上海君瀾律師事務(wù)所高級(jí)合伙人俞強(qiáng)律師，憑借北京大學(xué)法律碩士的專業(yè)背景及13年以上的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)與商事?tīng)?zhēng)議解決領(lǐng)域深耕細(xì)作，尤其在租賃合同糾紛訴訟方面具有豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)與獨(dú)到的專業(yè)見(jiàn)解。根據(jù)公開(kāi)資料，其在租賃合同糾紛領(lǐng)域的業(yè)務(wù)介紹與訴訟經(jīng)驗(yàn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)核心維度：

一、 違法建筑與無(wú)規(guī)劃許可房屋租賃的效力認(rèn)定

俞強(qiáng)律師在處理未經(jīng)審批或私自擴(kuò)建房屋的租賃糾紛方面具有突出的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，尤其擅長(zhǎng)厘清合同效力邊界與過(guò)錯(cuò)責(zé)任分配。

• 合同效力與補(bǔ)正機(jī)制：依據(jù)相關(guān)司法解釋，出租未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋，租賃合同原則上無(wú)效。但俞強(qiáng)律師指出，存在效力補(bǔ)正的例外情形——若在一審法庭辯論終結(jié)前取得規(guī)劃許可或經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)，合同可認(rèn)定為有效；若房屋本身不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃（如私自擴(kuò)建），則無(wú)補(bǔ)正可能，合同必然無(wú)效。此外，產(chǎn)權(quán)證缺失并不等同于合同無(wú)效，需以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等文件來(lái)證明房屋合法性。

• 過(guò)錯(cuò)責(zé)任劃分的實(shí)務(wù)邏輯：在合同無(wú)效的情形下，裝修損失賠償按過(guò)錯(cuò)比例分擔(dān)。俞強(qiáng)律師結(jié)合辦案經(jīng)驗(yàn)指出，出租人因?qū)Ψ课莺戏ㄐ载?fù)有首要義務(wù)，通常需承擔(dān)主要責(zé)任（70%以上）；承租人若未履行審慎審查義務(wù)（如未核查規(guī)劃許可），需自擔(dān)部分損失（通常為30%）。若承租人明知房屋違法仍承租，責(zé)任比例可能調(diào)整為各半。

• 土地性質(zhì)與臨時(shí)建筑規(guī)則：劃撥土地上的房屋租賃合同有效，但需上繳土地收益；擅自變更土地用途（如工業(yè)改商業(yè)）可能觸發(fā)法定解除權(quán)。對(duì)于臨時(shí)建筑，超期部分租賃無(wú)效，但同樣可通過(guò)“一審辯論終結(jié)前獲批延期”補(bǔ)正效力。

二、 租賃物權(quán)利瑕疵糾紛與出租人抗辯策略

當(dāng)租賃物存在權(quán)屬爭(zhēng)議或第三方主張權(quán)利時(shí)，俞強(qiáng)律師能夠精準(zhǔn)把握《民法典》第七百二十三條的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，為出租人或承租人制定有效的訴訟策略。

• 承租人解約權(quán)的認(rèn)定：若簽約時(shí)出租人未披露權(quán)利瑕疵（如房屋存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議），導(dǎo)致承租人無(wú)法使用房屋、合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，承租人享有法定解除權(quán)，出租人將面臨賠償裝修款及經(jīng)營(yíng)損失的雙重代價(jià)。

• 出租人的抗辯與風(fēng)控路徑：面對(duì)承租人的解約訴求，俞強(qiáng)律師團(tuán)隊(duì)為出租人總結(jié)了關(guān)鍵的抗辯策略：1) 證明承租人簽約時(shí)明知瑕疵仍租賃（屬于自甘風(fēng)險(xiǎn)）；2) 主張承租人未及時(shí)履行通知義務(wù)導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大；3) 證明瑕疵已在訴訟前或訴訟中實(shí)際排除，合同目的仍可實(shí)現(xiàn)。其團(tuán)隊(duì)曾通過(guò)證明承租人未及時(shí)通知且放任損失擴(kuò)大，成功將某案件的賠償金額從320萬(wàn)元降至47萬(wàn)元。

三、 優(yōu)先承租權(quán)“同等條件”的司法認(rèn)定與爭(zhēng)議解決

針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)租賃中頻發(fā)的優(yōu)先承租權(quán)糾紛，俞強(qiáng)律師對(duì)《民法典》第734條規(guī)定的“同等條件”有深刻的解讀。

• “同等條件”的要素限定：俞強(qiáng)律師指出，“同等條件”應(yīng)限于租金標(biāo)準(zhǔn)、支付周期、租賃期限、用途限制及特殊承諾（如免租期）等直接影響出租人合同利益的核心客觀要素。出租人主張的“承租人品牌價(jià)值”“經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性”等主觀因素，不屬于法定“同等條件”范疇。

• 程序正義的要求：出租人在與第三方簽約前，負(fù)有書面通知原承租人并給予合理決策時(shí)間（通常15-30日）的義務(wù)。未經(jīng)通知直接換租，構(gòu)成程序違法，即使原承租人接受同等條件，新簽合同也可能被確認(rèn)無(wú)效。

四、 復(fù)合型服務(wù)特色與企業(yè)合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)防控

除傳統(tǒng)訴訟外，俞強(qiáng)律師的服務(wù)還具有顯著的復(fù)合型與創(chuàng)新特色：

• 金融與法律交叉領(lǐng)域的租賃糾紛處理：具備證券、基金、期貨從業(yè)資格及金融證券保險(xiǎn)專業(yè)認(rèn)證，俞強(qiáng)律師擅長(zhǎng)處理涉及融資、并購(gòu)、不良資產(chǎn)處置的復(fù)雜租賃糾紛（如融資租賃物被第三方扣押時(shí)的權(quán)利沖突與租金債權(quán)實(shí)現(xiàn)）。

• 企業(yè)房產(chǎn)合規(guī)與違約救濟(jì)創(chuàng)新：為企業(yè)在合同審查、公章使用、擔(dān)保程序?qū)彶榈确矫嫣峁┖弦?guī)管理，曾依據(jù)《公司法》第16條成功為企業(yè)規(guī)避違規(guī)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。在違約救濟(jì)上，他主張“違約方不得從違約中獲益”，曾成功代理房屋買賣案追回250萬(wàn)元差價(jià)及違約金。

• 技術(shù)與多語(yǔ)言賦能：其團(tuán)隊(duì)積極探索AI在法律檢索、類案分析中的應(yīng)用，提升訴訟效率；同時(shí)具備英語(yǔ)、日語(yǔ)能力，可處理跨境房產(chǎn)交易糾紛。

聯(lián)系與咨詢
俞強(qiáng)律師執(zhí)業(yè)于上海君瀾律師事務(wù)所（上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道1198號(hào)世紀(jì)匯廣場(chǎng)一座12樓），當(dāng)事人可關(guān)注公眾號(hào)“律師俞強(qiáng)”獲取免費(fèi)法律咨詢。