21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道

中共中央政治局4月28日召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，要有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新。

一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)部分指標(biāo)降幅收窄，部分城市市場(chǎng)趨穩(wěn)特征逐步顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度新建商品房銷售面積同比下降10.4%，降幅比1—2月收窄3.1個(gè)百分點(diǎn)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅較上季度也明顯收窄。值得關(guān)注的是，核心城市市場(chǎng)呈現(xiàn)點(diǎn)狀修復(fù)特征，3月北京、上海、廣州等地出現(xiàn)“小陽春”行情，一線城市二手房價(jià)格全線回升，不過，市場(chǎng)分化格局仍未改變，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于筑底調(diào)整階段。

中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長溫彬分析認(rèn)為，在一系列政策組合拳的綜合作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解取得積極成效，近期房價(jià)、銷售均有所改善，但房地產(chǎn)開發(fā)投資增速尚未企穩(wěn)，市場(chǎng)分化格局依然明顯，政策仍需繼續(xù)發(fā)力。

在此背景下，本次會(huì)議在部署有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，明確提出要努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，釋放積極的政策信號(hào)。

58安居客研究院院長張波向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，此次會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)的表述，整體與去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、今年政府工作報(bào)告等相關(guān)會(huì)議和文件精神保持一致。隨著一季度市場(chǎng)止跌回穩(wěn)跡象有所加強(qiáng)，本次會(huì)議用“努力穩(wěn)定”定位房地產(chǎn)工作，既肯定了當(dāng)前市場(chǎng)的復(fù)蘇情況，也表明中央對(duì)下一步樓市持續(xù)穩(wěn)定仍保持高度重視。接下來，工作重點(diǎn)將聚焦于防止市場(chǎng)下行反復(fù)，鞏固當(dāng)前的筑底回升態(tài)勢(shì)。

中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，本次會(huì)議再次提及房地產(chǎn)，充分體現(xiàn)了中央對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極態(tài)度，預(yù)計(jì)接下來全國層面將繼續(xù)重點(diǎn)落實(shí)此前已部署的各項(xiàng)支持政策，因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為主旋律。其中，優(yōu)化公積金政策、發(fā)放購房補(bǔ)貼（含給予貸款貼息）、支持住房“以舊換新”、收購存量商品房和存量閑置土地、完善“好房子”建設(shè)和城市更新配套政策等，都將是各地政策發(fā)力的重要著力點(diǎn)。

城市更新是新時(shí)期城市工作的重要抓手，也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要著力點(diǎn)。圍繞地下管網(wǎng)建設(shè)改造、宜居安居水平提升、老舊街區(qū)廠區(qū)改造等重點(diǎn)領(lǐng)域，“十五五”規(guī)劃綱要明確了未來五年多項(xiàng)城市更新改造目標(biāo)。

“中長期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否穩(wěn)定，關(guān)鍵看城市更新的進(jìn)度和效果。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

李宇嘉認(rèn)為，一方面，城市更新通過補(bǔ)短板、強(qiáng)弱項(xiàng)，提升老舊小區(qū)、社區(qū)及住房的使用價(jià)值，提高存量房供給效率和交易活躍度，進(jìn)而夯實(shí)房價(jià)基礎(chǔ)，帶動(dòng)住房“以舊換新”，這是穩(wěn)定市場(chǎng)的重要路徑。另一方面，城市更新能釋放中心城區(qū)有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的低效用地，帶來有效增量投資和銷售。此外，還可利用空置低效物業(yè)發(fā)展新消費(fèi)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，帶動(dòng)就業(yè)增長，進(jìn)一步提升住房消費(fèi)動(dòng)力。

本次會(huì)議在部署防風(fēng)險(xiǎn)，尤其是穩(wěn)房地產(chǎn)工作時(shí)，明確要扎實(shí)推進(jìn)城市更新。溫彬認(rèn)為，城市更新兼具投資于物和投資于人的雙重屬性，是穩(wěn)增長和惠民生的重要結(jié)合點(diǎn)，因此在此次會(huì)議中被重點(diǎn)提及。

這并非中共中央政治局會(huì)議首次部署城市更新工作。去年4月25日召開的中共中央政治局會(huì)議指出，加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造；去年7月30日召開的中共中央政治局會(huì)議則明確，落實(shí)好中央城市工作會(huì)議精神，高質(zhì)量開展城市更新。

從政策表述來看，中共中央政治局會(huì)議對(duì)城市更新的要求，從去年4月的“加力實(shí)施”轉(zhuǎn)向今年4月的“扎實(shí)推進(jìn)”。上海易居房地產(chǎn)研究院常務(wù)副院長崔霽認(rèn)為，這一詞之變，意味著城市更新將告別前期“快推進(jìn)、重規(guī)模”的階段，轉(zhuǎn)向“重質(zhì)量、重實(shí)效、可持續(xù)”的精細(xì)化實(shí)施期，更加強(qiáng)調(diào)穩(wěn)中求進(jìn)、行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

溫彬預(yù)計(jì)，后續(xù)城市更新相關(guān)工作將重點(diǎn)包括老舊小區(qū)改造、社區(qū)建設(shè)、城市小微公共空間改造等民生工程，市政設(shè)施更新改造、老舊街區(qū)改造煥活等發(fā)展工程，以及城市排水防澇工程建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線建設(shè)等安全工程。

“總體上看，當(dāng)前政策空間充裕，完全具備穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的條件�！睎|方金誠首席宏觀分析師王青判斷，接下來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策將在供需兩端協(xié)同發(fā)力。

具體而言，在供給端，當(dāng)前房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目貸款額度已達(dá)7萬億元，下一步將引導(dǎo)商業(yè)銀行加大對(duì)房企開發(fā)貸的投放力度。這一舉措不僅有助于推進(jìn)保交房工作，也能直接助力化解房企信用風(fēng)險(xiǎn)。

在需求端，推進(jìn)城市更新，加快城中村改造和老舊小區(qū)改造，能夠有效釋放剛性住房需求。除此之外，今年各地還將用好專項(xiàng)債資金，更大力度收購商品房用作保障房。同時(shí)，部分城市將繼續(xù)放松限購，針對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)施有力的稅費(fèi)減免措施。未來還可能通過對(duì)居民房貸實(shí)施定向降息、發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼等方式，降低偏高的實(shí)際房貸利率，扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期，激發(fā)市場(chǎng)購房需求。