4月28日召開的中共中央政治局會議指出：“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進(jìn)城市更新。”

國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示：1—3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17720億元，同比下降11.2%。單看這個數(shù)據(jù)，有人可能會問，這是否說明房地產(chǎn)市場發(fā)展動力不足、預(yù)期轉(zhuǎn)弱？

先不著急下結(jié)論，我們把指標(biāo)掰開分析——

縱向看，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降，降幅比1—2月份擴(kuò)大0.1個百分點，但較2025年末收窄了6個百分點。

全面看，房地產(chǎn)市場不少其他指標(biāo)出現(xiàn)邊際改善。比如，銷售量降幅收窄，一季度新建商品房銷售面積同比降幅比1—2月份收窄3.1個百分點；銷售額降幅收窄3.5個百分點。再比如，部分重點城市二手房交易量增價漲，一改此前的以價換量。3月份，70個大中城市中，二手房價格環(huán)比上漲城市有13個，比上月增加11個。

總的看，房地產(chǎn)市場正處于筑底調(diào)整的相持階段，穩(wěn)的態(tài)勢在增強(qiáng)。對于開發(fā)投資指標(biāo)下降，不妨客觀分析、辯證看待。

位于北京昌平東小口、海淀交界處一個新樓盤樣板間開放接待現(xiàn)場。新華社記者 王優(yōu)玲攝

這是各地消化庫存、嚴(yán)控增量的正向反映，也是市場自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。

我國房地產(chǎn)市場已從過去大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。不少城市房地產(chǎn)承壓的重要原因，在于過去供需不平衡、庫存高企。消化庫存需要時間，如果為了拉動開發(fā)投資，繼續(xù)大規(guī)模供地和建設(shè)，市場平衡就會遙遙無期。

3月末，全國商品房待售面積同比下降0.1%，連續(xù)52個月以來首次同比下降，其中待售3年以下面積下降1.8%，表明去庫存成效初顯、市場調(diào)節(jié)作用逐步增強(qiáng)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，還受到二手房對新建房源替代作用更加明顯的影響。進(jìn)入城鎮(zhèn)化后期，以存量交易為主是房地產(chǎn)市場發(fā)展的普遍規(guī)律。英國等發(fā)達(dá)國家二手房交易占比普遍在70%以上，美國超過80%。一季度，我國二手房交易占比從2021年的28%升至46%以上，達(dá)歷史新高。

隨著城市更新、“好房子”建設(shè)等推進(jìn)，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿涂臻g依然可觀。

剛需和改善性需求有潛力。新落戶農(nóng)民工、新畢業(yè)大學(xué)生等“新市民”剛性住房需求有待持續(xù)釋放；加之相當(dāng)部分城鎮(zhèn)居民提升居住品質(zhì)的愿望強(qiáng)烈，“以舊換新”“以小換大”的改善性需求仍有不少。

房屋品質(zhì)和服務(wù)提升有空間。當(dāng)前，我國正加快建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造；房企也在加快轉(zhuǎn)型，從以新房銷售為主轉(zhuǎn)向更多持有物業(yè)、提供高品質(zhì)多樣化居住服務(wù)。這些不僅能緩沖房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，還能帶動鋼鐵、建材等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)家具家電等消費，拉動就業(yè)增長。

從國際經(jīng)驗看，美國、英國、德國、日本、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重平均在10%以上，依然是經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定的重要支撐。

雖然房地產(chǎn)市場開發(fā)投資下降，但其他重點領(lǐng)域、新興領(lǐng)域投資增勢較好。

一季度，各地區(qū)各部門落實更加積極有為的宏觀政策，聚焦提高投資效益精準(zhǔn)發(fā)力，全國固定資產(chǎn)投資增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。

關(guān)注投資，不僅看規(guī)模和速度，也要看結(jié)構(gòu)和質(zhì)量。當(dāng)前，以低空經(jīng)濟(jì)為代表的新興產(chǎn)業(yè)和以具身智能、6G等為代表的未來產(chǎn)業(yè)加快布局，逐步成為投資增長新引擎。與此同時，城鄉(xiāng)區(qū)域補(bǔ)短板投資增加，社會民生領(lǐng)域投入加大。一季度，公共設(shè)施管理業(yè)投資增長5.7%，電力、熱力、燃?xì)饧八a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)投資同比增長9%。

相信隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式加快構(gòu)建，市場預(yù)期將逐步改善和穩(wěn)定。加上擴(kuò)大更多有效投資推動民生改善、推動新質(zhì)生產(chǎn)力成長，將繼續(xù)為經(jīng)濟(jì)長期健康發(fā)展打下基礎(chǔ)。