kāi)報(bào)道了很多案例，多地仍依賴包含地產(chǎn)“上項(xiàng)目”的舊模式。

形勢(shì)和問(wèn)題決定了，戰(zhàn)略上必須向新模式，這一房地產(chǎn)管理科學(xué)政績(jī)觀的代表靠攏。

02

無(wú)論是中央城市工作會(huì)議，還是國(guó)家“十五五”規(guī)劃、城市高質(zhì)量發(fā)展文件，已明確了城市新的增長(zhǎng)動(dòng)力——存量盤活更新。所以，此次會(huì)議將房地產(chǎn)穩(wěn)定和城市更新統(tǒng)籌考慮。

而且，對(duì)于城市更新，關(guān)鍵詞是“扎實(shí)推進(jìn)”，相比房地產(chǎn)的“努力穩(wěn)定”，靶向上、力度上，都更顯重視。而且，近期重要會(huì)議或文件中，城市更新的位置靠前，房地產(chǎn)則靠后了。還需要注意的是，會(huì)議有關(guān)深入挖掘內(nèi)需潛力中，重點(diǎn)項(xiàng)目很多都給了城市更新。

可以說(shuō)，傳統(tǒng)的增量模式關(guān)上了，但存量更新開(kāi)了一扇窗。

中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否穩(wěn)定，關(guān)鍵看城市更新的進(jìn)度和效果！

首先，通過(guò)補(bǔ)短板，提升老舊小區(qū)的使用價(jià)值，提升存量供給效率，通俗講改變“老破”的賣相，夯實(shí)房子的價(jià)格基礎(chǔ)；

其次，二手房供給效率高了，街區(qū)界面好了，交易活躍度就提高。換手率高了，價(jià)格穩(wěn)定的基礎(chǔ)就有了。

再次，借助城市更新，空置低效物業(yè)發(fā)展新消費(fèi)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，帶動(dòng)就業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)模式，提升住房消費(fèi)的動(dòng)力。

比如，鄭州將空置房源拿來(lái)發(fā)展“微短劇”及上下游產(chǎn)業(yè)鏈，既然盤活了爛尾樓，還給新業(yè)態(tài)提供了低成本的創(chuàng)業(yè)空間，而且?guī)?dòng)了上下游就業(yè)。

有了就業(yè)，就有了收入，有了收入就會(huì)謀求更美好的生活，也給別人帶來(lái)收入，這就是住房發(fā)展的潛力。

03

從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，城市更新的重要性比房地產(chǎn)大得多，而且城市更新做好了，房地產(chǎn)才有新的機(jī)遇。

當(dāng)然，城市更新只是新模式的一個(gè)方面，另一個(gè)就是城鎮(zhèn)化。

城鎮(zhèn)化的潛力很大，包括大城市中心城區(qū)承載力和縣域城鎮(zhèn)化。

類似京滬深等一線城市，年輕人多，各類住房需求都很旺盛，租購(gòu)并舉，保障房籌集建設(shè)，軌道交通沿線開(kāi)發(fā)，文旅和新業(yè)態(tài)繁榮帶來(lái)的空間盤活，一人公司創(chuàng)業(yè)的復(fù)合空間供給等。

近年來(lái)，縣城人口整體呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、城鄉(xiāng)融合、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化等，都是住房發(fā)展的潛力。

另外，適合百姓需求，百姓說(shuō)好，可支付的“好房子”（而非大房子、貴房子、技術(shù)和物質(zhì)堆砌的房子），也有很大的潛力。

但注意的是，無(wú)論是城市更新，還是城鎮(zhèn)化，或是“好房子”，其帶動(dòng)的住房發(fā)展?jié)摿�，都不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展的那般模式，都需要用新的模式，都需要靠挖掘潛力（而不是伸手摘果子）。關(guān)于這點(diǎn)，去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)經(jīng)濟(jì)工作新認(rèn)識(shí)的“五個(gè)必須”講得很清楚。

當(dāng)然，難度也大，需要將改革和政策，短期和長(zhǎng)期，存量和增量，穩(wěn)定和發(fā)展結(jié)合起來(lái)。

2026年是“十五五”的開(kāi)局之年，講究開(kāi)好局、起好步�！笆逦濉苯�(jīng)濟(jì)工作的導(dǎo)向，就是高質(zhì)量。

經(jīng)過(guò)四年半的回調(diào)，行業(yè)和市場(chǎng)的量?jī)r(jià)，都到了歷史低位，大幅度下跌的可能性也不大，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響也不大，這為新模式探索創(chuàng)造了條件，也是此次提出“努力”的基礎(chǔ)條件。

因此，“努力穩(wěn)定”是一個(gè)重要表態(tài)，意味著基于風(fēng)險(xiǎn)和上下游產(chǎn)業(yè)鏈涉及到的就業(yè)、內(nèi)需等考慮，要托底。政策方面，仍舊強(qiáng)調(diào)地方調(diào)控自主權(quán)、主體責(zé)任架構(gòu)，后續(xù)估計(jì)將繼續(xù)在“以舊換新”、公積金扶持、存量收儲(chǔ)、高品質(zhì)住房等等方面繼續(xù)發(fā)力，打通消費(fèi)循環(huán)堵點(diǎn)，但不會(huì)突破之前架構(gòu)，有所為有所不為。政策重心轉(zhuǎn)向城市更新為主的新模式。